Wikimedia Commons. Los mercados ven cada vez más próximo una acuerdo comercial entre China y Estados Unidos
Tras meses de titulares abordando las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, el viernes los mercados se encontraron con una buena noticia casi de la noche a la mañana: los sólidos avances en las negociaciones y relaciones comerciales entre ambos países.
Lo que por ahora se conoce es que Donald Trump ha firmado el acuerdo comercial de la fase uno. Esto ha evitado que los aranceles que entraban el pasado domingo entrasen en vigor, es decir el 15% sobre 160.000 millones de dólares de productos chinos y una reducción del 50% del resto de impuestos que ya se están aplicando sobre 360.000 millones de dólares a importaciones chinas. “A cambio, China se comprometería a comprar más productos agrícolas americanos, a mejorar en temas de protección a la propiedad intelectual y a abrir el sector financiero chino a los bancos extranjeros”, recuerdan desde Renta 4 Banco.
Según explica Ignacio Dolz de Espejo, director de soluciones de inversión de Mutuactivos, Estados Unidos y China estarían a punto de firmar un acuerdo comercial. “En este, Estados Unidos reduciría los aranceles ya vigentes un 50% y no pondría en marcha las tarifas que deberían empezar a funcionar este domingo. China se habría comprometido a incrementar las importaciones de productos agrícolas norteamericanos y a ciertos compromisos con su moneda y el respeto a la propiedad intelectual”, apunta.
Si finalmente se llega a un acuerdo, 2020 comenzaría con otro ánimo. “Este resultado tendría un impacto positivo para el mercado y el sentimiento de los inversores, ya que éstos lo verían como una señal positiva de que los responsables de la toma de decisiones son capaces de diferenciar entre la economía y la política. Queda por ver qué ocurrirá con los derechos de aduana ya existentes”, señala Xiadong Bao, gestor del equipo de renta variable global en Edmond de Rothschild Asset Management.
Pese al optimismo de esta noticia, Bao advierte que el enfrentamiento persiste en algunos campos como el tecnológico. “La confrontación entre las dos grandes potencias no debe entenderse geopolítica e ideológicamente, es decir como apoyo estadounidense a los manifestantes de Hong Kong, elecciones presidenciales en Taiwán, valioso aliado de Washington, críticas estadounidenses a los derechos humanos en la región autónoma de los uigures de Xinjiang”, añade Bao.
Tras lo titulares del pasado jueves por la noche, el dólar se suavizó. Según el análisis que hacen desde Monex Europe, el aplazamiento de los aranceles programados para el domingo y reduciendo el riesgo en los mercados globales. “Los mercados bursátiles a nivel global han experimentado un repunte favorable, resultante del renovado optimismo. Sin embargo, los inversores aún se mantienen de algún modo escépticos, en tanto la firma oficial del acuerdo no sea anunciada. Existen altas expectativas de que el comunicado pueda producirse en los próximos días, ocasionando un movimiento drástico en los mercados. Si bien el alivio de las tensiones comerciales entre los EE.UU. y China es beneficioso para la economía norteamericana”, reconoce en su último análisis.
Para los expertos de WisdomTree, las perspectivas económicas del próximo año estarán muy influenciadas por los pasos que vayan dando ambos países. “Si no logran llegar a un acuerdo, es probable que la economía mundial caiga en una recesión. Sin embargo, reconocemos que este es un año de elecciones presidenciales en los EE.UU., y aunque el presidente Trump está tratando de cumplir sus promesas electorales anteriores, incluido el endurecimiento del comercio, será reacio a inclinar la economía hacia una recesión en este punto crucial”, explican desde la firma.
Por eso, según su valoración, lo más probable es que se busque llegar a un acuerdo aunque no sea de forma rápida. “Más cerca de las elecciones, los votantes lo recordarán como el hombre que salvó a la economía estadounidense del borde. Sin embargo, este es un juego de alto riesgo. China está perdiendo la paciencia. El país asiático ya se ha negado a reconocer que han alcanzado lo que Trump declara es una fase uno de un acuerdo comercial. Las consecuencias de este juego podrían ser catastróficas para la economía global”, advierten.
