El sector inmobiliario recuperará los niveles previos a la crisis del coronavirus en 2022, según señala en su último informe AEW, gestora afiliada a Natixis IM. El documento estima que es probable que pasen de dos a cuatro años “antes de que  se alcance la demanda anterior al COVID-19, siendo los segmentos de comercio minorista, residencias y oficinas los más afectados. 

Uno de los principales aspectos que destaca el informe es que el impacto del COVID-19 en el sector inmobiliario ha sido rápido e intenso, pero con cierta divergencia. “Áreas como las naves industriales, la vivienda y los trasteros urbanos han registrado caídas más suaves que otras como los locales comerciales, los hoteles y, en cierta medida, las oficinas, que se han visto más afectadas”, matizan desde Natixis. 

En este sentido, algunos sectores muy pequeños que se han visto muy afectados, pero también cuentan con catalizadores subyacentes sólidos que “deberían sostener la demanda cuando pasa la pandemia”, matiza el informe. El mejor ejemplo de esto son las residencias de estudiantes, que deberían rebotar a medida que las universidades vuelvan a la normalidad. “Aunque las tasas de ocupación de las viviendas para la tercera edad se han visto afectadas de forma significativa a corto plazo después de que algunas leyes estatales y locales impidieran las nuevas ocupaciones, se observa demanda para las viviendas disponibles: las encuestas sectoriales han puesto de relieve el deseo de los nuevos residentes de mudarse a medida que se han ido levantando las restricciones y la generación del baby boom sigue siendo un viento favorable para la demanda a largo plazo”, explica el documento en sus conclusiones. 

El segmento que más está padeciendo el impacto del COVID-19 es el comercio retail, cuyo futuro está estrechamente ligado a la evolución de la pandemia y a la capacidad de consumo. “Aunque las empresas están empezando a reabrir, probablemente se tarde entre dos y cuatro años en recuperar los niveles máximos de demanda en los sectores más gravemente afectados, pero en líneas generales seguimos considerando estas alteraciones como descensos cíclicos. Estas deberían suavizarse y corregirse en algún momento, pero la economía seguirá la evolución del virus y los mercados inmobiliarios harán lo propio con la economía, por lo que a día de hoy resulta complicado aventurar cuándo llegará ese momento”, señala la gestora. 

Los inmuebles comerciales son quizás los que más están sufriendo, en parte, según el informe, porque ya venían arrastrando problemas antes de la pandemia: “Algunos establecimientos no sobrevivirán a esta desaceleración en su forma actual y eso plantea retos para algunas áreas muy castigadas de los inmuebles comerciales, como los centros comerciales y los parques de medianas.Sin embargo, habrá algunos ganadores en el sector comercial, ya que algunas empresas de distribución ha aprendido a operar de forma más flexible, lo que contribuirá a su supervivencia a largo plazo. Los modelos donde los clientes encargan productos de alimentación y artículos en Internet y los recogen en la tienda o incluso a pie de calle siguen funcionando y estos mismos negocios han aprovechado la oportunidad para captar parte de la demanda de compra desde casa”.

Esta tendencia irá ganando fuerza ya que es lógico esperar que el comercio electrónico incremente su cuota de mercado, porque es una fórmula de consumo que se ha consolidado durante la pandemia. En consecuencia, el segmento de logística se verá favorecido. Según indica el informe, más allá del apoyo que supone para los negocios de distribución, también debería impulsar la demanda de naves industriales y centros de datos. “Las naves industriales sufrirán todavía una reducción cíclica de la demanda mientras dure el brote (los grupos de distribución son una parte importante de la base de inquilinos industriales, así que sus dificultades no benefician a las naves industriales), pero el comercio electrónico contribuirá a sostener el conjunto de la demanda de superficies industriales y con el paso del tiempo parte de la contratación se desplazará desde las superficies comerciales tradicionales hacia los inmuebles industriales”, explica el documento de AEW.

Cambios estructurales

Otro de las apreciaciones relevantes del informe es que el COVID-19 tendrá consecuencias estructurales de “muy diversa índole”. Por ejemplo, prevé que la vivienda experimente cambios: “Los millennials que estaban planteándose cambiar de casa a zonas con menor densidad de población parecen más propensos a considerar la vida en las afueras en el entorno actual. Un estudio realizado recientemente por Citi entre 5.000 adultos reveló que el 15 % estaba considerando mudarse a barrios residenciales durante los próximos tres años, frente al 7 % antes de la COVID. Entre los millennials, el 19 % estaba planteándose este cambio, frente al 10 % antes de la pandemia. Estas cifras eran más altas entre los grupos demográficos de mayor renta y con hijos. Este cambio probablemente iba a terminar ocurriendo a medida que los millennials fueran cumpliendo años, pero probablemente se ha acelerado con la pandemia y los alquileres de viviendas unifamiliares han subido en muchos mercados”.

También se observa un cierto cambio en el segmento de las oficinas. En opinión de AEW, «el trabajo en remoto será un motor de cambio para el sector de las oficinas» ya que la mayoría de los empleados han demostrado que pueden ser productivos trabajando desde casa y eso “podría reducir la demanda de las oficinas en torno a un 30% «. Sin embargo, firma afiliada de Natixis IM advierte de que “probablemente también aumenten los requisitos de espacio por persona para garantizar un distanciamiento social adecuado”, y añade que la tendencia por establecer una mayor separación física entre los empleados “debería compensar parte del efecto del trabajo remoto en la demanda de espacio de oficinas”.