Todavía quedan sectores beneficiarios de la IA en el largo plazo que están infravalorados

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IA lidera el mercado bursátil
Pixabay CC0 Public Domain Gerd Altmann from Pixabay

En conjunto, los valores tecnológicos se han comportado bien en el primer cuatrimestre de 2024, tanto en términos absolutos como frente al conjunto del mercado. Sin embargo, dentro del sector se han observado amplias divergencias en cuanto a rentabilidad. Los valores de gran capitalización han batido ampliamente a los pequeños y las empresas de semiconductores han
registrado excelentes rentabilidades. Los valores de Internet y software también lo han hecho bien en bolsa, mientras que a algunos subsectores, como el hardware, los equipos de comunicaciones y los servicios de IT, les fue peor. Observamos divergencias incluso entre los Siete Magníficos; así, Nvidia y Meta lideraron los avances, mientras que Apple y Tesla quedaron rezagadas.

En los cuatro meses transcurridos hasta finales de abril, el fondo se ha visto superado por su índice de referencia. La falta de exposición a valores de semiconductores y equipos para IA (como Nvidia, Broadcom y ASML) fue un lastre determinante, ya que estas empresas se revalorizaron con fuerza. Concretamente, Ericsson dio muestras de debilidad debido a que la inversión en 5G siguió sin despegar. En el plano positivo, la infraponderación en Apple fue el factor más positivo para la evolución del fondo, ya que este valor quedó rezagado debido a los riesgos de China y la desaceleración de la demanda de smartphones. Las posiciones en Netflix y gigantes de Internet como Amazon y Alphabet también generaron importantes ganancias debido a las fuertes revisiones al alza de los beneficios, al igual que las posiciones en valores tecnológicos de los mercados emergentes, como TSMC, ASMPT, y Trip.com.

El fondo ha tendido a verse superado en entornos de mercado donde las temáticas de inversión potentes prolongan la fortaleza relativa del sector y elevan la tolerancia al riesgo. Tenemos buenos ejemplos de ello en una temática actual como la IA y otra reciente como los beneficiarios del COVID. Nuestro enfoque ha sido coherente y hemos invertido en empresas con una capacidad de generar beneficios a largo plazo subestimada, con frecuencia en segmentos que suscitan menos atención, como los valores de pequeña/mediana capitalización. Creemos que perseguir el consenso y la fortaleza relativa conlleva mucho riesgo y una prima elevada que no merece la pena pagar. Incluso los inversores astutos encuentran difícil predecir el futuro, por lo que minimizar el riesgo cuando las cosas van mal es tan importante para nosotros como ganar dinero.

La consultoría tecnológica, las infraestructuras de datos y la informática en la nube son beneficiarios a largo plazo de la era de la IA que están infravalorados. Por otro lado, los servicios y las redes de pagos son elementos esenciales de la base tecnológica que necesitan el comercio electrónico y la distribución omnicanal. Las empresas con el tamaño adecuado y ventajas tecnológicas aprovecharán las oportunidades de crecimiento a largo plazo. Los medios de comunicación a la carta y el streaming de música siguen estando inframonetizados, pero los líderes del sector están bien posicionados para beneficiarse de una mayor consolidación.

También somos cada vez más optimistas sobre las empresas de software de pequeña/mediana capitalización a la vista del renovado interés por las operaciones corporativas por parte de los inversores estratégicos y de private equity. Ya se han confirmado muchas operaciones y han surgido intereses no confirmados en áreas como el software para datos y diseño y estamos encontrando más nuevas ideas en esta área.

Estamos sobreponderados en China. Desde una perspectiva macro y geopolítica, China es un mercado en el que cuesta estar cómodo, pero desde una perspectiva fundamental, existen buenas empresas con perfiles de riesgo y recompensa atractivos. Tencent y Alibaba mantienen su fortaleza, los riesgos normativos se han reducido, las valoraciones son atractivas y su asignación del capital (incluida la retribución al accionista) ha mejorado considerablemente. Trip.com, un portal de viajes líder, tiene un gran potencial para crecer internacionalmente. KE Holdings, una agencia inmobiliaria líder en Internet y por red de oficinas, tiene ante sí una larga trayectoria de crecimiento, ya que el sector está dando los primeros pasos en su digitalización. Estamos buscando activamente nuevas oportunidades en China, pero no perdemos de vista los riesgos de sucesos extremos en el plano geopolítico y reglamentario y, por lo tanto, mantenemos el tamaño de las posiciones y la exposición general en niveles manejables.

Muchos de los valores que el mercado considera como ganadores de la IA (Nvidia y otras empresas de semiconductores y hardware) ya han descontado todas las buenas noticias. Desde la perspectiva del perfil de riesgo y recompensa, eso les resta atractivo. El mercado espera un despliegue masivo de infraestructuras de IA sin obstáculos, pero, a pesar del potencial a largo plazo
de la IA generativa, existen también riesgos infravalorados.

Se observan señales positivas de adopción de la IA generativa en los medios digitales, las industrias creativas e Internet para el consumidor, donde la adopción de las nuevas tecnologías suele ser rápido. Sin embargo, para muchas grandes empresas, sobre todo en sectores regulados como los servicios financieros, muchos proyectos centrados en la IA generativa siguen en la fase de prueba de concepto. A pesar del rápido descenso de los costes de cálculo de la IA, existen muchas áreas donde estos siguen siendo demasiados elevados para una adopción masiva. Entrenar los
grandes modelos de lenguaje requiere centros de datos de última generación y consume enormes cantidades de electricidad, lo que podría crear cuellos de botella. A tenor de la naturaleza cíclica de la inversión empresarial, si la adopción de la IA generativa se topa con un obstáculo, la demanda de infraestructuras de IA se llevará un golpe aún mayor.

Existen infinidad de beneficiarios de la IA infravalorados. Nosotros buscamos empresas que no dependan de una adopción rápida de la IA y consideramos que la IA generativa es un vector de crecimiento a largo plazo. Por ejemplo, el negocio de la nube de Amazon va bien, ya que los clientes siguen modernizando su plataforma tecnológica con independencia de la curva de adopción
de la IA. El negocio de fabricación de semiconductores de TSMC se beneficiará de ello, con independencia de qué silicio de IA destaque o qué cliente lo haga mejor. Los servicios de consultoría tecnológica ayudan a sus clientes a adoptar la IA en sectores concretos, por lo que también se beneficiarán.