Pixabay CC0 Public Domain. La era de la incertidumbre: ¿qué deberían tener en cuenta los inversores en 2020?
En opinión de Joseph Little, jefe global de estrategia de inversión de HSBC Global Asset Management, los inversores están “en la era de la incertidumbre”. Las incógnitas políticas y económicas y situaciones macroeconómicas sin precedentes complican sus decisiones de inversión. Ante este contexto, la cuestión clave es qué deberán tener en cuenta de cara al próximo año.
“Como inversores, debemos estar atentos. Hay una serie de grandes cuestiones sin resolver y una serie de otros acontecimientos políticos clave que podrían tener consecuencias adversas, o quizás mejores de lo esperado, para la macroeconomía y los mercados financieros”, advierte antes de compartir su visión para 2020.
En primer lugar sostiene que la gran lección de 2019 es que, aunque la incertidumbre siga siendo una característica predominante del sistema, “no deberíamos dejarnos seducir automáticamente por una estrategia de inversión prudente”. Muestra de ello es, según su argumento, que ir a por el dinero en efectivo a principios de 2019 parecía seguro y sensato, pero resultó ser muy costoso para los inversores.
Una reflexión que lanza pese a que el escenario de la gestora para 2020 es relativamente favorable: “Anticipamos un crecimiento lento y constante, una inflación baja, una política expansiva y un crecimiento de los beneficios de un solo dígito. En nuestra opinión, una recesión parece ser más un problema para 2021, o incluso más allá”.
Perspectivas sobre Estados Unidos y Asia
Para Little uno de los países que habrá que observar es Estados Unidos. Los últimos 18 meses se han caracterizado por un rendimiento macroeconómico extraordinario, pero para 2020 espera una ligera reversión de esa tendencia y cierta coincidencia en el crecimiento. “El impulso de los recortes fiscales se está desvaneciendo en EE.UU., la incertidumbre relacionada con la política comercial parece estar afectando a la inversión, y los indicadores del mercado laboral se están moderando. Sin embargo, la relajación de las políticas y la solidez de las finanzas de los consumidores deberían evitar que el crecimiento caiga por debajo de la tendencia”, sostiene.
De hecho apunta que, con una inflación subyacente por debajo del 2%, la principal preocupación de la Reserva Federal (Fed) es que la inflación pueda seguir por debajo de su objetivo. Según su valoración, esto significa que mientras la política está en suspenso por ahora, “es más probable que se produzcan subidas de tipos que recortes de tipos, pero nuestra suposición es que veremos un nuevo recorte el año que viene”.
Asia es la otra gran región a la que los inversores tienen que estar atentos. “La caída del crecimiento en China ha coincidido con indicios de estabilización en otros mercados emergentes. En particular, los mercados emergentes asiáticos parecen estar recuperándose. Con un modesto crecimiento chino y un comportamiento similar al de Estados Unidos, es poco probable que los mercados emergentes experimenten un fuerte repunte, pero las recientes mejoras en los ciclos tecnológicos y comerciales asiáticos son un buen presagio para el impulso del crecimiento a corto plazo”, explica.
Asignación de activos pro-riesgo
De cara a construir la cartera, Little señala que los precios de mercado siguen siendo tentadores para algunas clases de activos de mayor riesgo, como las acciones europeas y de mercados emergentes, y para partes de la renta fija en las que la duración de los tipos no es muy elevada y los rendimientos son atractivos, como el crédito asiático. “Como resultado, seguiremos siendo pro-riesgo en nuestra asignación de activos a medida que entremos en 2020”, explica sobre el posicionamiento del banco.
Aunque la gestora ve cierto incertidumbre y por eso es cauta con su estrategia, considera que los riesgos a la baja, como la recesión del crecimiento mundial, parecen distantes por ahora. Por eso explica que su estrategia sigue siendo apostar por una “diversificación inteligente” y por ser “dinámicos”.
