El rendimiento de las oficinas comerciales de EE. UU. seguirá bajando

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El rendimiento de los préstamos para oficinas de bienes raíces comerciales (CRE) se debilitará aún más a medida que aumenten las presiones del mercado, según la última edición de junio de 2024 de Fitch Ratings del U.S. CMBS Office Dashboard.

«Mantenemos una perspectiva de «deterioro» en el sector de oficinas de EE. UU. hasta el final de 2044. Los factores que contribuyen incluyen tasas de interés más altas y sostenidas, un crecimiento económico más lento en Estados Unidos, un entorno crediticio más estricto y una disminución secular en la demanda de oficinas. Esperamos que estas condiciones aumenten las dificultades de refinanciamiento, lo que resultará en mayores morosidades en los préstamos y más transferencias de préstamos a servicios especiales», dice la nota de Fitch.

Según la calificadora, la recuperación del sector de oficinas será más lenta y prolongada durante este ciclo que después de la crisis financiera mundial y conducirá a bajadas permanentes en el valor de las propiedades, un desempeño más débil y mayores pérdidas crediticias.

«Revisamos al alza nuestro pronóstico de morosidad de las oficinas de CMBS de EE. UU., a 8,4% y 11% para 2024 y 2025, respectivamente, desde el 8,1% y 9,9% proyectados a principios de 2024», señalan los analistas de Fitch.

Los edificios de oficinas tienen el porcentaje de refinanciamiento más bajo de cualquier tipo de propiedad importante. La oficina urbana tuvo un desempeño significativamente inferior a las expectativas con una tasa de refinanciamiento del 5% hasta la fecha en mayo de 2024.

«Esperamos una menor refinanciabilidad para los préstamos de oficina que vencen hasta el final de 24, con una tasa de refinanciamiento del 16% al 21% según los escenarios actualizados de Fitch».

Los préstamos para oficinas representan el 22% del total de la cartera CMBS estadounidense calificada por Fitch. La calificadora que la mayoría de los préstamos para oficinas con vencimiento en los próximos dos años sigan teniendo un flujo de caja positivo. Sin embargo, las propiedades de oficinas de clase B/C generalmente se titulizan en transacciones de conductos de múltiples prestatarios y corren mayor riesgo de deterioro del desempeño. Los préstamos para oficinas de activo único y prestatario único (SASB, por sus siglas en inglés) de mayor calidad tienen atributos más deseables y mayores DSCR y ocupaciones.

 

Tasa de sustitución

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“Haciendo bien lo ordinario, podemos alcanzar logros extraordinarios. Haciendo mal lo ordinario, podemos alcanzar fracasos extraordinarios” (anónimo)

En la medida que el tiempo corre en una vertiginosa inercia de acontecimientos y cambios exponenciales que se suceden e incluso se superponen y nos impactan en ámbitos diversos tales como, políticos, sociales, económicos y financieros, resulta más evidente e incontrastable aquella definición que a manera de cita, fue expresada por el filósofo Nicholas Rescher (1928-2024) y que textualmente comparto aquí:

“El hombre es una criatura condenada a vivir en una zona crepuscular de riesgo y oportunidad”.

Si hacemos foco en los sistemas previsionales vigentes en el mundo en general, todos por igual sufren el impacto demográfico expresado en dos extremos bien opuestos, menor natalidad y mayor longevidad, o acaso la rareza de ayer con personas alcanzando los 100 años, no se muestra hoy ya como habitualidad.

Para cualquier persona joven que se encuentre iniciando su etapa laboral y profesional activa, preguntarle si tiene idea del significado de la “tasa de sustitución” que deberá asumir al momento de iniciar su etapa de retiro/jubilatoria, es poco menos que un viaje a lo desconocido. Sin embargo, sea que trabajemos en relación de dependencia, por cuenta propia, en sucesivas etapas más o menos regulares de aportes previsionales, sería menester poder tener claridad para entender que la “tasa de sustitución”  será aquel porcentaje del salario que se recibirá en etapa jubilatoria, respecto al que teníamos como trabajadores activos.

Esa brecha entre el ingreso como haber previsional y el salario como trabajador seguramente nos represente un impacto de una merma notoria. Será del 50%, será del 60%…. será del 65%? ¿Y entonces? ¿Tomaremos debida nota de ello recién al jubilarnos?