De cara al resto de 2024, esperamos que las temáticas tecnológicas amplíen el abanico a la vista de las numerosas oportunidades infravaloradas que existen en la cadena de valor. La reaceleración de la nube dará impulso a las infraestructuras y el software para esta área, mientras que algunos sectores como los semiconductores analógicos, los servicios tecnológicos y los equipos de comunicaciones están tocando fondo y las valoraciones están en niveles atractivos. A la vista de los elevados niveles de inversión y de que el ritmo de adopción de la IA generativa es más lento de lo previsto, apreciamos riesgos en algunos valores relacionados con la IA.

En conjunto, seguimos siendo optimistas sobre el sector y nuestro riguroso enfoque de inversión basado en la selección de valores por fundamentales será determinante durante el resto del año.

 

Tribuna de Hyun Ho Sohn, gestor del fondo FF − Global Technology Fund en Fidelity International. 

No hay lugar como el hogar: la oportunidad de los REIT residenciales

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Sector inmobiliario y transición energética
Pixabay CC0 Public DomainAutor: Dimitris Vetsikas from Pixabay

Como hemos destacado anteriormente, el mercado inmobiliario comercial privado ha dominado los titulares de los medios de comunicación y ha tardado en ajustar los valores informados a medida que cambia el contexto macroeconómico. Esto es lo contrario para el mercado cotizado/público, que mira hacia el futuro, ya que se cotiza diariamente en los mercados bursátiles, con valoraciones que ya reflejan en gran medida el impacto negativo de las tasas más altas en los valores de las propiedades subyacentes. Esto significa que los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa cotizan con amplios descuentos sobre los valores de los activos privados después de haber «descontado» el impacto de las tasas más altas, y hoy se beneficiarán de una reversión en la dirección de las tasas de interés.

¿Cómo evidenciamos esto? Un indicador clave es que el sector inmobiliario privado está aprovechando la importante brecha de valoración entre los bienes inmuebles privados y los cotizados, para cosechar el valor existente en los REIT cotizados en la actualidad. Recientemente, Blackstone, el mayor operador privado, anunció que está adquiriendo el REIT de apartamentos costeros de lujo cotizados, Apartment Income (AIR Communities), por aproximadamente 10.000 millones de dólares. Esto sigue a una adquisición anterior este año, el REIT canadiense Tricon Residential, una cartera de viviendas principalmente unifamiliares en la región del Cinturón del Sol de EE. UU. en enero por 3.500 millones de dólares. Con ambas operaciones cerradas con una prima de más del 20% sobre los precios de las acciones vigentes, consideramos que esto es ilustrativo de los atractivos precios de los REIT residenciales cotizados (y del sector de REIT cotizados en general).

Si nos fijamos específicamente en los REIT residenciales de EE. UU. (Gráfico 1), el sector sigue estando infravalorado en comparación con los precios observados en el mercado privado en transacciones recientes. Los REIT de apartamentos cotizan actualmente con descuentos de alrededor del 10% sobre el valor liquidativo (NAV) estimado, mientras que los REIT de alquiler de viviendas unifamiliares ilustran un descuento aún más amplio de alrededor del 20%.

En Europa, vemos que los propietarios residenciales alemanes cotizan con descuentos de alrededor del 40% sobre los valores de tasación, lo que refleja un mayor apalancamiento (niveles de deuda), pero también crea, en nuestra opinión, una oportunidad para los inversores.

Figura 1: Prima/descuento del NAV promedio residencial de EE.UU.

Fuente: SNL Real Estate, Janus Henderson Investors. Datos del 31 de diciembre de 2005 al 31 de marzo de 2024. NAV o valor liquidativo: valor de los activos subyacentes de la SOCIMI menos los pasivos. Prima sobre el valor liquidativo: el precio del REIT es más alto que su valor liquidativo; descuento sobre el valor liquidativo: el precio del REIT es inferior a su valor liquidativo.  Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras.

Si bien esperamos descensos de valoración entre el máximo y el mínimo de los inmuebles comerciales de alrededor del 20% desde los máximos de principios de 2022, es probable que las valoraciones del sector residencial se estabilicen más rápidamente que muchos otros sectores, ya que se beneficia relativamente de la reducción de la exposición de los inversores a los segmentos más desafiantes del sector inmobiliario comercial, como las oficinas y los centros comerciales de baja calidad.

Bien posicionado para el crecimiento

Desde la crisis financiera mundial de 2008, los REIT residenciales cotizados han reducido su apalancamiento, posicionándose favorablemente al entrar en la reciente recesión, especialmente en Estados Unidos. Este menor apalancamiento puede permitir un acceso superior a los fondos a un costo menor en comparación con los propietarios privados. Esperamos que los REIT cotizados hagan un buen uso de sus ventajas de coste y acceso al capital y adquieran «buenos edificios con malos balances» de propietarios privados. Esto podría aumentar el potencial de la clase de activos para seguir expandiendo su cuota de mercado, como lo ha hecho en las últimas tres décadas, así como contribuir a un crecimiento adicional de los beneficios.

Además, los REIT suelen tener estructuras de gastos eficientes junto con la capacidad de invertir en mejoras en la plataforma operativa, lo que a menudo se ha traducido en mayores niveles de ocupación, mayores rentas logradas y márgenes operativos más eficientes en comparación con sus pares privados. A principios de 2024, algunos propietarios estadounidenses han alcanzado niveles de ocupación de alrededor del 95%, con aumentos de un dígito medio en las renovaciones de contratos de arrendamiento de inquilinos.

Si bien la elevada oferta parece ser un viento en contra a corto plazo para los apartamentos estadounidenses, la actividad de la construcción se está desacelerando drásticamente, lo que también debería ayudar a las perspectivas de crecimiento a medio plazo.

Figura 2: Inicios de nuevas construcciones por debajo del promedio de 10 años

Nuevos inicios de viviendas multifamiliares en EE. UU. (anualizado, ajustado estacionalmente)

Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., Janus Henderson Investors, 31 de marzo de 2014 – 31 de marzo de 2024.

