Foto: RaulHernandez, Flickr, Creative Commons. NN IP recorta su posición en deuda high yield de EE.UU. y Europa
Como último acto de un año en el que los bancos centrales de todo el mundo han competido por ser el centro de atención, la Reserva Federal estadounidense dio fin hace unas semanas a una era de tipos de interés cero al anunciar un alza de la banda objetivo del tipo interbancario (los fondos federales), la primera subida en casi un decenio. Aun así, con el rendimiento de los activos monetarios próximo a cero en casi todas partes, de cara a 2016 los mercados brindan perspectivas de inversión mucho mejores que mantenerse en liquidez. El aguante exhibido por la demanda interna en los mercados desarrollados se mantendrá el año que viene como un pilar de estabilidad para la economía global, dicen los expertos de NN IP.
“El año pasado fue un período de volatilidad y, en último término, de modestas rentabilidades. El programa de expansión cuantitativa (QE) del Banco Central Europeo, las pronunciadas caídas registradas en los precios del petróleo y de las materias primas, el deterioro de las perspectivas de la economía china y la inesperada devaluación del yuan tuvieron todos ellos una gran repercusión en los mercados en 2015. Y aunque las rentabilidades del año pueden haber sido escasas, la buena noticia es que el tema de las burbujas especulativas ha pasado nuevamente a un segundo plano”, comentan en un reciente informe. “La renta variable ronda los niveles de principios de año, los diferenciales de solvencia son más amplios y los rendimientos de los bonos han subido. Las reacciones adicionales de los mercados tras el anuncio de la Fed podrían mantener las primas de riesgo en niveles elevados durante algo más de tiempo, aunque dados los niveles actuales parece que la mayoría de estos riesgos ya se encuentran efectivamente descontados por los mercados en los precios”.
En este entorno, en la gestora tienen una pequeña sobreponderación en renta variable. “Tenemos dudas sobre la evolución de los beneficios en EE.UU. y los mercados emergentes. Por otra parte, los indicadores de conducta son favorables, como atestiguan los datos de confianza y posicionamiento. Además, mejora el panorama macroeconómico”. Y han inclinado las infraponderaciones hacia las áreas de los mercados que están más expuestas a las tensiones en materias primas y mercados emergentes, reduciendo las posiciones en renta fija privada (incluido el high yield estadounidense) y materias primas hasta una ligera infraponderación.
Posiciones en renta fija
Así, en renta fija, sigue esa infraponderación. Entre los últimos cambios realizados en las carteras, en la entidad han recortado sus posiciones endeuda high yield estadounidense y europea: “Recortamos la posición en deuda high yield de EE.UU. hasta una pequeña infraponderación. La lucha continuada por cuota de mercado entre los países productores de petróleo tras la reunión de la OPEP y el clima más cálido de lo normal en EE.UU. pueden retrasar el esperado reequilibrio en el mercado de crudo. Se prevé un aumento de impagos de productores que emitan deuda high yield”, explican. Según la gestora, la moderada contracción de los niveles de préstamo bancario en EE.UU. en el cuarto trimestre, sobre todo a compañías energéticas, también puede perjudicar a la categoría de activos. “La subida de tipos por la Fed vino acompañada además de salidas de inversores en el mercado de deuda high yield estadounidense”, añaden como tercer motivo.
En Europa, han reducido la posición en deuda high yield hasta neutral. “Se reanudaron las salidas de capitales por parte de inversores y la dinámica de crecimiento se deterioró conforme aumentaba el riesgo de contagio desde la deuda high yield estadounidense. En cambio, en el caso de la deuda en euros, la postura moderada del BCE y la contracción adicional de los niveles de préstamo bancario son favorables”, matizan desde NN IP en su último informe de mercados.
En general, en la gestora tienen una pequeña infraponderación en renta fija privada: “Cambiamos la posición en productos de renta fija privada situándola en leve infraponderación. Las perspectivas de crecimiento global siguen bien encaminadas respecto a nuestro escenario base, aunque ha vuelto a aumentar algo la incertidumbre a corto plazo. Persisten los riesgos asociados a emergentes y las empresas relacionados con el apalancamiento y los beneficios. Los débiles precios de las materias primas aún plantean un riesgo para la deuda high yieldestadounidense y la deuda de mercados emergentes denominada en monedas fuertes en particular. La reciente huida de los inversores de los productos de renta fija privada hace de la falta de liquidez del mercado otro factor de riesgo”, explica.