“Los bonos del Estado han tenido un perfil de rendimiento extraordinario en los últimos dos años y han sido una cobertura increíblemente exitosa para los riesgos de renta variable global. Pero las fuerzas que han apoyado los vínculos hasta ahora pueden estar comenzando a revertirse gradualmente. Esto sugiere que la clase de activos puede ser un diversificador menos fiable en el futuro de lo que ha sido en el pasado”, concluye.
Wikimedia Commons. Los ETFs de renta variable captaron masivamente la atención de los inversores en noviembre
En noviembre, el mercado de ETFs se mantuvo positivo a nivel global. Según los datos que ha publicado Amundi, se registraron unos flujos netos totales de 66.000 millones de euros, aunque la mayor parte de la atención de los inversores se centró, de forma masiva, en la renta variable.
“Los ETFs de renta variable registraron más de 50.000 millones de euros de entradas netas a niveL global. En línea con la tendencia del mes pasado, estas entradas estuvieron impulsadas por la renta variable americana, con 21.400 millones de euros de entradas netas durante el mes, seguida de la exposición global ( con 8.500 millones de euros), sectores y smart beta (con 8.200 millones de euros) y mercados emergentes (con más de 7.000 millones de euros de nuevas entradas netas)”, explica Amundi en su última hoja informativa.
Respecto a la renta fija, los ETFs continuaron atrayendo flujos positivos, en esta ocasión de 16.000 millones de euros. Según matizan desde la gestora, en noviembre, los inversores modificaron su preferencia por la deuda soberana y cambiaron a bonos agregados y a deuda corporativa.
En Europa, los fondos cotizados captaron más de 14.000 millones de euros en noviembre, lo que representa el tercer mayor flujo de entrada mensual del año. También para esta región, los ETPs de renta variable captaron la mayoría de los flujos de entrada, la inversión en fondos cotizados de renta fija descendió ligeramente y los flujos en ETPs de materias primas entraron en terreno negativo por primera vez desde abril, con unas salidas por valor de 360 millones de euros.
“La ISR en renta variable continuó atrayendo flujos consistentes, con cerca de 1.300 millones de euros de nuevos activos netos. Y los ETFs smart beta experimentaron mayores entradas que el mes anterior, con 1.700 millones de euros. Las entradas se centraron en la exposición al value y size. Mientras que los ETFs de mínima volatilidad sufrieron salidas de 834 millones de euros”, matiza en su informe.
Pixabay CC0 Public Domain. H.I.G. Capital amplía su equipo de alta dirección
H.I.G. Capital aplicará una serie de cambios en su estructura organizativa “para posicionarse de cara a un crecimiento continuado y para gestionar mejor la envergadura y alcance crecientes del negocio”, señalan. La firma amplía el equipo de alta dirección ascendiendo a Rick Rosen y Brian Schwartz a copresidentes, puesto de nueva creación.
Rosen y Schwartz, que trabajan en la firma desde 1998 y 1994, respectivamente, gestionan el fondo H.I.G. U.S. Middle Market y el H.I.G. Advantage. Trabajarán en estrecha colaboración con Sami Mnaymneh y Tony Tamer, fundadores y co consejeros delegados de H.I.G. para “impulsar el crecimiento continuado de la compañía y poner en marcha iniciativas estratégicas clave en todo el mundo”, según ha explicado la firma en un comunicado.
Además, la ampliación del equipo de alta dirección de la firma contempla diversos cambios organizativos. En primer lugar, Doug Berman, director ejecutivo, es ascendido a responsable de capital de riesgo en EE.UU. Berman trabaja en H.I.G. desde 1995 y es responsable del fondo H.I.G. U.S. LBO. Asimismo, John Bolduc, director ejecutivo seguirá supervisando los fondos de deuda corporativa de H.I.G. Por último, Wolfgang Biedermann es ascendido a director ejecutivo y responsable de adquisiciones en Europa. Trabaja en H.I.G. desde 2007 y es responsable del fondo H.I.G. Europe LBO.