El sector residencial cotizado ha demostrado que puede generar rentabilidades atractivas a largo plazo y flujos de ingresos, que históricamente han tendido a seguir el ritmo de la inflación. El mercado cotizado también ofrece un conjunto de oportunidades más amplio. Ámbitos como el alojamiento para estudiantes, el alquiler de viviendas unifamiliares, las comunidades de jubilados y las residencias de ancianos se han beneficiado de factores estructurales de la demanda, como la tendencia demográfica del envejecimiento de la población.

Figura 3: La oportunidad residencial

Estructuralmente insuficiente en diferentes subsectores

Fuente: 1UCAS, 2OCDE, 3,4Green Street Advisors, 5 Jefferies, FRED, NAR, REIS, Redfin, Janus Henderson Análisis de los inversores, a 31 de diciembre de 2022. NOI = ingreso operativo neto, una medida de los ingresos de una propiedad productora de ingresos menos los gastos operativos (financiamiento e impuestos).

Reiteramos que un enfoque selectivo es clave a la hora de invertir en el sector inmobiliario, ya que múltiples factores como la demanda de los inquilinos, la oferta del mercado, el coste de financiación y la disponibilidad, entre otros, pueden diferir ampliamente no solo entre los tipos de inmuebles, sino también a nivel regional y local.

Podría decirse que el sector de alquiler de viviendas unifamiliares está mejor posicionado dentro del sector residencial, dada su base de clientes fija y sus fuertes tendencias de demanda, ayudadas por la disminución de la disponibilidad de hipotecas y la deprimente actividad de compra de viviendas. En América del Norte, los fundamentos de la costa este de EE. UU. son más sólidos debido a un mejor crecimiento del empleo y la oferta en comparación con los mercados de la costa oeste y el cinturón del sol. En Canadá, estamos viendo un fuerte crecimiento de los alquileres en el mercado respaldado por la dinámica política de inmigración de Canadá y el empleo saludable. Mientras tanto, en Europa, algunas empresas residenciales suecas y alemanas asumieron grandes volúmenes de deuda que, en un entorno de tipos al alza, han visto valoraciones mucho más débiles. Sin embargo, creemos que la resiliencia operativa y los sólidos flujos de caja de las empresas de la región están subestimados por el mercado y, lo que es más importante, cuando los niveles de apalancamiento eran demasiado altos, las empresas han utilizado recortes de dividendos, nuevas inyecciones de capital y ventas de activos para ayudar a abordar estas preocupaciones.

Los mercados de REIT residenciales de todo el mundo siguen ofreciendo oportunidades atractivas respaldadas por las tendencias demográficas, la escasez de viviendas en la mayoría de los mercados mundiales (que probablemente se acentuará en los próximos años) y el deseo de viviendas de alquiler asequibles y bien gestionadas.

Miramos hacia el futuro con mayor confianza y convicción de que los REIT cotizados pueden volver a ser un elemento valioso dentro de las carteras de los inversores, dado su potencial para flujos de dividendos atractivos y crecientes, diversificación frente a otras clases de activos y crecimiento defensivo.

Dadas las recientes adquisiciones de Blackstone, no nos sorprendería oír hablar de más adquisiciones de REIT cotizados por parte de operadores privados en los próximos meses. Esto debería ayudar a crear una perspectiva positiva para el sector inmobiliario cotizado y proporcionar confianza a los inversores para que vuelvan a echar un vistazo al sector.

 

Tribuna de Guy Barnard, Tim Gibson y Greg Kuhl, gestores de renta variable inmobiliaria global de Janus Henderson. 

 

 

 

 

 

Cuenta atrás para la implantación del T+1 en EE.UU.: reducción de riesgos y beneficios para el inversor

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Los inversores y gestoras tienen marcado en su calendario el próximo 28 de mayo de 2024. Ese día entra en vigor el nuevo estándar del ciclo de liquidación T+1 en Estados Unidos. Este cambio tiene su origen en febrero del año pasado cuando la SEC adoptó un conjunto de enmiendas a las reglas y nuevas reglas para facilitar la reducción del ciclo de liquidación estándar para la mayoría de las transacciones de corredores-dealers de dos días hábiles después de la fecha de la operación (o T+2) a un día hábil después de la fecha de la operación (o T+1).

Según el regulador, las nuevas reglas también mejoran el procesamiento de transacciones institucionales al establecer nuevos requisitos de procesamiento y mantenimiento de registros para los corredores-dealers y asesores de inversiones registrados, respectivamente. Además, las reglas establecieron un nuevo requisito para facilitar el procesamiento directo por parte de los proveedores de servicios de emparejamiento central.

“Para los inversores cotidianos que venden sus acciones un lunes, la reducción del ciclo de liquidación les permitirá recibir su dinero el martes. Acortar el ciclo de liquidación también ayudará a los mercados porque tiempo es dinero y tiempo es riesgo. Hará que la infraestructura de nuestro mercado sea más resiliente, oportuna y ordenada. Además, aborda una de las cuatro áreas que el personal recomendó que la Comisión tratara en respuesta a los eventos de las acciones de GameStop en 2021”, ha destacado Gary Gensle, presidente de la SEC. 

Evolución de la liquidación

Originalmente, la SEC estableció un ciclo de liquidación estándar de tres días hábiles (o T+3) para la mayoría de las transacciones de valores en 1993, acortando la práctica prevaleciente en ese momento de liquidar transacciones de valores dentro de cinco días hábiles después de la fecha de operación. En 2017, la SEC acortó el ciclo de liquidación estándar de T+3 a T+2. 

Aunque las transiciones anteriores fueron exitosas, la transición a un ciclo de liquidación más corto puede llevar a un aumento a corto plazo en las fallas de liquidación y desafíos para un pequeño segmento de los participantes del mercado. A pesar de estos problemas esperados, la SEC ha observado con cada transición que el acortamiento del ciclo de liquidación beneficia a los inversores y reduce los riesgos de crédito, mercado y liquidez en las transacciones de valores que enfrentan los participantes del mercado.