Es un riesgo enorme no ocuparnos de cubrir dicha brecha con ahorro personal, es decir, ex ante, el antídoto para no quedar anclados en una tasa de sustitución imposible de mejorar al jubilarnos, es el ahorro voluntario y para ello hay instrumentos y herramientas específicas a tal efecto: el seguro de vida con ahorro y el seguro de retiro, en ambos casos permite crear un capital con mecanismo de ahorro por goteo, mes a mes.

Debemos entender que, además al llegar a la etapa de incorporación a la economía plateada, si bien podremos reinventarnos y procurar nuevos horizontes e intentar emprender y generar nuevos ingresos para complementar los aquellos previsionales. También sabemos que ingresaremos a una etapa con posibles nuevos requerimientos por cuestiones inherentes a:

Gastos de salud

Gastos en medicamentos

Gastos en cuidados

Gastos de vivienda

Gastos en recreación

Gastos en capacitaciones

Una parte fundamental de toda alfabetización financiera es, cuanto antes y a temprana juventud lograr mucha claridad respecto al significado e impacto en nuestras finanzas personales de aquella “tasa de sustitución” que nos corresponda, como a todos y cada uno de aquellos que ingresemos a la etapa de pasividad o retiro.

Nos quedará, si no hacemos nada desde la mirada ex ante alguna oportunidad de, enajenación en licuación patrimonial, ya como única vía ex post al jubilarnos y se trata de abandonar aquella mirada o expectativa sucesoria y analizar aquellos instrumentos tales como:

Nuda propiedad, que es una manera de venta de una propiedad, con usufructúo de por vida, generando un ingreso de stock de capital, quizás alguna parte en cuotas iguales y sucesivas, pero tiene como aspecto central el ingreso de stock de capital.

Existen otros dos instrumentos que son generadores de flujos de capital, es decir, cuotas que mejoran el haber jubilatorio mensual, a través de Bancos e Instituciones financieras, se trata de Hipoteca inversa y Vivienda inversa. Todos estos instrumentos requieren un detallado análisis patrimonial, financiero, presupuestario y también desde lo emocional.

Lo que creo evidente y es aquello que intento advertir en mi presente columna de opinión es que, es muy alto el costo financiero que debemos asumir si no nos ocupamos a tiempo de entender y tomar decisiones proactivas en materia de ahorro personal y voluntario para no quedar expuestos al alcanzar nuestra etapa de retiro de una “tasa de sustitución” que sea irremediable de mejora, salvo a través de la posibilidad de enajenación en licuación patrimonial.

El mismo autor que te mencionaba en párrafos precedentes en su libro “La suerte” expresa: “es bueno estar alertas y buscar oportunidades, pero es muy poco sabio correr toda clase de riesgos esperando que la suerte acuda en nuestro auxilio”

En finanzas personales la mejor suerte es una amplia alfabetización financiera de base y desde nuestra juventud, sin esperar que alguna magia o alquimia financiera nos permita lograr una ansiada independencia financiera, siendo que somos dependientes emocionales.

 

Ernesto Scardigno

Productor de seguros matriculado SSN

Mg. en Políticas Públicas

Financial Coach

Activa, de LarrainVial, entra a la electromovilidad con su nuevo fondo

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Después de los buenos resultados de sus dos primeros fondos dedicados a la deuda automotriz, Activa Alternative Assets, brazo de activos alternativos de LarrainVial, está lanzando su tercera iteración. Esta vez, eso sí, la estrategia participará también en inversiones relacionadas con la electromovilidad, una tendencia que ha llamado la atención de los inversionistas a nivel global.

Este vehículo, informaron a través de un comunicado, tendría un tamaño de 100.000 millones de pesos chilenos (unos 109 millones de dólares) e invertirá en créditos automotrices originados en el mercado por distintas instituciones financieras no bancarias.

La principal novedad de la estrategia es que también participará en el financiamiento de soluciones nacionales innovadoras asociadas a movilidad convencional y eléctrica. El fondo tiene un plazo de seis años con posibilidad de disminución de capital a partir del tercero y una rentabilidad esperada de alrededor 12% anual.

