Cuando los inversores institucionales o los HNWI (High Net Worth Individuals) invierten en el sector inmobiliario, suelen tener en mente cinco tipos de propiedades: oficinas, retail, multifamiliares, industrial y, en menor medida, hoteles. Pero estos cinco clásicos se enfrentan cada vez más a la competencia de otros tipos de inmuebles, que también denominamos inmuebles no tradicionales. Estos incluyen segmentos tan diversos como la logística, la salud, las viviendas prefabricadas, las infraestructuras y los Data Centres.
Estos tipos de inmuebles no tradicionales están experimentando un aumento significativo del interés por parte de los inversores, y de la asignación de capital, tanto desde inversores públicos y privados en el sector inmobiliario.
Según el proveedor de estudios Real Capital Analytics, los inmuebles alternativos representaron alrededor del 24% del volumen total de transacciones en Estados Unidos. Además, los inmuebles no tradicionales representaban alrededor del 56% de la capitalización total del mercado de REITs a finales de 2020. El rápido crecimiento y la inversión en esta clase de propiedades con crecimiento acelerado, que están fuera de los sectores tradicionales en la industria inmobiliaria institucional, merecen con claridad un análisis más profundo.
El mercado de REITs cotizados se ha aventurado hacia tipos de propiedades no tradicionales, lo que ha ampliado enormemente el universo de inversión de los REITs, mejorando la diversificación para los inversores. Sus flujos de caja estables y constantes son otra razón para incluirlos en una cartera inmobiliaria. Mientras tanto, en Estados Unidos, muchas de las mayores compañías de REIT por capitalización bursátil se encuentran en la categoría de propiedades no tradicionales.
El universo inmobiliario privado incluye cada vez más tipos de propiedades no tradicionales
Aunque la parte privada -es decir, la que no cotiza en bolsa- del mercado inmobiliario institucional en EE.UU. ha ido hasta ahora muy por detrás del mercado de los REITs, también se está expandiendo rápidamente hacia las propiedades no tradicionales; en los últimos años se ha producido un aumento significativo de las inversiones en esta clase de propiedades.
En la actualidad, las propiedades no tradicionales representan entre el 5% y el 6% del Índice ODCE del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria (NCREIF), muy ampliamente seguido. Gran parte del índice se centra en logística, mientras que la medición de los Data Centres, las propiedades del sector salud, etc., aún está evolucionando. Otros tipos de inmuebles, como las viviendas prefabricadas, se encuentran todavía en una fase inicial de desarrollo, pero el interés de los inversores por estos inmuebles está creciendo rápidamente. Calculamos de forma conservadora que los inmuebles no tradicionales podrían representar alrededor del 15% del índice ODCE en 2030, casi el triple del nivel actual.
Los inmuebles no tradicionales también benefician a una cartera inmobiliaria tradicional
Hay buenas razones para el rápido auge que las propiedades no tradicionales ya han alcanzado en Estados Unidos. En efecto, los nuevos segmentos siguen en gran medida lógicas de mercado muy diferentes a las de los segmentos tradicionales. En consecuencia, ofrecen ventajas de diversificación, especialmente para carteras que, de otro modo, tendrían una posición más clásica. Los rendimientos también son impresionantes. Los datos de los REITs cotizados en Estados Unidos muestran que los tipos de inmuebles no tradicionales han generado algunos de los mayores rendimientos absolutos durante un periodo de 20 años (véase el gráfico). Los tipos de inmuebles de logística, salud y viviendas prefabricadas destacan por su fuerte rendimiento absoluto en casi todos los periodos. Los Data Centres, por su parte, siguen siendo una clase de activos más joven, pero muestran los mejores rendimientos a tres y cinco años.