En deuda pública…
En la gestora ven una ampliación de las brechas de rendimiento en la deuda pública, debido a la divergencia de políticas entre los bancos centrales a ambos lados del Atlántico. “Los rendimientos de la deuda pública alemana (Bunds) sufrieron una acusada corrección justo después de que las medidas expansivas del BCE defraudasen las altas expectativas de mercado. Los rendimientos de los valores del Tesoro estadounidense a 10 años están próximos a la mitad de la banda de negociación del 2%‐2,5% en la que llevan moviéndose desde finales de abril, mientras que los de los Bunds de 65 puntos básicos (pb) se hallan más bien en el extremo inferior de la banda de 45‐100 pb en la que se han movido en el mismo período. Aunque el diferencial entre los rendimientos nominales de la deuda pública alemana y estadounidense aún es relativamente amplio, sigue por debajo de su máximo, marcado el 10 de marzo, de 190 puntos básicos”, explican en su informe.
Debido a ello, en NN IP mantienen una leve infraponderación en Bunds. “El crecimiento económico global encuentra apoyo en la resistencia mostrada por los mercados desarrollados ante la ralentización económica en los emergentes. Los riesgos de cola asociados a las perspectivas de la Fed contrarrestan en cierta medida la prolongación del paquete QE del BCE”, explican.
CC-BY-SA-2.0, FlickrFoto de Allagash Brewing. Los emergentes, en una situación delicada en 2016
De acuerdo con las últimas previsiones económicas de Candriam Investors Group, los años de estímulo crediticio para apoyar la demanda interna han dejado a numerosas economías emergentes, incluida China, en una posición delicada debido a un crecimiento más lento.
Anton Brender, economista jefe de Candriam, afirma: “Las economías emergentes parecen tener ante sí otro año pedregoso en 2016. Han estado intentado desplazar la atención de las exportaciones hacia una mayor confianza en la demanda interna como motor del crecimiento económico. Esta transición hacia un nuevo modelo de crecimiento no es nada fácil. Las medidas orientadas a estimular la inversión y el consumo domésticos con crédito barato han dejado de tener el efecto deseado al estar alcanzando el punto de saturación. Se ralentiza el crecimiento y aumenta la inquietud en torno al servicio de la deuda. El declive de precios de las materias primas, por otra parte, coloca a algunos países como Brasil en una situación precaria».
Desde 2001 China prácticamente ha duplicado su deuda, calculada con respecto al PIB, lo que deja poco margen a las autoridades para utilizar el crecimiento crediticio como herramienta de estímulo. La reticencia política a la hora de depreciar la moneda china no hace sino dificultar aún más la tarea, sostiene Brender, quien prevé una desaceleración de la economía china por debajo del esperado 6,5% para los próximos años.
De acuerdo con Candriam, si bien se va cristalizando una modesta recuperación en las economías desarrolladas, las emergentes van a seguir pesando en el crecimiento mundial, el cual se mantendrá en la trayectoria del 3,5% observada desde 2012.
Florence Pisani, economista en Candriam, sostiene: “La recuperación en Europa Occidental seguirá siendo paulatina y moderada, puesto que el desapalancamiento aún no ha terminado”. Salvo que se produzca una conmoción geopolítica, el crecimiento económico de la zona del euro alcanzará en 2016 niveles cercanos al 2%, desde el 1,5% esperado para este año, prevé Florence Pisani. La demanda doméstica ha revivido gracias a unos tipos de interés en mínimos históricos y a precios del petróleo más bajos, factores que han contribuido también a una reducción del desempleo.
Las declaraciones recientes de Mario Draghi, el presidente del BCE, acerca de la necesidad de más medidas para estimular el crecimiento de la zona del euro, han debilitado la divisa y están apoyando las exportaciones de la zona, afirma. La inmigración en Europa, por otra parte, podría impulsar el crecimiento económico de la eurozona para el próximo año entre 0,2 y 0,3 puntos porcentuales, ya que países como Alemania invertirán en dar acogida a la enorme entrada de personas, señalan los economistas de Candriam.