En esta estrategia automotriz, Activa decidió ingresar a la industria de la movilidad como respuesta a los nuevos métodos de transporte y leyes de eficiencia energética. “Estaremos apoyando a empresas locales y operadores de movilidad en la compra de autos a combustión y eléctricos”, explicó Gabriela Nallar, Fund Manager de la gestora especializada en alternativos. Esto mediante distintas estructuras de financiamiento incorporadas en el vehículo.

“Dado que Chile está avanzando lentamente hacia la electromovilidad y hay poca historia en cuanto a la depreciación y reventa de este tipo de automóviles, estamos siendo extremadamente cautelosos con tomar todas las garantías y resguardos necesarios para ofrecer una estructura sólida a los aportantes”, agregó.

Desde Activa destacan los flujos entregados a inversionistas por sus primeros dos fondos de deuda automotriz. El primero –que también inauguró la categoría de compra de créditos automotrices– fue lanzado en 2016 y entregó un dividend yield de 9,4% durante todo su periodo de duración.

El segundo vehículo se lanzó en 2019 y también incorporó créditos automotrices de distintos originadores y financiamiento de inventarios. Con todo, repartió una rentabilidad entre el 8% y el 15% en sus distintas series de cuotas a través de dividendos mensuales. Además, pronto devolverá al capital a sus aportantes, ya que está en período de liquidación.

Activa Alternative Assets tiene casi 20 años en el mercado. Sus cuatro pilares de negocios son deuda privada, private equity, venture capital e infraestructura, sumando alrededor de 1.769 millones de dólares bajo administración.

Insigneo ficha en Uruguay a Dolores Rovira, nueva Sales Strategy Manager

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Dolores Rovira, con más de 20 años en la industria financiera montevideana, es el nueva Sales Strategy Manager de Insigneo, según el perfil de Linkedin de la banquera.

Basada en Uruguay, Rovira trabajó en la división corporativa de Banque Heritage cerca de dos años y previamente ocupó diferentes cargos en Citi, entidad en la que trabajó más de 13 años, donde ocupó cargos de Sales Manager, Strategic Partner y Financial Advisor.

La nueva integrante de Insigneo empezó su carrera en la mesa de operaciones de Cambio Delta. Contadora por la Universidad de la República, Rovira tiene un máster en finanzas por la Universidad de Montevideo.

Así, una nueva banquera de Citi se suma a la compañía, que adquirió en 2022 Citi International Financial Services, LLC, con sede en Puerto Rico, y Citi Asesores de Inversión Uruguay S.A., una firma de asesoría en inversión en la zona franca de Uruguay. 

Gescooperativo lanza un fondo de deuda pública con una rentabilidad objetivo del 2,56% TAE

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Gescooperativo, la sociedad de inversión colectiva del Grupo Caja Rural, ha lanzado al mercado un fondo con una rentabilidad objetivo del 2,56% TAE con un plazo de vencimiento de 11 meses.

El nuevo fondo aprobado por la CNMV se denomina Rural Rentabilidad Objetivo II FI y se plantea como meta la conservación del capital más la obtención de un rendimiento no garantizado desde el último día de su comercialización, a 29 de julio de 2024, y su vencimiento, el 30 de junio del 2025.

Dado el corto plazo de la inversión, once meses, se recomienda para inversores con un horizonte de inversión de, al menos,  ese plazo.

Rural Rentabilidad Objetivo II FI invertirá en activos que preserven el capital y estabilicen el valor liquidativo a vencimiento, en concreto en deuda pública de distintos países de la zona Euro.

En lo que llevamos de año, éste es el segundo fondo con rentabilidad objetivo que lanza Gescooperativo al mercado, respondiendo al interés mostrado por numerosos partícipes de cara contar con fondos que inviertan en activos de máxima calidad, a corto plazo y que generen una atractiva rentabilidad.

La gestora de inversiones inmobiliarias GRC IM refuerza su equipo con la entrada de Eugenio Molina como socio de crédito

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La gestora de inversiones inmobiliarias independiente GRC IM da la bienvenida a Eugenio Molina como su nuevo socio de crédito. Con casi dos décadas de experiencia en el sector bancario y en gestión de deuda, donde ha liderado destacadas operaciones, Molina fortalece aún más el equipo de GRC IM, asumiendo variadas responsabilidades y contribuyendo al continuo crecimiento de la firma.

