México cuenta con una gran cantidad de propiedades industriales, con más de 425 parques industriales distribuidos en 27 estados del país, según cifras de la AMPIP, aún así debido a la gran demanda generada por el fenómeno del nearshoring, no son suficientes. En las últimas décadas se ha desarrollado una infraestructura industrial importante, que cumple con los estándares y certificaciones internacionales requeridas que buscan las empresas extranjeras para traer su operación a nuestro país.
De acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), se espera la llegada de 227 nuevas empresas en promedio por año en el periodo 2023-2025, lo que representaría un crecimiento del segmento inmobiliario industrial anual del 9,1% comparado con el periodo de 2018 a 2022, por lo que se prevé un aumento considerable en la oferta de espacios de inmobiliario industrial para recibir a más empresas extranjeras en los próximos años.
Actualmente, México está experimentando un crecimiento acelerado en el sector inmobiliario industrial, superando a otras naciones de América Latina, como Brasil, Perú, Argentina y Colombia; posicionándose como el mercado industrial más grande de la región con aproximadamente 73 millones de metros cuadrados de ocupación al cierre del 2022. Aunque existe un gran número de Parques Industriales en el país, se estima que se requieren más de 15 millones de m2 para poder satisfacer la demanda de ocupación en los próximos cinco años.
Al respecto, distintos estudios sugieren que México ya está sacando provecho del nearshoring, principalmente en flujos de Inversión Extranjera Directa (IED). De hecho, la Secretaría de Economía (SE) informó que, durante el primer trimestre de 2023, la IED fue de 18.636 millones de dólares, monto 48% superior al que fue reportado en el primer trimestre del año pasado.
Dichas inversiones se han establecido en las zonas centro y norte del país, principalmente en mercados como la Ciudad de México y Nuevo León, en donde la demanda de espacios industriales cada vez es más alta, lo que también ya se ve reflejado en el actual precio de la renta de las propiedades industriales, con un aumento de hasta el 25%.
Al cierre del 2022 los Parques Industriales en México presentaron un nivel de ocupación del 97,9%, una variación del 1,76% respecto 2019, y con un crecimiento en inventarios del 30% en el mismo periodo. A nivel regional los mercados del Norte, Bajío y Occidente, son los que muestran mayor dinamismo, ya que su inventario creció a una tasa promedio de 35% para cierre del 2022; mientras que la Ciudad de México y área metropolitana avanzó 17% en el mismo periodo.
Los desarrolladores de Parques Industriales continuarán trabajando para ampliar y mejorar la oferta, lo que sin duda seguirá impulsando la atracción de una mayor inversión extranjera; ante el incremento de la demanda, el sector de inmobiliario industrial deberá invertir de manera significativa en la construcción de nuevas propiedades industriales, especialmente en las zonas donde prácticamente la disponibilidad de espacios es inferior al 2%. Lo anterior permitirá aprovechar el enorme impulso que el nearshoring está impulsando al sector inmobiliario industrial y otros sectores de la economía (como el turístico, oficinas, comercial, educativo, agroindustrial, entre otros).
Aunque existe un gran número de propiedades, naves y parques industriales en México, la elección del más adecuado siempre dependerá de las necesidades y objetivos que tenga cada empresa, como un traje a la medida. No obstante, cabe resaltar que durante el 2022, la oferta incrementó y cerró el año en 3,98 millones de m2, aumentando por más de 290.000 m2 desde el inicio del año. Aun así, la oferta sigue estando comprimida debido a la fuerte demanda de espacios industriales y a varias condiciones que han creado obstáculos al desarrollo de nuevos proyectos especulativos. Entre estas condiciones se encuentran la escasez de energía, el incremento de precios de tierra y el encarecimiento general de los insumos de construcción y las tasas de interés.
Por Simón Galante, presidente de AMEFIBRA y CEO de Fibra Hotel
Por Magdalena Martínez