La economía estadounidense se aproxima al pleno empleo y seguirá creciendo a un ritmo del 2,5% aproximado en 2016, lo que permitirá la subida paulatina de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal tras la subida de diciembre, observa Anton Brender. “Todo el mundo padece la presión deflacionaria. El problema es que apenas quedan elementos amortiguadores en el sistema económico mundial, lo que pone de relieve su vulnerabilidad y permite entender por qué vamos a seguir con tipos de interés bajos a largo plazo,” concluye Brender.
CC-BY-SA-2.0, FlickrFoto: Sam valadi. ¿Qué tipo de profesionales serán los más demandados en Wall Street de cara a 2016?
El año 2015 vio a varios bancos globales reducir sus plantillas; sin embargo en 2016 hay varias áreas que estarán en demanda en Wall Street. De acuerdo con Bloomberg, entre los puestos más buscados el próximo año están:
Banqueros de inversión especializados en petróleo y gas, ante la consolidación que verá el sector;
Banqueros para reestructuraciones, debido a la gran posibilidad de que con las alzas en las tasas las empresas deban reestructurar sus deudas o correr riesgo de default;
Traders de tasas, para navegar el nuevo entorno de normalización;
Traders de alta frecuencia y Quants con experiencia en algoritmos que permitan integrar plataformas e inversiones en distintas clases de activos;
FinTech: todo lo relacionado con la tecnología en las finanzas, desde automatización de la gestión, ejecutivos de seguridad y analistas de datos;
Directivos con experiencia en finanzas corporativas, para analizar las distintas oportunidades que la deuda corporativa traerá;
Puestos medios y entry level, para apoyar con el trabajo dejado por todos los senior que se han recortado;
Gestión de patrimonios, para atraer, retener y complacer a los altos patrimonios que otorgan ingresos constantes y oportunidades de ventas cruzadas a los bancos.
Foto: RebeccaVC1. MFS: EE.UU. revisa a la baja su crecimiento pero hay razones para ser positivos
La gestora MFS repasa lo ocurrido la semana pasada en los mercados -con los índices de renta variable en Estados Unidos y Europa en su mayoría alcistas, en una tranquila semana acortada por las fiestas y con los índices de las bolsas asiáticas con resultados más mixtos- y recuerda que los indicadores económicos de Estados Unidos fueron modestamente positivos, si bien los reportes globales han apuntado a nuevos desafíos a la hora de hacer frente a un menor crecimiento.
Como reflejo de la relativa calma que se instaló en los mercados, el índice de volatilidad, el Chicago Board Options Exchange Volatility o VIX, bajó hasta el rango de 15, mientras que en las semanas anteriores había permanecido cerca de 20. La tasa en el bono de diez años del Tesoro de Estados Unidos subió ligeramente hasta el 2,24%. La diferencia entre el precio de los dos barriles de referencia se estrechó significativamente, con el US West Texas Intermediate y el Brent cotizando cerca de los 37 dólares por barril.
Revisiones de crecimiento a la baja
El producto interior bruto de Estados Unidos fue revisado a un 2% anual para el tercer trimestre, frente a un 2,1% que había sido anunciado con anterioridad y por debajo de la tasa del 3,9% del segundo trimestre. El gasto de los consumidores se mantuvo fuerte, debido a un mercado laboral saludable y unos menores precios en los combustibles. El negocio de los inventarios y el comercio restaron un 0,7% y 0,3% a la cifra final del PIB.
Sin embargo, el sentimiento del consumidor repuntó en noviembre: el índice de la Universidad de Michigan a finales de diciembre crecía a un 92,6%, desde el 91,3% que reportó en noviembre. Una menor inflación ayudó a aumentar los salarios reales y mantener la demanda de los hogares de bienes duraderos. El sentimiento medio de 2015 fue 92,9, el más alto desde 2004.
El consumo de los hogares estadounidenses aumentó al 0,3% en noviembre, después de una ganancia del 0,4% en octubre, según el Departamento de Comercio de Estados Unidos. El consumo también aumentó si se tienen en cuenta un ajuste de inflación del 0,3%, después de un octubre estable. El gasto se ha acelerado por una mejora en la contratación, el precio del crudo más barato y un mayor valor en las viviendas. El ingreso disponible creció hasta el 3,5% de año a año, mientras que el índice “core” de consumo personal, el índice preferido por la Reserva Federal para realizar sus estimaciones de inflación, subió un 1,3%.