Molina se encargará de encontrar nuevas oportunidades de inversión en deuda para así cerrar nuevos deals para la compañía, con proyectos de crédito por valor entre los 5 y los 50 millones de euros. El nuevo socio también aglutinará la representación de la gestora en foros sectoriales para atraer capital. Molina, además, se encargará de diseñar e implementar nuevas estrategias financieras.

Molina considera su llegada a la firma como una gran oportunidad dentro del sector: “Tras mi paso por distintas entidades bancarias y gestoras de crédito estoy seguro que GRC IM es una oportunidad brillante para continuar desarrollando mi carrera profesional. Como nuevo partner encargado de crédito, en GRC IM buscaremos ofrecer estrategias definidas, aportando valor tanto para nuestros clientes inversores como para la compañía. Sin duda, la negociación y la estrategia son pilares esenciales para GRC IM y la compañía seguirá creciendo gracias a estas áreas”, apunta Molina.

Kaho Ha, CEO de GRC IM, celebra la incorporación de Molina al equipo y destaca la experiencia que aporta a la gestora: “El expertise de Eugenio va a impulsar y a hacer crecer a GRC IM, en donde estamos encantados con su llegada sabiendo que el equipo se hace más robusto y con mayores posibilidades de crecimiento”.

En etapas anteriores, Eugenio Molina ha desempeñado el cargo de Managing Director desde el inicio de Frux Capital en 2016, donde ha originado operaciones exitosas en deuda para desarrollos residenciales y activos comerciales en explotación y reestructuraciones de deuda del sector inmobiliario e industrial. Entre las operaciones destacadas que lideró en Banco Santander como VP del equipo de LBO y Real Estate, se encuentra el cierre de la operación de Centro Comerciales con (TIA Henderson, Lar o Eurofund) y de oficinas con Axiare Taconic, entre otros. Durante su etapa en Banesto, ocupó el cargo de director de Banca Corporativa.

Funds Society España 34: pinceladas de esta edición contadas por sus protagonistas

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El número 34 y correspondiente a junio de 2024 de la revista de Funds Society España ya está en la calle y los suscriptores españoles lo recibirán en los próximos días.

Les ofrecemos un resumen en vídeo, de la mano de algunos de los colaboradores que han escrito tribunas de opinión y también expertos de la industria de gestión de activos y asesoramiento que nos han dado su visión en algunos de los artículos. En el vídeo, explican algunas de las claves del contenido en el que han participado.

Entre los protagonistas, son varios los que dan su visión sobre el entorno macroeconómico y las oportunidades en los mercados de renta fija, como Rubén García Páez, director general de Iberia y LatAm de Columbia Threadneedle; Ralph Elder, director general de BNY Mellon IM para Iberia y América Latina; Jorge Díaz San Segundo, director de Ventas senior para España y Portugal de Eurizon; Eliezer Ben Zimra, gestor de fondos en el equipo de renta fija de Carmignac; Melanie Lange, directora asociada de desarrollo de negocio de Federated Hermes para Iberia; y Sergio López de Uralde, director de desarrollo de negocio de Iberia y Latinoamérica de Groupama AM.

Sobre la oportunidad en ETFs activos hablan Lorena Martínez- Olivares, responsable de ETFs de JP Morgan AM para España, y César Muro, responsable de distribución de gestión pasiva de DWS para Iberia .

En este número de la revista también analizamos cómo ha cambiado el papel de la industria de Securities Services. Entre los que comentan el artículo en este vídeo están Aurora Cuadros, directora corporativa de Securities Services en Cecabank, y Felipe Guirado, responsable de ventas y de relación con clientes domésticos para España y Portugal de BNP Paribas Securities Services.

Sobre la oportunidad y los nuevos proyectos en inversión alternativa en España participan Antonio Pérez-Labarta, responsable de Inversión Alternativa de atl Capital, y Ramiro Iglesias, CEO y fundador de Crescenta.

Y para poner el broche de oro al vídeo, y acercarnos al verano, Alejandra Pereda, analista de Inversiones Senior de Impact Bridge, nos habla de opciones de música en directo para la estación estival.

Además, la lectura de la revista les ayudará a recertificar sus titulaciones EFPA. Pueden encontrar el test (activo hasta el próximo 14 de julio a las 22 horas) en el siguiente link.

¡Disfruten del vídeo!