“Las actuales perspectivas de la compañía nos ilusionan enormemente. Hemos desarrollado una plataforma exclusiva de alcance mundial con una posición muy diferenciada y escalable, y estamos deseando trabajar con Rick, Brian, Doug, John y Wolfgang para seguir ampliando la compañía y sus capacidades. Todos ellos han realizado una importante contribución al éxito de la compañía y han aumentado su nivel de responsabilidad a lo largo del tiempo. Nuestro objetivo primordial es mantener la cultura corporativa de H.I.G. y seguir brindando rentabilidades atractivas a nuestros inversores”, aseguraron Mnaymneh y Tamer.
H.I.G., constituida en 1993, cuenta actualmente con más de 720 empleados en 16 oficinas en todo el mundo e invierte en más de 300 empresas en cartera con ingresos superiores a los 40.000 millones de dólares. Además, gestiona fondos en distintas estrategias de capital riesgo, capital expansión, deuda corporativa, activos inmobiliarios e infraestructura.
Pixabay CC0 Public Domain. Banque de Luxembourg Investments: Las empresas familiares son una atractiva inversión a largo plazo
Las empresas familiares son considerablemente más estables y proporcionan mejores rentabilidades a los accionistas a largo plazo que las firmas no familiares, según las conclusiones de un estudio encargado por Banque de Luxembourg Investments (BLI), que las considera por tanto como una opción muy atractiva sobre todo para inversiones de larga duración.
El análisis, realizado por el Handelsblatt Research Institute (HRI), estudió las métricas de los balances y del mercado financiero para comprobar de forma empírica y durante un largo periodo el rendimiento de las empresas familiares cotizadas frente a las que no son propiedad de una familia.
«Cuarenta empresas familiares cotizadas de diversa capitalización de mercado fueron comparadas con un grupo equivalente de compañías no familiares cotizadas», explicó el profesor Bert Rürup, presidente de HRI y economista jefe del Handelsblatt, el principal diario económico de Alemania. El estudio analizó los últimos 17 años en los sectores de transporte/automoción, productos y servicios al consumidor, manufacturero e inmobiliario y de la construcción.
La estructura de propiedad tiene un impacto positivo
Todo apunta a que “la estructura de propiedad de estas compañías tiene un impacto positivo en su rentabilidad total para los accionistas a largo plazo y sobre otras muchas métricas de rendimiento”, explicó Lutz Overlack, director de distribución de BLI para Alemania, Austria y Suiza.
Entre las métricas analizadas están el rendimiento total para los accionistas, el ratio de capital de trabajo, ratio de capital y la rentabilidad sobre el capital o ROE.
«Considerando la ratio de capital de trabajo, un indicador de la liquidez de una compañía, el estudio descubrió que los resultados más altos eran impulsados por siete empresas alemanas y cuatro suizas, que tenían unas cifras de capital de trabajo mucho más altas que las compañías de otros países”, indicó Jan Kleibrink, jefe de análisis económico en HRI y coautor del informe.
Otras métricas arrojaron resultados similares, como la ROE, más estable que en otro tipo de empresas. “Esto es un signo claro de que las compañías familiares tienen una base de capital más sólida y más centrada en el crecimiento a futuro”, destacó Overlack. Un hecho que se ve reforzado además por su ratio de endeudamiento medio, que también es más bajo.
En conclusión, las empresas familiares superaron a las no familiares como inversión entre 2002 y 2019. Kleibrink lo resume: “La rentabilidad total de los accionistas de empresas familiares ha superado a la de su índice de referencia. Al mantener ratios de capital más altos y evitar unos índices de deuda muy grandes, las empresas familiares tienen una base de capital más sólida, lo que les permite resistir mejor las crisis”.
Foto: Archivo Casa Blanca. La probabilidad de una recesión estadounidense en los próximos 12 meses está en un mínimo de un año
BBVA Research lanzó su monitor de riesgo de recesión de EE.UU., y señaló que la probabilidad de una recesión en los próximos 12 meses está en un mínimo de un año, con una probabilidad del 30%.
El informe señala que la relajación a mitad del ciclo de la Fed debería ayudar a prolongar la expansión actual e incluye una serie de evaluaciones comparativas que incluyen mercados financieros, hogares de consumidores, préstamos, bonos y bienes raíces.