Los pedidos de bienes de capital no militares excluyendo aviones, indicador que sirve para monitorizar los planes de gasto en inversión empresarial, cayeron un 0,4% en noviembre, frente a un crecimiento del 0,6% en octubre. Los pedidos de bienes de capital se mantuvieron sin cambios.
Las ventas de casas usadas cayeron un 10,5% en noviembre, algo seguramente causado por la nueva regulación sobre hipotecas que ha provocado retrasos en el cierre de las ventas. Mientras que las casas de nueva construcción crecieron un 9,1% con respecto al año anterior, las mediciones de ventas de nuevas casas están basadas en pre-acuerdos, en lugar de en cierres de hipotecas.
En la semana hubo 5.000 solicitudes de desempleo menos, hasta alcanzar las 267.000 solicitudes a la semana a 19 de diciembre. El promedio móvil de cuatro semanas aumentó en 1.750 hasta alcanzar las 272.500 solicitudes.
Las ventas minoristas crecieron un 7,9% en el periodo de Navidad, impulsadas por un incremento del 20% de las ventas en línea, según datos de MasterCard. La demanda ha sido particularmente alta en muebles y ropa de mujer. Los consumidores han reportado un gasto mayor por el ahorro obtenido con los bajos precios de la gasolina.
Foto: MichaelCoghlan, Flickr, Creative Commons. Las fusiones entre entidades y la necesidad de rentabilidad siguen forzando a la industria europea a consolidar su gama de fondos, pese al positivo escenario
La industria europea de fondos está disfrutando de fuertes entradas de capitales en lo que va de año pero, a pesar de ello, sigue adelante con su consolidación. “Sorprende que la industria sea aún cauta con respecto al número de fondos lanzados”, comentaban Detlef Glow, responsable de Análisis para EMEA de Lipper Thomson Reuteres, y Christoph Karg, especialista para Alemania y Austria, en su último informe sobre “Lanzamientos, liquidaciones y fusiones en la industria de fondos europea”.
Y es que la industria sigue teniendo motivos para continuar con la consolidación: “Ha habido un gran número de fusiones entre gestoras en los últimos años, lo que ha llevado a duplicidades en los rangos de productos que necesitan ser eliminadas para lograr economías de escala”.
Además, existe aún mucha presión sobre las gestoras con respecto a su rentabilidad, que también está llevando a esa “limpieza” en las gamas de fondos. “Esta presión puede incluso incrementarse, una vez los marcos regulatorios se apliquen totalmente, pues no todos los costes relacionados con la regulación pueden trasladarse a los inversores finales y por tanto serán un reto para la industria de la gestión”, explican los autores del informe.
En este sentido, prevén que la consolidación de la industria de fondos europea continúe a corto y medio plazo. “Incluso un mercado positivo y de apoyo, con las bolsas y los bonos subiendo, podría no parar esta tendencia, aunque sí rebajar el ritmo de consolidación”, dicen, en la medida en que mayores activos bajo gestión llevan a mayores ingresos para los proveedores de fondos.
Los datos del informe, relativos al tercer trimestre del año, hablan de 453 fondos nuevos creados, la mayor cifra en un tercer trimestre desde 2011, pero de una subida del número de fondos fusionados (324 frente a los 318 del mismo periodo de un año antes). En cuanto a las liquidaciones, se estabilizan.
A finales de septiembre, había 31.982 fondos a la venta en Europa, con Luxemburgo teniendo 9.136 y Francia siendo domicilio de 4.631 productos.
Foto: Cheezepie, Flickr, Creative Commons. Julius Baer provisiona otros 181 millones por sus problemas fiscales en EE.UU.
El banco privado suizo Julius Baer ha alcanzado un principio de acuerdo con la oficina del fiscal del Distrito Sur de Nueva York para zanjar las investigaciones sobre su presunta colaboración en la evasión fiscal por parte de ciudadanos estadounidenses y por el que provisionará 197,25 millones de dólares (181 millones de euros) adicionales, informó la entidad, que apuntó que dicho acuerdo aún debe ser aprobado por el Departamento de Justicia de EE.UU.