Pueden descargarlo en el siguiente enlace.

Golf y Networking: una gran combinación para las mujeres de la industria

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JTC Group organizó una clínica de golf para mujeres del mundo de las Finanzas en Miami.

Durante el evento, que tuvo lugar el 30 de mayo en el JW Marriot Marquis en el centro de Miami, ejecutivas de alto nivel, que trabajan en el sector financiero y que también son entusiastas del golf, practicaron el deporte.

La jornada organizada por Victoria Pastore, directora asociada de servicios para clientes privados, y Ana Boix, directora de marketing de servicios para clientes privados, atendió a todos los niveles de golf y fue una gran oportunidad para que las invitadas desarrollaran sus habilidades mientras establecían contactos con colegas de la industria financiera, dice el comunicado al que pudo acceder Funds Society.

Durante el día, se dividieron en tres grupos, donde recibieron lecciones personalizadas de Mariano Bartolome, CEO de Mariano Bartolome Golf School, y dos de sus instructores certificados.

A esto le siguió un torneo amistoso, no competitivo y se sortearon tres lecciones de golf personalizadas entre las asistentes.

El evento cerró con un cóctel de recepción, una oportunidad para seguir haciendo contactos.

 

BlackRock lanza cinco nuevos ETFs iShares MSCI Climate Transition Aware UCITS

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BlackRock amplía las opciones de los inversores con cinco nuevos ETFs iShares MSCI Climate Transition Aware UCITS. Según explica la gestora, este lanzamiento tiene como objetivo proporcionar acceso a empresas líderes en la transición hacia una economía de bajo carbono, además de invertir en empresas basadas en la intensidad de emisiones de gases de efecto invernadero relativa al sector y las medidas tomadas para reducir las emisiones. Su expectativa, según una encuesta propia, es que el 56% de los inversores institucionales globales planea aumentar sus asignaciones a estrategias de transición en los próximos tres años, y casi la mitad dijo que era su máxima prioridad.

La gama de fondos ofrece a los inversores herramientas para construir carteras de renta variable que buscan la neutralidad sectorial, utilizando bloques de construcción globales y regionales, al mismo tiempo que mitigan los riesgos y capturan las oportunidades asociadas con la transición a una economía de bajo carbono, que BlackRock cree que es una fuerza mega que afecta a los mercados. Según su visión, la transición hacia una economía de bajo carbono es una serie de cambios profundos que se desarrollan durante décadas, remodelando la producción y el consumo y estimulando una gran inversión de capital. El Instituto de Inversiones de BlackRock ha identificado varias mega fuerzas que están remodelando los mercados, incluyendo la innovación tecnológica, la fragmentación geopolítica y el envejecimiento de las poblaciones. BlackRock ofrece a los inversores que buscan incorporar consideraciones relacionadas con la transición en su cartera una amplia gama de opciones, tanto en soluciones activas como en soluciones indexadas.

«La innovación es central en el enfoque de BlackRock para desarrollar productos y soluciones para los clientes, a medida que los inversores se vuelven más sofisticados en sus objetivos de inversión. La transición hacia una economía de bajo carbono está destinada a impulsar una significativa reasignación de capital a medida que los sistemas y tecnologías energéticas continúan evolucionando y desarrollándose. Con el lanzamiento de la gama Climate Transition Aware, estamos ampliando la variedad que ofrecemos a los clientes que buscan mitigar los riesgos de inversión y aprovechar las oportunidades de esta transición», ha señalado Manuela Sperandeo, directora de productos iShares para Europa y Oriente Medio de BlackRock.

La metodología del índice MSCI Transition Aware Select incluye empresas que cumplen al menos uno de los siguientes criterios de selección: Objetivos basados en la ciencia: Las empresas son seleccionadas si han establecido uno o más objetivos de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero aprobados por la iniciativa Science Based Targets (SBTi). Ingresos verdes: Las empresas son seleccionadas si obtienen el 20% o más de sus ingresos de ingresos verdes. Intensidad de emisiones: La metodología del índice clasifica a las empresas según la intensidad de sus emisiones de gases de efecto invernadero, siempre que hayan publicado objetivos de reducción de emisiones. Posteriormente, el índice tiene como objetivo seleccionar el 50% superior de las empresas por sector.