Desde que la SEC votó para establecer un ciclo de liquidación T+1 en los EE.UU., el personal del regulador ha estado monitoreando de manera continua los esfuerzos de los participantes del mercado para prepararse para el ciclo de liquidación más corto y coordinando con las autoridades regulatorias en América del Norte, Europa, Asia y otras jurisdicciones en todo el mundo. En marzo, para ayudar a los participantes del mercado a prepararse para el próximo paso a T+1, el personal de la SEC publicó una alerta de riesgo, respuestas a preguntas frecuentes y un Boletín para Inversores.

“A medida que se acerca la fecha de cumplimiento del 28 de mayo de 2024, la Comisión continuará sus esfuerzos para ayudar a facilitar una transición exitosa”, concluyen desde la SEC.

No hay lugar como el hogar: las oportunidades de los REIT residenciales

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Sector inmobiliario y transición energética
Pixabay CC0 Public DomainAutor: Dimitris Vetsikas from Pixabay

Como hemos destacado anteriormente, el mercado inmobiliario comercial privado ha dominado los titulares de los medios de comunicación y ha tardado en ajustar los valores informados a medida que cambia el contexto macroeconómico. Esto es lo contrario para el mercado cotizado/público, que mira hacia el futuro, ya que se cotiza diariamente en los mercados bursátiles, con valoraciones que ya reflejan en gran medida el impacto negativo de las tasas más altas en los valores de las propiedades subyacentes. Esto significa que los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa cotizan con amplios descuentos sobre los valores de los activos privados después de haber «descontado» el impacto de las tasas más altas, y hoy se beneficiarán de una reversión en la dirección de las tasas de interés.

¿Cómo evidenciamos esto? Un indicador clave es que el sector inmobiliario privado está aprovechando la importante brecha de valoración entre los bienes inmuebles privados y los cotizados, para cosechar el valor existente en los REIT cotizados en la actualidad. Recientemente, Blackstone, el mayor operador privado, anunció que está adquiriendo el REIT de apartamentos costeros de lujo cotizados, Apartment Income (AIR Communities), por aproximadamente 10.000 millones de dólares. Esto sigue a una adquisición anterior este año, el REIT canadiense Tricon Residential, una cartera de viviendas principalmente unifamiliares en la región del Cinturón del Sol de EE. UU. en enero por 3.500 millones de dólares. Con ambas operaciones cerradas con una prima de más del 20% sobre los precios de las acciones vigentes, consideramos que esto es ilustrativo de los atractivos precios de los REIT residenciales cotizados (y del sector de REIT cotizados en general).

Si nos fijamos específicamente en los REIT residenciales de EE. UU. (Gráfico 1), el sector sigue estando infravalorado en comparación con los precios observados en el mercado privado en transacciones recientes. Los REIT de apartamentos cotizan actualmente con descuentos de alrededor del 10% sobre el valor liquidativo (NAV) estimado, mientras que los REIT de alquiler de viviendas unifamiliares ilustran un descuento aún más amplio de alrededor del 20%.

En Europa, vemos que los propietarios residenciales alemanes cotizan con descuentos de alrededor del 40% sobre los valores de tasación, lo que refleja un mayor apalancamiento (niveles de deuda), pero también crea, en nuestra opinión, una oportunidad para los inversores.

Figura 1: Prima/descuento del NAV promedio residencial de EE.UU.

Fuente: SNL Real Estate, Janus Henderson Investors. Datos del 31 de diciembre de 2005 al 31 de marzo de 2024. NAV o valor liquidativo: valor de los activos subyacentes de la SOCIMI menos los pasivos. Prima sobre el valor liquidativo: el precio del REIT es más alto que su valor liquidativo; descuento sobre el valor liquidativo: el precio del REIT es inferior a su valor liquidativo.  Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras.

Si bien esperamos descensos de valoración entre el máximo y el mínimo de los inmuebles comerciales de alrededor del 20% desde los máximos de principios de 2022, es probable que las valoraciones del sector residencial se estabilicen más rápidamente que muchos otros sectores, ya que se beneficia relativamente de la reducción de la exposición de los inversores a los segmentos más desafiantes del sector inmobiliario comercial, como las oficinas y los centros comerciales de baja calidad.

Bien posicionado para el crecimiento

Desde la crisis financiera mundial de 2008, los REIT residenciales cotizados han reducido su apalancamiento, posicionándose favorablemente al entrar en la reciente recesión, especialmente en Estados Unidos. Este menor apalancamiento puede permitir un acceso superior a los fondos a un costo menor en comparación con los propietarios privados. Esperamos que los REIT cotizados hagan un buen uso de sus ventajas de coste y acceso al capital y adquieran «buenos edificios con malos balances» de propietarios privados. Esto podría aumentar el potencial de la clase de activos para seguir expandiendo su cuota de mercado, como lo ha hecho en las últimas tres décadas, así como contribuir a un crecimiento adicional de los beneficios.

Además, los REIT suelen tener estructuras de gastos eficientes junto con la capacidad de invertir en mejoras en la plataforma operativa, lo que a menudo se ha traducido en mayores niveles de ocupación, mayores rentas logradas y márgenes operativos más eficientes en comparación con sus pares privados. A principios de 2024, algunos propietarios estadounidenses han alcanzado niveles de ocupación de alrededor del 95%, con aumentos de un dígito medio en las renovaciones de contratos de arrendamiento de inquilinos.

Si bien la elevada oferta parece ser un viento en contra a corto plazo para los apartamentos estadounidenses, la actividad de la construcción se está desacelerando drásticamente, lo que también debería ayudar a las perspectivas de crecimiento a medio plazo.

Figura 2: Inicios de nuevas construcciones por debajo del promedio de 10 años

Nuevos inicios de viviendas multifamiliares en EE. UU. (anualizado, ajustado estacionalmente)

Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., Janus Henderson Investors, 31 de marzo de 2014 – 31 de marzo de 2024.

El sector residencial cotizado ha demostrado que puede generar rentabilidades atractivas a largo plazo y flujos de ingresos, que históricamente han tendido a seguir el ritmo de la inflación. El mercado cotizado también ofrece un conjunto de oportunidades más amplio. Ámbitos como el alojamiento para estudiantes, el alquiler de viviendas unifamiliares, las comunidades de jubilados y las residencias de ancianos se han beneficiado de factores estructurales de la demanda, como la tendencia demográfica del envejecimiento de la población.

