Revisando 2015, me acuerdo de los temas que dominaron las discusiones sobre inversiones en propiedades multifamiliares.
Vamos a empezar por los fondos: Blackstone Group, la mayor gestora de alternativos del mundo, ha cerrado 15.800 millones de dólares para su fondo inmobiliario global y en junio 2015 estaba supervisando 93.000 millones en activos inmobiliarios; Goldman Sachs, por su parte, tiene sobresuscripción en su fondo -de 5.300 millones de dólares- que invierte en real estate.
¿Qué significa esto? Estas son personas inteligentes y han elegido el real estate como su clase de activo. Todos sabemos que el real estate ofrece una diversificación estable a la volatilidad de los mercados de renta variable, y que ha superado a esos mercados durante muchos, muchos años. Pero la magnitud de dichos fondos es la afirmación concreta de su favor global.
Ahora considere los Millennials: 25 millones de inquilinos de apartamentos clásicos siguen viviendo en casa. Y aún pasará tiempo hasta que puedan pagar, o quieran, comprar una vivienda: las deudas de los estudios; la flexibilidad para moverse en función de las oportunidades de trabajo; los matrimonios posteriores y/o niños, etc. Y recientemente la FHA (Federal Housing Administration) ha dictaminado que los potenciales compradores de viviendas que tengan una deuda de sus estudios tendrán que incluirla (incluso diferida) en sus cálculos de deuda/ingreso. Así que será aún más difícil ser apto para una hipoteca. Ellos (los 25 millones de millennials) necesitarán alquilar vivienda. Eso es un montón de apartamentos.
Y los Baby Boomers (nacidos entre mediados de los años 40 y mediados de los 60) también están buscando viviendas para alquilar. Habrá 76 millones de baby boomers jubilándose masivamente en los próximos años. Algunos informes anticipan que en los próximos quince años los inquilinos mayores de 65 años crecerán hasta los 12,2 millones (Gloria Stilwell, Bloomberg News). Otros informes sugieren que esta generación puede ser más lento para reducir el tamaño como los picos de la burbuja inmobiliaria, pero añade que esta situación es temporal. Los Boomers actualmente ocupan 32 millones de hogares pero, a medida que las circunstancias cambian, inevitablemente «sus acciones repercutirán en el mercado de la vivienda.» (Kenneth Harney, Miami Herald 12.6.15.) Eso significa mayor demanda de alquiler de apartamentos.
Eso nos lleva a la burbuja inmobiliaria. Con el aumento de precios de la vivienda, el «mercado inmobiliario de Estados Unidos se está moviendo hacia el terreno del alquiler», dice Ken Johnson, Ph.D. Especialmente en Dallas, Houston y Denver, en términos de creación de riqueza, los datos sugieren alquilar en lugar de comprar.
Por último, las viviendas para personas mayores: no es la «vieja casa de los abuelos”. No se trata de mecedoras; no se trata de habitaciones empapeladas con motivos florales; ni de aparadores antiguos ni cortinas multicolores; no se hace referencia a «los jubilados.» Por ley federal, la edad mínima para «viviendas para personas mayores» se sitúa en los 55 años. Pero, ¿quién quiere ser considerado senior a los 55? (Mi esposa rechaza los descuentos para personas mayores, porque «suena a tan viejo.»)
Nuestros inquilinos Baby Boomer quieren mantener su estilo de vida activa y social -pero sin las preocupaciones. Quieren mobiliario moderno, acabados de diseño. Quieren un estilo de vida de lujo sin preocupaciones. Quieren apartamentos de alquiler.
Junte todos estos factores y verá que el futuro de la inversión multifamiliar es muy emocionante. Vamos a estar ocupados. El problema es que todo el mundo se sube al carro y hay algunas ofertas locas. Las buenas inversiones existen, pero son muy difíciles de encontrar. Por eso nuestra firma cuenta con presencia local en cada uno de nuestros mercados que explora –además- oportunidades que no están en el mercado.
Para 2016, las propiedades multifamiliares seguirán siendo las favoritas de la industria de la inversión inmobiliaria. Pero hay que tener cuidado. Predigo una compresión de los tipos como nunca hemos visto antes. Y eso creará otros problemas.
Mientras tanto, seguimos buscamos agresivamente propiedades tipo B y C en barrios B y B +, propiedades que produzcan flujos de ingresos constantes y que presenten oportunidades de mejora. Hay que dedicar horas y horas a la búsqueda y un montón de trabajo duro, pero esperamos que 2016 sea aún mejor que el año cerrado.
Columna de opinión escrita por Chris Finlay, Chairman/CEO de Lloyd Jones Capital