La metodología del índice también excluye a las empresas con «Controversias ESG muy graves» según MSCI y a las empresas que no cumplen con los Principios del Pacto Mundial de las Naciones Unidas (UNGC). También se excluyen las empresas involucradas en armas controvertidas, tabaco, minería de carbón térmico, generación de energía a partir de carbón térmico y extracción de petróleo y gas no convencionales. Dentro de los sectores de Energía, Materiales, Industriales y Servicios Públicos según el Estándar de Clasificación Global de Industrias (GICS), se aplican exclusiones adicionales basadas en la intensidad de emisiones y aquellas sin objetivos o informes. Las exclusiones de la gama de fondos cumplen con los criterios de exclusión de los Índices de Referencia de Transición Climática de la UE (CTB).

Por último, Sebastian Lieblich, Director General y Jefe de Productos de Índices EMEA en MSCI, ha añadido: “Los inversores buscan cada vez más datos y herramientas que les ayuden a adaptar sus estrategias para gestionar mejor los desafíos y oportunidades que surgen de la transición hacia una economía de bajo carbono. La claridad sobre los compromisos de las empresas para reducir su huella de carbono a través de objetivos publicados, así como sus ingresos provenientes de negocios verdes, es clave en este proceso. La metodología de los índices MSCI Transition Aware Select puede desempeñar un papel central para los inversores que buscan incorporar estos parámetros en su toma de decisiones».

El Consejo de la UE alcanza un acuerdo sobre la Estrategia de Inversión Minorista (RIS)

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El Consejo de la UE ha dado un paso crucial en el campo de la inversión. Los estados miembros han confirmado su posición sobre la Estrategia de Inversión Minorista (RIS, por sus siglas en inglés), tras meses de intensas negociaciones bajo la presidencia del Consejo Belga. Se ha cumplido un año desde que la Comisión Europea publicara su propuesta y desde entonces se ha ido trabajando y modificando. Finalmente, el pasado mes de abril, el Parlamento Europeo aprobó las enmiendas introducidas por la Comisión de Asuntos Económicos y Monetarios del Parlamento Europeo (ECON) a la propuesta publicada por la Comisión.  Y, ahora, el Consejo Europeo ha alcanzado una acuerdo sobre la propuesta final de esta Estrategia de Inversión Minorist

Desde la Asociación Europea de Fondos y Gestión de Activos (Efama, por sus siglas en inglés) celebran los avances dados, pero recuerdan que “aún queda mucho por hacer”.  En concreto, la organización da la bienvenida a la decisión de no prohibir las comisiones en transacciones de solo ejecución, lo que garantiza que los inversores minoristas seguirán teniendo acceso a canales de distribución directa, como las plataformas de fondos. “Sin embargo, todavía hay mucho que discutir y aclarar. Actualmente se prevé una variedad de pruebas, incluyendo pruebas de incentivos, mejora de calidad, mejor interés y pruebas de idoneidad y conveniencia. Es importante que estas pruebas funcionen juntas de manera efectiva y no creen barreras adicionales para la inversión”, señalan. 

En cuanto a las propuestas de relación calidad-precio, desde Efama recuerdan que hay “preocupaciones persistentes” sobre cómo los puntos de referencia supervisores europeos interactuarían con las evaluaciones de grupos de pares realizadas por las empresas. “El marco de relación calidad-precio debe garantizar que los datos utilizados para los puntos de referencia supervisores provengan de los datos utilizados para realizar las evaluaciones de grupos de pares. Tal como están las cosas, el riesgo es alto de que terminemos con un marco de relación calidad-precio complejo, costoso e ineficaz”, advierten. 

Una vez que el nuevo Parlamento Europeo esté plenamente constituido, la Estrategia de Inversión Minorista será discutida más a fondo por ambos cuerpos para alcanzar un acuerdo final. “Las próximas discusiones del trílogo presentan a los legisladores de la UE una oportunidad para refinar la Estrategia de Inversión Minorista y evitar una complejidad innecesaria. Por ejemplo, tener dos sistemas separados cada uno tratando de definir la relación calidad-precio sería una receta para el fracaso. Los legisladores deben crear un marco que sea tanto efectivo como práctico, minimizando las cargas para la industria mientras se maximicen los beneficios para los inversores minoristas”, afirma Kimon Argyropoulos, asesor de Política Regulatoria de Efama.