Figura 3: La oportunidad residencial

Estructuralmente insuficiente en diferentes subsectores

Fuente: 1UCAS, 2OCDE, 3,4Green Street Advisors, 5 Jefferies, FRED, NAR, REIS, Redfin, Janus Henderson Análisis de los inversores, a 31 de diciembre de 2022. NOI = ingreso operativo neto, una medida de los ingresos de una propiedad productora de ingresos menos los gastos operativos (financiamiento e impuestos).

Reiteramos que un enfoque selectivo es clave a la hora de invertir en el sector inmobiliario, ya que múltiples factores como la demanda de los inquilinos, la oferta del mercado, el coste de financiación y la disponibilidad, entre otros, pueden diferir ampliamente no solo entre los tipos de inmuebles, sino también a nivel regional y local.

Podría decirse que el sector de alquiler de viviendas unifamiliares está mejor posicionado dentro del sector residencial, dada su base de clientes fija y sus fuertes tendencias de demanda, ayudadas por la disminución de la disponibilidad de hipotecas y la deprimente actividad de compra de viviendas. En América del Norte, los fundamentos de la costa este de EE. UU. son más sólidos debido a un mejor crecimiento del empleo y la oferta en comparación con los mercados de la costa oeste y el cinturón del sol. En Canadá, estamos viendo un fuerte crecimiento de los alquileres en el mercado respaldado por la dinámica política de inmigración de Canadá y el empleo saludable. Mientras tanto, en Europa, algunas empresas residenciales suecas y alemanas asumieron grandes volúmenes de deuda que, en un entorno de tipos al alza, han visto valoraciones mucho más débiles. Sin embargo, creemos que la resiliencia operativa y los sólidos flujos de caja de las empresas de la región están subestimados por el mercado y, lo que es más importante, cuando los niveles de apalancamiento eran demasiado altos, las empresas han utilizado recortes de dividendos, nuevas inyecciones de capital y ventas de activos para ayudar a abordar estas preocupaciones.

Los mercados de REIT residenciales de todo el mundo siguen ofreciendo oportunidades atractivas respaldadas por las tendencias demográficas, la escasez de viviendas en la mayoría de los mercados mundiales (que probablemente se acentuará en los próximos años) y el deseo de viviendas de alquiler asequibles y bien gestionadas.

Miramos hacia el futuro con mayor confianza y convicción de que los REIT cotizados pueden volver a ser un elemento valioso dentro de las carteras de los inversores, dado su potencial para flujos de dividendos atractivos y crecientes, diversificación frente a otras clases de activos y crecimiento defensivo.

Dadas las recientes adquisiciones de Blackstone, no nos sorprendería oír hablar de más adquisiciones de REIT cotizados por parte de operadores privados en los próximos meses. Esto debería ayudar a crear una perspectiva positiva para el sector inmobiliario cotizado y proporcionar confianza a los inversores para que vuelvan a echar un vistazo al sector.

 

Tribuna de Guy Barnard, Tim Gibson y Greg Kuhl, gestores de renta variable inmobiliaria global de Janus Henderson. 

 

 

 

 

 

No hay lugar como el hogar: oportunidades en REIT residenciales

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Sector inmobiliario y transición energética
Pixabay CC0 Public DomainAutor: Dimitris Vetsikas from Pixabay

Como hemos destacado anteriormente, el mercado inmobiliario comercial privado ha dominado los titulares de los medios de comunicación y ha tardado en ajustar los valores informados a medida que cambia el contexto macroeconómico. Esto es lo contrario para el mercado cotizado/público, que mira hacia el futuro, ya que se cotiza diariamente en los mercados bursátiles, con valoraciones que ya reflejan en gran medida el impacto negativo de las tasas más altas en los valores de las propiedades subyacentes. Esto significa que los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa cotizan con amplios descuentos sobre los valores de los activos privados después de haber «descontado» el impacto de las tasas más altas, y hoy se beneficiarán de una reversión en la dirección de las tasas de interés.

¿Cómo evidenciamos esto? Un indicador clave es que el sector inmobiliario privado está aprovechando la importante brecha de valoración entre los bienes inmuebles privados y los cotizados, para cosechar el valor existente en los REIT cotizados en la actualidad. Recientemente, Blackstone, el mayor operador privado, anunció que está adquiriendo el REIT de apartamentos costeros de lujo cotizados, Apartment Income (AIR Communities), por aproximadamente 10.000 millones de dólares. Esto sigue a una adquisición anterior este año, el REIT canadiense Tricon Residential, una cartera de viviendas principalmente unifamiliares en la región del Cinturón del Sol de EE. UU. en enero por 3.500 millones de dólares. Con ambas operaciones cerradas con una prima de más del 20% sobre los precios de las acciones vigentes, consideramos que esto es ilustrativo de los atractivos precios de los REIT residenciales cotizados (y del sector de REIT cotizados en general).

Si nos fijamos específicamente en los REIT residenciales de EE. UU. (Gráfico 1), el sector sigue estando infravalorado en comparación con los precios observados en el mercado privado en transacciones recientes. Los REIT de apartamentos cotizan actualmente con descuentos de alrededor del 10% sobre el valor liquidativo (NAV) estimado, mientras que los REIT de alquiler de viviendas unifamiliares ilustran un descuento aún más amplio de alrededor del 20%.

En Europa, vemos que los propietarios residenciales alemanes cotizan con descuentos de alrededor del 40% sobre los valores de tasación, lo que refleja un mayor apalancamiento (niveles de deuda), pero también crea, en nuestra opinión, una oportunidad para los inversores.

Figura 1: Prima/descuento del NAV promedio residencial de EE.UU.

Fuente: SNL Real Estate, Janus Henderson Investors. Datos del 31 de diciembre de 2005 al 31 de marzo de 2024. NAV o valor liquidativo: valor de los activos subyacentes de la SOCIMI menos los pasivos. Prima sobre el valor liquidativo: el precio del REIT es más alto que su valor liquidativo; descuento sobre el valor liquidativo: el precio del REIT es inferior a su valor liquidativo.  Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras.