Según publica el diario Expansión, la entidad helvética ya había provisionado de manera preliminar un total de 350 millones de dólares (330 millones de euros), por lo que la cifra total destinada a cubrir la resolución de esta investigación se sitúa en 547,25 millones de dólares (502 millones de euros).
Julius Baer precisó que cargará el importe de esta provisión a sus cuentas de 2015, a pesar de lo cual espera cerrar el ejercicio con un beneficio neto en términos ajustados. «El grupo continuará adecuadamente capitalizado con una ratio de capital del 18,6% a 31 de octubre, holgadamente por encima del objetivo del 15%», añadió el banco.
CC-BY-SA-2.0, FlickrFoto: Nattu. Degroof Petercam colabora en un estudio europeo sobre prácticas de inversión responsable
Tras meses de estudio, el pasado mes de noviembre se publicó la octava edición del estudio sobre las prácticas de inversión responsable (IR) de los inversores institucionales europeos, realizada por la empresa Novethic con la colaboración de Bank Degroof Petercam en 13 países.
Aprovechando la cumbre del clima COP21 delebrada en París, se han publicado los resultados de 181 encuestas a diferentes inversores que representan un total de 7,4 billones de euros en activos. La conclusión a la que llega el estudio es que el clima es una prioridad para el 53% de los inversores, y que las políticas de inversiones responsables se están consolidando y progresando en los últimos años.
Existen varias estrategias para consolidar sus prácticas, aunque el 90% de los encuestados ha optado como mínimo por una de las siguientes tres. La primera, y más destacada, es la exclusión de sus planes de inversión de las que incurren en actividades controvertidas, ya sea por su sector o por violar acuerdos internacionales relacionados por ejemplo con la corrupción o la violación de los derechos humanos. La segunda es la selección por criterios ASG (ambientales, sociales y de buen gobierno corporativo) y la tercera el compromiso accionarial.
Tras el análisis global, se distinguen tres niveles de madurez en Europa, con respecto a los siguientes aspectos: la formalización de Principios de Inversión Responsable (PRI por sus siglas en inglés), la implementación de dichos principios y la publicación de informes públicos sobre actividades de inversión responsable. Noruega, Finlandia, Países Bajos, Dinamarca y Suecia son los países más desarrollados en términos de IR. Francia, Reino Unido, Alemania, Austria y Bélgica se sitúan en un segundo nivel intermedio; y España y Suiza en cola, con un nivel moderado de desarrollo.
La situación en España, a pesar de la clasificación, es esperanzadora. El 50% de los inversores son firmantes de los PRI y esta movilización está llevando a mejoras en términos de presentación de resultados. Además, en 2015, aumentaron en un 15% los inversores que publicaron informes dedicados a ese tema.
Novethic es una empresa francesa experta en investigación responsable cuyo objetivo es sensibilizar a los profesionales de las finanzas y fomentar la difusión de las prácticas de inversión responsable en Europa.
Degroof Petercam pretende, con este estudio y el apoyo a diferentes iniciativas, fomentar una responsabilidad financiera que tenga en cuenta las tres dimensiones de los criterios ASG: “planet, people, profit” para buscar soluciones a largo plazo y mejorar el futuro.
Foto: IñakideLuis, Flickr, Creative Commons. Al menos un 29% del ahorro de las familias estadounidenses para la jubilación está en fondos de inversión
Los activos destinados a la jubilación en Estados Unidos cayeron ligeramente en el tercer trimestre del año: según los datos de la ICI (Asociación estadounidense de Fondos de Inversión) desvelados por Inverco (la asociación española), los activos destinados a la jubilación en el país totalizaron 23,5 billones de dólares a 30 de septiembre de 2015 (21,4 billones de euros), lo que supone un descenso del 4,3% frente al dato de junio de 2015.
Con todo, la cifra supone el 34% de todos los activos financieros de las familias estadounidenses, muy por encima del dato en otros países.
Las familias distribuyen esa cantidad entre cuentas individuales de jubilación (IRAs), planes de pensiones y seguros; y en esas inversiones, destaca el protagonismo de los fondos de inversión. En conjunto, la suma total de activos para la jubilación canalizados a través de fondos de inversión se eleva a 7,9 billones de dólares, lo que representa el 29% del total de los activos destinados a la jubilación, sin incluir las inversiones que directamente hagan los fondos de pensiones en este tipo de activos.