Según Nathaniel Karp, economista jefe de BBVA USA y coautor del informe, las preocupaciones clave siguen siendo las fricciones comerciales, la liquidez del mercado y la corrección del precio de las acciones. «A pesar de la recesión industrial en la economía avanzada, los riesgos del sistema global son silenciados», menciona.
Para leer el monitor de riesgo de recesión de EE.UU. completo para diciembre de 2019, siga este link.
Foto: Gates notes. Los cinco libros que Bill Gates recomienda en este invierno de 2019
Otro año está por concluir, y para preparar este final y el principio del siguiente, el empresario, filántropo y amante de los libros, Bill Gates, comparte en GatesNotes, su blog personal, cinco títulos para «cerrar el 2019 y empezar el 2020 con una buena nota». :
«An American Marriage», de Tayari Jones.
Recomendada a Gates por su hija, esta novela está ambientada en el sur de Estados Unidos, y cuenta la conmovedora historia de una pareja de raza negra que se enfrenta al encarcelamiento y los efectos de éste en su relación. Para los lectores que buscan algo que les haga reflexionar, Gates promete que «te encontrarás cautivado por él a pesar del tema tan difícil».
«These Truths», de Jill Lepore.
Gates describe esta historia de 800 páginas de los Estados Unidos como «el relato más honesto y valiente de la historia estadounidense que he leído». De acuerdo con Gates, Lepore maneja diversos puntos de vista para exponer todas las profundas contradicciones de Estados Unidos y ofrece algo nuevo, incluso al ávido lector de historia.
«Growth», de Vaclav Smil.
El autor cuyos libros Gates espera «como alguno esperan una película de Star Wars» cuenta ya con 39 títulos en su haber. En este en particular, explora una pregunta urgente: ¿cómo deberíamos reconciliar el crecimiento futuro con la preservación a largo plazo de nuestro planeta?
«Prepared», de Diane Tavenner.
Es una guía práctica, diseñada luego de su extensa participación en las mejores y más prestigiosas escuelas privadas de los Estados Unidos, donde Tavenner comparte consejos sobre cómo los padres pueden enseñar a los niños a vivir una buena vida, no sólo ingresar a una buena universidad.
«Why We Sleep», de Matthew Walker.
Este libro es considerado por Gates como uno de los mejores libros de comportamiento humano, el cuál hizo que el mismo Gates cambiara sus hábitos… Walker, director del Centro para la Ciencia del Sueño Humano de la UC Berkeley, explica cómo falta de sueño puede pasar factura y qué cosas se pueden hacer para asegurarse de dormir bien. Según Gates, este libro es imperdible si uno de tus propósitos de año nuevo es mejorar tu salud.
Jorge Caballero, foto cedida
. Jorge Caballero es el nuevo socio líder de Impuestos y Legal de KPMG en México y Centroamérica
Jorge Caballero fue nombrado socio líder de Impuestos y Legal de KPMG México y Centroamérica, lo que, según la firma, da paso a una nueva etapa para esta empresa multidisciplinaria que provee servicios de Auditoría, Impuestos, Legal y Asesoría.
Caballero, cuenta con amplia experiencia brindando asesoría y consultoría fiscal a empresas multinacionales. Durante su carrera ha asesorado a diversos fondos públicos y privados en su estructuración y operación fiscal. Tiene amplia experiencia en la industria inmobiliaria y en la asesoría para el cumplimento de obligaciones fiscales e implementación de modelos integrados de análisis y gestión del desempeño estratégico para clientes nacionales e internacionales.
Víctor Esquivel, socio director general de KPMG en México y Centroamérica, afirma: “Estamos conscientes de que las compañías y grupos corporativos locales e internacionales enfrentan un periodo de alta complejidad en el que está en juego su éxito a largo plazo. Asimismo, los cambios regulatorios han transformado la manera de hacer negocios en todo el mundo. Jorge Caballero se suma al compromiso que tenemos como firma de ser un socio estratégico de negocios que apoye a nuestros clientes en su toma de decisiones, al tiempo que aseguramos el cumplimiento fiscal, minimizando los riesgos de la compañía”.