Si bien esperamos descensos de valoración entre el máximo y el mínimo de los inmuebles comerciales de alrededor del 20% desde los máximos de principios de 2022, es probable que las valoraciones del sector residencial se estabilicen más rápidamente que muchos otros sectores, ya que se beneficia relativamente de la reducción de la exposición de los inversores a los segmentos más desafiantes del sector inmobiliario comercial, como las oficinas y los centros comerciales de baja calidad.

Bien posicionado para el crecimiento

Desde la crisis financiera mundial de 2008, los REIT residenciales cotizados han reducido su apalancamiento, posicionándose favorablemente al entrar en la reciente recesión, especialmente en Estados Unidos. Este menor apalancamiento puede permitir un acceso superior a los fondos a un costo menor en comparación con los propietarios privados. Esperamos que los REIT cotizados hagan un buen uso de sus ventajas de coste y acceso al capital y adquieran «buenos edificios con malos balances» de propietarios privados. Esto podría aumentar el potencial de la clase de activos para seguir expandiendo su cuota de mercado, como lo ha hecho en las últimas tres décadas, así como contribuir a un crecimiento adicional de los beneficios.

Además, los REIT suelen tener estructuras de gastos eficientes junto con la capacidad de invertir en mejoras en la plataforma operativa, lo que a menudo se ha traducido en mayores niveles de ocupación, mayores rentas logradas y márgenes operativos más eficientes en comparación con sus pares privados. A principios de 2024, algunos propietarios estadounidenses han alcanzado niveles de ocupación de alrededor del 95%, con aumentos de un dígito medio en las renovaciones de contratos de arrendamiento de inquilinos.

Si bien la elevada oferta parece ser un viento en contra a corto plazo para los apartamentos estadounidenses, la actividad de la construcción se está desacelerando drásticamente, lo que también debería ayudar a las perspectivas de crecimiento a medio plazo.

Figura 2: Inicios de nuevas construcciones por debajo del promedio de 10 años

Nuevos inicios de viviendas multifamiliares en EE. UU. (anualizado, ajustado estacionalmente)

Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., Janus Henderson Investors, 31 de marzo de 2014 – 31 de marzo de 2024.

El sector residencial cotizado ha demostrado que puede generar rentabilidades atractivas a largo plazo y flujos de ingresos, que históricamente han tendido a seguir el ritmo de la inflación. El mercado cotizado también ofrece un conjunto de oportunidades más amplio. Ámbitos como el alojamiento para estudiantes, el alquiler de viviendas unifamiliares, las comunidades de jubilados y las residencias de ancianos se han beneficiado de factores estructurales de la demanda, como la tendencia demográfica del envejecimiento de la población.

Figura 3: La oportunidad residencial

Estructuralmente insuficiente en diferentes subsectores

Fuente: 1UCAS, 2OCDE, 3,4Green Street Advisors, 5 Jefferies, FRED, NAR, REIS, Redfin, Janus Henderson Análisis de los inversores, a 31 de diciembre de 2022. NOI = ingreso operativo neto, una medida de los ingresos de una propiedad productora de ingresos menos los gastos operativos (financiamiento e impuestos).

Reiteramos que un enfoque selectivo es clave a la hora de invertir en el sector inmobiliario, ya que múltiples factores como la demanda de los inquilinos, la oferta del mercado, el coste de financiación y la disponibilidad, entre otros, pueden diferir ampliamente no solo entre los tipos de inmuebles, sino también a nivel regional y local.

Podría decirse que el sector de alquiler de viviendas unifamiliares está mejor posicionado dentro del sector residencial, dada su base de clientes fija y sus fuertes tendencias de demanda, ayudadas por la disminución de la disponibilidad de hipotecas y la deprimente actividad de compra de viviendas. En América del Norte, los fundamentos de la costa este de EE. UU. son más sólidos debido a un mejor crecimiento del empleo y la oferta en comparación con los mercados de la costa oeste y el cinturón del sol. En Canadá, estamos viendo un fuerte crecimiento de los alquileres en el mercado respaldado por la dinámica política de inmigración de Canadá y el empleo saludable. Mientras tanto, en Europa, algunas empresas residenciales suecas y alemanas asumieron grandes volúmenes de deuda que, en un entorno de tipos al alza, han visto valoraciones mucho más débiles. Sin embargo, creemos que la resiliencia operativa y los sólidos flujos de caja de las empresas de la región están subestimados por el mercado y, lo que es más importante, cuando los niveles de apalancamiento eran demasiado altos, las empresas han utilizado recortes de dividendos, nuevas inyecciones de capital y ventas de activos para ayudar a abordar estas preocupaciones.

Los mercados de REIT residenciales de todo el mundo siguen ofreciendo oportunidades atractivas respaldadas por las tendencias demográficas, la escasez de viviendas en la mayoría de los mercados mundiales (que probablemente se acentuará en los próximos años) y el deseo de viviendas de alquiler asequibles y bien gestionadas.

Miramos hacia el futuro con mayor confianza y convicción de que los REIT cotizados pueden volver a ser un elemento valioso dentro de las carteras de los inversores, dado su potencial para flujos de dividendos atractivos y crecientes, diversificación frente a otras clases de activos y crecimiento defensivo.

Dadas las recientes adquisiciones de Blackstone, no nos sorprendería oír hablar de más adquisiciones de REIT cotizados por parte de operadores privados en los próximos meses. Esto debería ayudar a crear una perspectiva positiva para el sector inmobiliario cotizado y proporcionar confianza a los inversores para que vuelvan a echar un vistazo al sector.

 

Tribuna de Guy Barnard, Tim Gibson y Greg Kuhl, gestores de renta variable inmobiliaria global de Janus Henderson. 

 

 

 

 

 

Peakbridge cierra su fondo Peakbridge Growth II en 187 millones de dólares

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Foto: Pixabay. alimentacion

PeakBridge y Edmond de Rothschild Private Equity han anunciado el cierre de su primer fondo de crecimiento temprano, el PeakBridge Growth Fund II, tras alcanzar los 187 millones de dólares. Según explican ambos promotores, en el contexto de un entorno mundial difícil y volátil, con este cierre el fondo ha superado el tamaño objetivo anunciado hace poco más de dos años.