El ahorro, desglosado
Al desglosar los 23,5 billones de dólares, se puede observar cómo la mayor parte del ahorro de las familias estadounidenses destinado a la jubilación está en cuentas individuales de jubilación (IRAs), donde se concentran 7,3 billones de dólares. De esa cantidad, 3,4 billones (el 45%) se invierte en fondos de inversión.
Las familias también ahorran para el futuro en planes de pensiones de aportación definida, donde tienen 6,5 billones de dólares. De esa cantidad, 4,5 billones se gestionan a través de fondos de inversión. Además, tienen 5 billones en planes de pensionesde prestación definida de empleados públicos. También, 2,8 billones de dólares en planes de pensiones de prestación definida de empresas.
Por último, 1,9 billones de dólares corresponden a seguros.
. ¿Cómo les fue a los mercados latinos en 2015 y qué se espera para 2016?
Durante 2015, los declives en el mercado de renta variable en Latinoamérica reflejaron las dificultades enfrentadas por los mercados emergentes en general. La bajada en los precios de las materias primas, acompañada por la desaceleración de la economía china y el aumento de la presión sobre las monedas de los mercados emergentes, así como la anticipada contracción de la política monetaria de Estados Unidos, fueron claves para estas caídas.
De acuerdo con el ranking preparado por S&P Dow Jones Indices, durante el año los mercados de valores de Brasil –país inmerso en incertidumbre política por el escándalo de corrupción en Petrobras- y de Colombia compitieron por la peor posición en el ranking de la región. Las ganancias del mercado en Argentina fueron impulsadas por el cambio político con la elección de Mauricio Macri, quien prometió reformas en favor del mercado.
La agencia señala que en 2015 “las dos economías más grandes de la región latinoamericana mostraron resultados contrastantes. La estabilidad del mercado de México fue impulsada por los sectores de consumo básico y financiero, mientras que el desempeño del mercado brasileño, asolado por escándalos de corrupción y presiones inflacionarias, demostró perdidas constantes hasta llegar al fondo del ranking de la región. Otros países como Colombia, Chile y Perú también sufrieron bajas. Dependientes de las materias primas, estos mercados fueron impactados por el precio del cobre que llegó a su extremo más bajo (Chile), por la reducción en la producción del petróleo y de la minería y por la valorización del dólar frente a las monedas de los mercados emergentes”.
Para 2016 y según Christopher Bennett, analista senior de índices de S&P Dow Jones Indices, “podemos esperar un mayor interés en los índices de las divisas, impulsados por la contracción en la política monetaria de los Estados Unidos. La inflación también llegará a influenciar los mercados locales y podemos esperar que los eventos políticos, como las recientes victorias de la oposición en Venezuela y Argentina, impactarán en el desempeño de los mercados de capitales».
En 2016 se espera que la cobertura de divisas o los índices de éstas ganen mayor interés, así como ver presiones inflacionarias en países como Brasil y Argentina; “mientras que el mundo desarrollado está luchando para estimular la inflación, América Latina está luchando para controlarla”, concluye S&P Dow Jones Indices.
Foto: Victor Camilo, Flickr, Creative Commons. Mercado inmobiliario: esta vez no es diferente
El gran científico Albert Einstein dijo en una ocasión que locura es hacer lo mismo una y otra vez esperando obtener resultados diferentes. Ni que decir tiene que aprender de nuestros errores constituye la mejor forma de evitar caer en la trampa de la locura. Sin embargo, en el embriagador punto álgido de un boom inmobiliario es muy fácil ignorar las experiencias anteriores. Todos sabemos que los mercados tienen ciclos y que estos no pueden subir eternamente, pero siempre son muchos los que se dejan llevar pensando que esta vez el resultado será distinto.
Los inversores están en lo cierto al señalar que existen diferencias evidentes entre el actual optimismo del mercado y el crash inmobiliario de 2007/08. Y todos nos dedicamos a buscar las mismas señales de ese crash y a convencernos de que, dadas las diferencias con el actual mercado, el resultado no puede ser el mismo.