Al respecto, Jorge Caballero comenta: “Me siento muy honrado de asumir esta posición, y agradezco la confianza que KPMG deposita en mí. La gestión de impuestos exige una especialización cada vez más estratégica y dinámica, ya que los cambios geopolíticos, regulatorios y los avances tecnológicos definen el rumbo de los negocios. Esta dinámica exige que escuchemos a nuestros clientes; que desarrollemos habilidades de equipo, y que contemos con un enfoque innovador, que permee en todas las áreas del negocio aprovechando tecnologías que nos permitan ser cada vez más competitivos y estar alineados a la evolución fiscal que se está dando en todo el mundo. Esta nueva responsabilidad es un reto emocionante, al que imprimiré la pasión e innovación que caracteriza el trabajo en KPMG. Nuestros equipos multidisciplinarios trabajan hombro con hombro junto al cliente para asegurar el cumplimiento de las regulaciones nacionales e internacionales, y mitigar los riesgos. Esto es imperativo para convertir a la función de Impuestos de las empresas en un diferenciador que apuntale la competitividad».
GenTrust ha ampliado su compromiso de servir a Puerto Rico con el lanzamiento de una oficina en San Juan. Esta expansión permitirá que GenTrust ofrezca aún más de sus servicios de asesoramiento personalizados para individuos, familias, e instituciones en Puerto Rico y la región.
«Nuestro equipo de asesores tiene más de dos décadas de experiencia sirviendo a instituciones y clientes puertorriqueños», dijo George Pérez, asesor financiero y socio co-fundador de GenTrust. «Nos pareció natural abrir una oficina en Puerto Rico dada nuestra comprensión de las necesidades financieras, económicas y de desarrollo de la región. Estamos enfocados en ser fiduciarios para nuestros clientes, una responsabilidad que creemos que ha estado pendiente desde hace mucho tiempo en la comunidad financiera de la isla. Estamos encantados de expandir más allá de nuestras oficinas de Nueva York y Miami.»
Como parte de sus planes de expansión, GenTrust estará contratando asesores financieros y personal administrativo para atender a los clientes de la isla. La nueva oficina, ubicada en el edificio de oficinas de El Caribe, estará dirigida por Elena Hernández, socia de GenTrust Puerto Rico y asesora financiera. Hernández nació y creció en Puerto Rico y fue una de las primeras estudiantes de la Universidad de Puerto Rico, Recinto de Río Piedras, en ser reclutada por Goldman Sachs al graduarse.
«La economía de Puerto Rico tiene un futuro alentador y creemos que es el momento adecuado para establecer nuestra oficina y proporcionar servicios de asesoría y planificación financiera y de inversiones de forma transparente y orientado a soluciones personalizadas», dijo Hernández. »Nuestro enfoque, prioridad y responsabilidad como fiduciarios es el interés y bienestar del cliente; este enfoque y diferencia en servicio es crucial para el bienestar de los puertorriqueños y el crecimiento económico en la isla. Es el futuro de la industria de asesoría financiera.»
«Creemos que estamos calificados de manera única para ayudar al empresario, inversionista, individuo, familia e institución puertorriqueña a preservar y aumentar su riqueza», dijo Hernández.
Los activos de inversión típicamente tienen un valor dado por los flujos de fondos que espera recibir el inversor por poseer dicha inversión. En efecto, por ejemplo, una vivienda tiene un valor de mercado debido básicamente a la perspectiva de ganar ingresos mediante el alquiler de la misma (o de evitar pagar los costos de alquilar en el caso de propietarios que la usan para vivienda).
En última instancia, el valor del activo depende de la perspectiva de flujos de caja futuros esperados que la posesión del mismo permitirá percibir a su propietario. En el caso de las viviendas, los precios de las mismas están justificados por los ingresos netos que generan las mismas.
Por esto, en finanzas, para calcular los indicadores rendimientos futuros de los activos de inversión se consideran los flujos de caja netos que se espera recibir en el futuro, excluyendo la variación de precios de los activos hasta que dicho activo madure o se venda (lo cual generaría un ingreso de caja).