Los Data Centres son también una clase de activos no tradicionales idónea, porque siguen impulsos completamente diferentes a los de los sectores inmobiliarios tradicionales. Por ejemplo, la necesidad de almacenamiento y procesamiento de datos se ha visto impulsada por los numerosos cambios que hemos visto tanto en los hogares como en las empresas a raíz de la pandemia del COVID-19. El aumento del tráfico de datos requiere la correspondiente infraestructura en forma de Data Centres. Los Data Centres se han convertido así en un importante engranaje de la infraestructura de la economía, lo que, por un lado, ha aumentado el interés de los inversores y, por otro, ha dado a las empresas del sector la tarea de atraer más capital para mantener y ampliar la infraestructura. Esto no se revertirá una vez que la pandemia haya terminado.
También es interesante observar que los Data Centres tienen factores relativos a su ubicación muy diferentes a los de otros bienes inmuebles: la conexión a las redes globales de fibra óptica, la proximidad a áreas metropolitanas relevantes como Fráncfort, Londres, Ámsterdam o París, y los correspondientes tiempos de latencia cortos, los costes de electricidad en la ubicación respectiva, etc. Estos factores relativos a la localización ponen de manifiesto que la oferta es estructuralmente limitada, mientras que la demanda va en aumento. Es probable que este desequilibrio haga que los precios sigan subiendo.
Los inversores profesionales, en cualquier caso, parecen haber reconocido las oportunidades que les ofrecen los Data Centres. Según el Data Center Advisory Group de Cushman & Wakefield, en los últimos 10 años se han invertido más de 100.000 millones de dólares en Data Centres. Y los rendimientos mostrados en el gráfico dan claramente la razón a los inversores.
Ahora bien, se podría argumentar que los rendimientos mostrados corresponden a los REITs, en Estados Unidos, y que no hay datos suficientes para comparar los inmuebles que no cotizan en bolsa u otros mercados, como el europeo. Sin embargo, podemos inferir al menos un cierto grado de similitud entre el rendimiento de los inmuebles cotizados y no cotizados. Los Data Centres, la logística o los inmuebles residenciales, por ejemplo, funcionan con modelos similares, independientemente de que coticen o sean de propiedad privada. Y lo que es más importante, los datos históricos sobre los REITs muestran que la asignación a tipos de inmuebles no tradicionales satisface dos importantes necesidades de los inversores: Rendimiento y diversificación.
Los inversores saldrán ganando con la generalización de los inmuebles no tradicionales
Lo que estamos viendo en el mercado es que los inmuebles no tradicionales se están estableciendo lenta pero firmemente en las carteras de los inversores institucionales y de los HNWI. Ahora que el mercado de REITs cotizados ha allanado el camino a estos nuevos tipos de inmuebles, las transacciones correspondientes en el sector no cotizado también aumentarán con fuerza.
Otra circunstancia que estamos viendo es que tipos de propiedades como los Data Centres, el almacenamiento en frío y los almacenes de «última milla» difuminarán aún más las líneas entre los bienes inmuebles y las infraestructuras, lo que puede ofrecer a los inversores una flexibilidad adicional en la asignación de activos.
La diversificación, los beneficios del rendimiento y la flexibilidad, son argumentos clave para la inversión en propiedades no tradicionales. Los inversores harían bien en estudiar detenidamente estos segmentos del mercado ahora, para poder entrar mientras el mercado está todavía en las primeras fases de una tendencia de incremento estructural de la demanda de los inversores.
Tribuna de Indraneel Karlekar, Doctor en Filosofía, director gerente senior y jefe global de Investigación y Estrategia de Principal Real Estate Investors (Principal Global Investors).
En España, Principal Global Investors distribuye sus fondos a través de Selinca AV Agencia de Valores. Las temáticas de inversión en las que la gestora es especialista son accesibles en el mercado local a través de algunos fondos destacables: renta fija emergente a través del fondo Finisterre Unconstrained Emerging Markets Fixed Income; renta fija high yield a través del fondo Principal Post Global Term High Yield; se puede invertir en acciones preferentes mediante el fondo Principal Preferred Securities; y el sector inmobiliario, a través de Principal Global Property Securities.
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Por Funds Society, Madrid