En esta ocasión hay tres diferencias fundamentales que contribuyen al comportamiento alcista. Los bienes inmuebles parecen más baratos que la deuda pública. El diferencial entre los tipos de los bienes inmuebles y los de la deuda pública es mayor en el actual ciclo. Pero asumir que el sector inmobiliario está barato debido a que los bonos están caros sería analizar el valor de forma relativa. Pese a que los bienes inmuebles puedan estar más baratos que los bonos, continúan pareciendo sobrevalorados en términos absolutos.
Según el planteamiento del valor absoluto, la subida de los tipos de interés hará que la propiedad parezca más cara (incluso si los precios se mantienen), salvo que los ingresos aumenten de forma considerable. La subida de los tipos de interés también provocará que las propiedades parezcan más caras que la deuda pública, incluso según su valor relativo.
Tras un período en el que no era posible recurrir a la deuda de forma inmediata para la inversión inmobiliaria, actualmente puede accederse a ella más fácilmente y con márgenes menores. Esto está generando importantes oportunidades de financiación y los inversores asumen más deuda para hacerse con activos más arriesgados.
Pero en este caso hay dos ideas falsas. En primer lugar, el coste de la deuda no hace que varíe su impacto sobre los valores de riesgo para el capital –los riesgos siguen siendo los mismos, pese a las expectativas de mayor rentabilidad–. En segundo lugar, a medida que suben los mercados y cuanto más ha crecido el capital, llega el momento de deshacerse de la deuda, no de adquirir más.
Además, la cantidad de espacio de oficinas en construcción se encuentra en un nivel históricamente bajo, lo cual limita la oferta. Pero la cantidad de espacio en «términos reales» (es decir, el número de personas adicionales que puede alojar este espacio) es mayor que nunca, debido a la transformación que han experimentado los centros de trabajo en los últimos 30 años. Una mano de obra más flexible, el aumento de los espacios de oficinas abiertos, las ventajas tecnológicas y un diseño más eficiente han contribuido a que disminuya el promedio de superficie por persona. Hace treinta años, 10.000 metros cuadrados (m2) equivalían a unos 500 puestos de trabajo. Pero con el aumento de la eficiencia en el uso del espacio de oficinas, en la actualidad 10.000 m2 equivaldría a aproximadamente 1.250 puestos de trabajo. Esta misma tensión de mayor eficiencia del espacio existe en el mercado de la propiedad destinada al comercio minorista.
Así, el panorama inmobiliario ha cambiado de forma notable en los últimos 30 años, lo cual ha generado riesgos y oportunidades. Por ejemplo, finalmente Internet está teniendo la incidencia en el comercio minorista que habíamos previsto; ya no es necesario que el comercio utilice espacio para vender sus productos. Y si el contexto comercial no ofrece a los consumidores comodidad o una experiencia de gran calidad, los activos del sector de la venta minorista se verán relegados a una lamentable posición intermedia. Dicho esto, el sector industrial es el principal beneficiado por el cambio estructural que ha experimentado el sector minorista. La venta a través de Internet ha provocado un aumento de la demanda de almacenes industriales y de logística, tendencia que creemos que se mantendrá. Por ello, aunque existen cambios estructurales, es evidente que habrá claros beneficiados.
Pese a que es cierto que en esta ocasión el panorama del sector inmobiliario es distinto, no prevemos que esto vaya a cambiar en esencia nuestra perspectiva para el mercado. Los bienes inmuebles ya han avanzado bastante en determinados mercados y cabe esperar que en algún momento esta tendencia se suavice y sin duda se relaje. Lo que todavía es incierto es cómo y cuándo sucederá. Pero en el excitante mundo del capital en rápido crecimiento son muchos los inversores que suelen ignorar la principal ventaja de invertir en propiedades: un flujo de ingresos seguro, que cuenta con el respaldo de un arrendamiento y, en última instancia, de un inquilino estable realizando actividades ligadas al sector servicios. Esto cobrará aún más importancia a medida que se corrijan los valores.
Por supuesto, Einstein estaba en lo cierto, y en esta ocasión el ciclo no será distinto. Pero mantener la cautela y centrarse en los ingresos y el valor fundamental a largo plazo ahorrará a muchos caer en la insensatez cuando llegue la inevitable contracción.
Columna de Andrew Allen, responsable de estrategia e investigación sobre bienes inmuebles mundiales de Aberdeen AM