Para medir el rendimiento de los activos financieros, en general se utilizan alguna de las siguientes medidas:
Rendimiento corriente, se refiere al flujo de ingresos de un año que genera un activo dividido por el precio del mismo. En el caso de bonos se refiere a los cupones recibidos dividido por el precio de los mismos, en el caso de acciones a los dividendos o ganancias empresariales esperadas por acción sobre el precio de las mismas, o en el caso de activos inmobiliarios a los ingresos de los mismos sobre su precio de mercado.
Rendimiento al vencimient, se basa en la teoría del flujo de caja descontado, y se refiere a la tasa que hace que el valor presente de un flujo de caja futuro sea igual a su precio de mercado. El defecto de este indicador es que, para aplicarlo, se requiere que la inversión tenga una fecha de maduración a un precio predeterminado. Por lo tanto, en su máxima pureza es básicamente aplicable al caso de activos de renta fija. Dicho esto, se puede utilizar una variante de este enfoque realizando supuestos específicos acerca del futuro del activo, obteniéndose la TIR (tasa interna de retorno).
La única medida de rendimiento que no implica la realización de supuestos en activos de capital como son acciones o propiedades inmobiliarias es el rendimiento corriente, razón por la cual son las más utilizadas por analistas para este tipo de activos.
En el caso de los activos inmobiliarios, hay varias aproximaciones al rendimiento corriente en función del grado de complejidad que se busque afrontar:
· Multiplicador de la Renta Bruta – Este método se basa en calcular la renta bruta anual y dividirla por el precio de mercado de la propiedad. Si bien este método es sencillo de aplicar, tiene la debilidad de que no permite la comparación entre distintos activos con distinta estructura de costos.
· Tasa de capitalización – Este método se basa en calcular la renta neta anual y dividirla por el precio de mercado de la propiedad.
Dado que el método de la tasa de capitalización o, por su nombre en inglés cap rate, permite comparar los activos inmobiliarios entre sí, independientemente de la estructura de costos, y con otros activos financieros, es considerada la mejor medida de retorno de la inversión.
Cálculo de la tasa de capitalización
En primer lugar, es necesario calcular el ingreso operativo neto (ION) o, por su sigla en inglés, NOI (net operating income). Dicho cálculo se basa en calcular los ingresos netos esperados que genera una propiedad, considerando el total de alquileres cobrados y el total de costos esperables, directos e indirectos, de administrar una propiedad.
A modo de ejemplo, como ingresos es necesario estimar el alquiler anualizado total y cualquier otro ingreso percibido por la tenencia de la propiedad durante el período. Por su parte, como egresos es necesario estimar el pago de todos los costos que la misma implica, incluyendo tanto costos directos (desde costos de mantenimiento hasta impuestos) como indirectos (porcentaje del tiempo que el activo estaría sin alquilarse a precios de mercado en caso de que el inquilino actual cancele el contrato).
Para calcular la tasa de capitalización se debe:
Calcular el ingreso bruto potencial anual del activo o, dicho de otra forma, el ingreso bruto de la propiedad considerando que está alquilada durante todo el año y sin considerar costos. En caso de existir partidas que son cubiertas por los inquilinos por fuera del pago del alquiler, deben ser agregadas en éste ítem (ejemplo: gastos comunes).
Calcular el ingreso operativo neto o NOI – Restar del ingreso bruto potencial todos los costos de mantenimiento de la propiedad, incluyendo costos de mantenimiento (reserva para reparaciones), seguro en caso de existir, impuestos (contribución inmobiliaria, tributos domiciliarios e impuesto de primaria), administración de la propiedad (incluyendo gastos comunes en caso de existir) y una pérdida estimada en caso de vacancia de la misma.
Dividir el NOI por el precio de mercado de la propiedad sin costos de transacción. No se incluyen ni gastos de escribanía e inmobiliaria, entre otros, dado que el análisis de la rentabilidad pretende ser un análisis de largo plazo, en el cual dichos costos se diluyen.