«Es precisamente en este entorno, desde la inflación hasta el cambio climático y la agitación geopolítica, donde PeakBridge se siente más valiente que nunca en su misión: tender puentes entre una innovación audaz y las necesidades del mundo real, para transformar el futuro de la alimentación», señalan desde la firma. 

Peakbridge Growth Fund II se puso en marcha con la participación de compañías mundiales líderes del sector de la alimentación y las bebidas, como Grupo Bimbo, Royal Cosun y Arancia, e instituciones financieras, como Builder’s Initiative.  “Estamos increíblemente orgullosos de que líderes mundiales de la industria alimentaria y familias con valores, así como inversores financieros, se unan a nosotros en este fondo. No es solo un voto de confianza en el éxito de nuestra estrategia, sino de crucial importancia para crear valor real para nuestra cartera y cambiar el sistema alimentario de dentro hacia fuera», afirma Erich Sieber, socio fundador de PeakBridge.

Según añade Francois-Xavier Vucekovic, CIO de Edmond de Rothschild Private Equity, «el éxito de esta captación de fondos en el entorno actual pone de manifiesto la importancia de la estrategia de PeakBridge para aprovechar la tecnología y el know-how y crear un impacto sostenible en los retos sociales y medioambientales de la industria agrícola y alimentaria, con la que nuestro Grupo está firmemente comprometido”.

La gestora destaca que la alimentación es una industria de 10 billones de dólares que afecta a la mayor parte de la población y desempeña un papel fundamental en todos los ámbitos, desde el cambio climático hasta la salud. Según su análisis, los conflictos geopolíticos, la inflación y el cambio climático están ejerciendo una presión sin precedentes sobre la seguridad alimentaria, tanto en los países desarrollados como en los subdesarrollados. «Los gigantes de la industria alimentaria se están replanteando su funcionamiento, ya que los precios de las materias primas, como el cacao y el azúcar, se han disparado hasta alcanzar máximos históricos, con una volatilidad a largo plazo prácticamente garantizada. Se están produciendo otros cambios trascendentales, con la creciente demanda de los consumidores de opciones alimentarias nutritivas y un mayor control sobre su salud. Paralelamente, el auge de los medicamentos  contra la obesidad GLP-1, como Ozempic, está cambiando la salud y el consumo de una forma que apenas se está empezando a ver», explican. 

En opinión de Nadav Berger, socio fundador de PeakBridge, en un entorno mundial tan complejo, el cierre de este segundo fondo de crecimiento temprano es una prueba más de que nuestra disciplinada estrategia está demostrando su resistencia y dando sus frutos”. “Para nosotros, la creación de valor es la esencia de lo que hacemos. Nuestro equipo aporta una combinación poco común de experiencia: pioneros de la inversión en FoodTech, veteranos operadores de la industria agroalimentaria, científicos y financieros. Junto con asociaciones industriales sólidas, estamos posicionados para afrontar esos problemas del mundo real”, afirma Berger.

PeakBridge invierte en empresas de crecimiento temprano de todo el mundo, con tecnologías escalables y patentadas en la intersección del impacto climático, la salud y el gusto. En cinco sectores concretos, busca a los innovadores más prometedores, con valoraciones razonables, rápida escalabilidad y gran impacto.

BNP Paribas AM amplía su gama de ETFs climáticos con un nuevo fondo de renta variable global

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BNP Paribas Asset Management ha anunciado el lanzamiento de un nuevo ETF de renta variable global, con el que amplía su gama de inversión socialmente responsable y de vehículos alineados con los índices de referencia armonizados con el Acuerdo de París (SRI PAB, por sus siglas en inglés). Según destacan desde la gestora, esta gama cuenta con más de 6.500 millones de euros en activos bajo gestión.

Este nuevo vehículo, el BNP Paribas Easy MSCI ACWI SRI S-Series PAB 5% Capped UCITS ETF, es un subfondo de BNP Paribas Easy Irish ICAV y ya cotiza en Euronext Paris, Borsa Italiana y SIX, además está previsto que el 23 de mayo comience a cotizar en Deutsche Börse Xetra.

Según explica la gestora, el fondo trata de replicar la rentabilidad del índice MSCI ACWI SRI S-Series PAB 5% Capped Index  y tiene como objetivo ofrecer a los inversores exposición a empresas de todo el mundo, tanto de los mercados desarrollados como de los emergentes, que cuentan con unos estándares elevados en materia de cuestiones medioambientales, sociales y de buen gobierno (ESG). Además, este ETF climático se propone cumplir con los objetivos de los índices armonizados con el Acuerdo de París, reduciendo en al menos un 50% las emisiones de gases de efecto invernadero con respecto al universo de inversión inicial y alcanzando un objetivo adicional de descarbonización de como mínimo un 7% anual.

Está clasificado como Artículo 8 en virtud del Reglamento de Divulgación de Finanzas Sostenibles (SFDR, por sus siglas en inglés). En este contexto, promociona características medioambientales y sociales invirtiendo en empresas evaluadas según criterios ESG, como la oportunidad medioambiental, la contaminación y los residuos, el capital humano o el gobierno corporativo, o en función de sus esfuerzos por reducir su exposición al carbón y a los combustibles fósiles no convencionales. Por lo tanto, el fondo excluye a las empresas pertenecientes a sectores con un impacto ESG negativo, a las que incumplen los principios incluidos en el Pacto Mundial de las Naciones Unidas y a las que están implicadas en controversias relacionadas con los criterios ESG. En este sentido, el ETF se compromete a invertir un mínimo del 35% de sus activos netos en inversiones sostenibles y pretende mantener un error de seguimiento inferior al 1% frente al índice subyacente.

«Vemos un gran interés en los ETFs SRI PAB y nos enorgullece anunciar la ampliación de nuestra gama de ETFs en el marco de nuestro vehículo irlandés de gestión colectiva de activos (ICAV). A través de este nuevo ETF nuestros clientes en España y Portugal podrán acceder a las oportunidades de crecimiento a largo plazo que ofrece la renta variable global, integrando al mismo tiempo un enfoque ESG sólido. Con el ya existente MSCI SRI World PAB ETF y este nuevo ETF, tendrán acceso a la renta variable de mercados desarrollados y emergentes», ha destacado Sol Hurtado de Mendoza, directora general de BNP Paribas Asset Management para España y Portugal.

Desde la gestora destacan que el volumen de activos gestionados en el marco de la temática de inversión que persigue la consecución del objetivo de cero emisiones netas en 2050, en la que se incluyen los ETF PAB, ha mostrado un impresionante aumento del 2.456% en los últimos diez años, pasando de 2.300 millones de euros en 2014 a 58.500 millones en 2024. «Aun cuando el peso de esta temática sigue siendo reducido en comparación con el volumen total de activos gestionados por todos los ETF (3,4%), su crecimiento demuestra el interés del mercado por los ETF climáticos», indican desde BNP Pariabas AM. 

KKR concede crédito de 300 millones de dólares a firma de energía renovable

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KKR han proporcionado una línea de financiación corporativa de 300 millones de dólares a Origis Energy («Origis»), una plataforma de soluciones de energía renovable y descarbonización, según un comunicado emitido por la empresa. 

El crédito se hará a través de los vehículos y cuentas gestionados por el negocio de seguros de KKR y los ingresos de la línea de crédito apoyarán el desarrollo continuo y la construcción de la cartera de proyectos solares y de almacenamiento de Origis, agrega la información de la empresa.

S&P Global Commodity Insights situó recientemente a Origis en el tercer puesto de su lista de los diez mayores propietarios de instalaciones solares previstas hasta 2028. 

Desde su creación, Origis ha desarrollado más de 250 proyectos solares y de almacenamiento. En Estados Unidos, la cartera actual de proyectos operativos, contratados y de desarrollo maduro de la empresa asciende a más de 12 gigavatios (GW), con otros 13 GW en proyecto.

«Estamos en una trayectoria notable en Origis y nos centramos en ofrecer resultados a nuestros clientes. Estamos encantados de trabajar con KKR en esta nueva fase de nuestro crecimiento», declaró Vikas Anand, consejero delegado de Origis.

«La demanda de financiación de energías renovables es más fuerte que nunca y nos complace apoyar a Origis Energy, uno de los principales promotores en este espacio», dijo Sam Mencoff, Director de KKR.

Esta inversión se alinea con la estrategia de financiación basada en activos (ABF, por sus siglas en inglés) de KKR, que se centra en inversiones crediticias originadas y negociadas de forma privada que están respaldadas por grandes y diversificados conjuntos de activos financieros y duros, ofreciendo diversificación frente al crédito corporativo tradicional y atractivos rendimientos ajustados al riesgo, dice la firma. 

La plataforma ABF de KKR comenzó a invertir en 2016 y ahora cuenta con aproximadamente 54.000 millones de dólares en activos ABF bajo gestión a nivel mundial a través de sus estrategias High-Grade ABF y Opportunistic ABF.

BCP Global suma a Juan Pablo Rechter procedente de Stonex

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Juan Pablo Rechter se unió a BCP Global procedente de Stonex, anunció la empresa en su cuenta de LinkedIn. 

“BCP Global se complace en anunciar la incorporación de Juan Pablo Rechter como nuestro nuevo Managing Director, enfocado en impulsar nuestra estrategia comercial a nuevas alturas”, publicó la firma. 

El asesor con más de 25 años de experiencia en wealth management y basado en Argentina, “se destaca en el desarrollo de soluciones financieras innovadoras y en liderar equipos de alto rendimiento”, agrega el comunicado.

Dentro de su experiencia se destaca su presencia en las firmas Standard Bank, donde trabajó durante más de nueve años y Stonex donde estuvo durante más de 16 años. 

Tiene estudios en economía y un Master en Mercado Financiero y de Capitales por la ESEADE.

Balanz refuerza su equipo de Reino Unido con John Montgomery

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Boreal Capital Management Roberto Vélez Miami
Pixabay CC0 Public Domain

Balanz anunció la última incorporación a su equipo de Reino Unido de John Montgomery,  como director y Senior Emerging Markets Trader, según un comunicado al que accedió Funds Society. 

Montgomery aporta una gran experiencia a Balanz, habiendo servido previamente como Portfolio Manager para renta fija latinoamericana en Santander Asset Management desde 2012, dice la empresa. 

Su experiencia en bonos corporativos latinoamericanos «mejorará significativamente nuestras capacidades y solidificará nuestra posición en el mercado global», agrega el comunicado.

La firma de inversión, “está consolidando su posición como un actor clave en el campo de los créditos desafiantes, situaciones especiales, nombres en dificultades y créditos de alto rendimiento en América Latina”, dice el texto emitido por Balanz. 

“Con la contratación de John, reafirmamos nuestro compromiso con la excelencia y nuestro impulso para seguir expandiéndonos y creciendo. Balanz es ahora un actor regional; Argentina fue nuestro origen y seguirá siendo importante, pero hoy cubrimos todos los países de América Latina. Continuaremos buscando talento para convertirnos, a mediano plazo, no solo en un actor regional sino global en mercados emergentes”, comentó Santos Quiroga, Global Head of Sales & Trading.

La llegada de Montgomery sigue a la reciente incorporación de Pardeep Dhillon, otro Senior Emerging Markets Trader, recuerda el comunicado. El historial de Dhillon incluye la gestión del EM Global Fund en Fideuram Asset Management y el trading de mercados emergentes en Macquarie Bank. Su rol en Balanz aprovecha su amplio conocimiento en espacios soberanos y cuasi soberanos, así como en gestión de riesgos y trading.

El equipo de ventas de renta fija, liderado por Agustín Soula, opera tanto en América Latina como en el Reino Unido, colaborando estrechamente con los equipos de investigación corporativa y soberana y el equipo de trading argentino en Buenos Aires. “Esta sinergia permite al Grupo Balanz ofrecer servicios inigualables al mercado institucional”, agrega el comunicado.

La oficina de Reino Unido está liderada por Jackie Rivadeneira, Santos Quiroga y Martin Saud.