Tasa de capitalización aproximada para Pocitos
En este sentido, no existen estadísticas específicas actualizadas al respecto. No obstante, utilizando la base de datos de BRIQ Analytics, y realizando algunos supuestos, se pueden hacer ciertas aproximaciones a esto.
Briq Analytics es una empresa consultora y proveedora de software dedicada a aplicar tecnología de ciencia de datos e inteligencia artificial al análisis del mercado inmobiliario, con el fin de proveer información accionable a los distintos agentes que participan en el mismo.
En primer lugar, se obtienen los datos de precio medianos de ofertas de venta y de alquiler de un metro cuadrado para Pocitos, con las siguientes restricciones:
Ubicado en un radio de 500 metros desde el cruce de Avenida Brasil y 26 de marzo.
Apartamentos de entre 50 y 70 m2 de tamaño únicamente.
Con dicha información y considerando una cotización del dólar de cierre de la misma fecha (cierre BCU para esa fecha, TC = $37,811), se calcula el ingreso bruto potencial de alquileres (IBPA). Y, en base a ello, se calcula la tasa de capitalización bruta (CapBruta).
IBPA = Alq x 12 / TC
CapBruta = IBPA / P
Los datos obtenidos son los siguientes:
Con estos datos, la tasa de capitalización bruta asciende a 4,78%. No obstante, esta medida tiene dos problemas relevantes como medida de rentabilidad:
Considera precios de oferta de venta de inmuebles y no precios de mercado. Dado que al negociar precios los vendedores típicamente reducen precios para concretar acuerdos, los mismos pueden ser sensiblemente inferiores, subestimando la rentabilidad.
No considera los costos de mantener un inmueble, sobre-estimando el rendimiento.
Para corregir el primer problema, en base a práctica de mercado, se estima que los propietarios tienden a bajar aproximadamente un 25% del valor ofrecido para cerrar el negocio. Ello lleva a que el precio de venta efectivo se reduzca y que, corregido, el precio del m2 de venta efectiva sea de USD 2.187 (USD 2.917 * 75%).
Para corregir el segundo problema, en base a la práctica de mercado, se estima que los costos netos de un apartamento de este tipo, incluyendo mantenimiento, vacancia e impuestos, asciende a aproximadamente 80 pesos mensuales por m2 o, lo que es lo mismo, USD 15,87 anuales. Vale destacar que estos costos no incluyen el pago de los gastos comunes, pues los mismos son de cargo del inquilino. No obstante, está contemplado en el cargo por vacancia la probabilidad de que el propietario tenga que pagar los mismos en caso que no exista un inquilino. Por lo tanto, corregido una aproximación al ingreso operativo neto sería: NOI = IBPA – gastos = USD 139,64 – USD 25,39 = USD 114,25.
De aquí que una aproximación a la rentabilidad neta de las propiedades en una zona Premium de Montevideo se acercaría a:
Cap Rate = NOI / P = USD 114,25 / USD 2.187 = 5,22%.
Dado que, como se demostró en previos reportes desde esta misma página, tanto el NOI como el Precio de los activos inmobiliarios tienen sus fundamentos en moneda nacional ajustada por inflación (Unidad Indexada, UI), se estima que crezcan juntos y, por ende, pueden ser consideradas variables en términos reales.
Como referencia de comparación, al cierre de la misma fecha el bono emitido por el soberano uruguayo con tasa 3.7% y vencimiento 26/06/2037 tenía un precio de 98,877%. Por lo tanto, el rendimiento corriente del mismo ascendía a 3,74% en tanto que el rendimiento al vencimiento ascendía a 3,79%. Por lo tanto, dicha propiedad paga una prima de 148 puntos básicos por encima de un bono del gobierno en Unidades Indexadas, que equivale a una compensación por el riesgo extra que tiene el sector inmobiliario.
No obstante, este es el rendimiento en una zona específica de Montevideo y puede no coincidir con el rendimiento en otras zonas de la ciudad o del país.
Más información en el libro “Tasaciones, enfoques de valuación inmobiliaria”, de los mismo autores de esta columna: Fernando Zimet y Michelle Freitas, socios del estudio Zimet Fleitas
