El COVID-19 ha actuado como catalizador para acelerar tendencias que estaban en marcha mucho antes de que surgiera la pandemia. Las modalidades de trabajo híbridas y la digitalización de las prácticas laborales ya habían sido adoptadas por muchas organizaciones, en algunos casos desde hace varias décadas. Los avances tecnológicos de los últimos cinco años nos han permitido a todos adoptar una forma de trabajo más ágil, al tiempo que se mantienen niveles significativos de conectividad y productividad fuera de la oficina.
Como consecuencia del COVID-19 y los confinamientos, se ha acelerado la tendencia a flexibilizar el lugar de trabajo. No esperamos que esta tendencia se revierta del todo, incluso cuando la crisis sanitaria haya terminado. Aunque las empresas inevitablemente reevaluarán sus necesidades de espacio en las oficinas a la luz de acuerdos de trabajo más flexibles, es probable que esta sea una tendencia a medio y largo plazo. Las empresas más grandes necesitarán tiempo para evaluar exhaustivamente estas necesidades.
Las encuestas indican que los empleados que trabajan en oficinas buscan una mayor flexibilidad en un mundo post pandémico. La mayoría de los trabajadores quieren trabajar desde casa dos o tres días a la semana, lo que implica que el trabajo híbrido está aquí para quedarse. La presión de los costes y el ahorro de eficiencia significan que muchas empresas acogerán con agrado un nivel reducido de dependencia de la oficina.
Tomado de forma aislada, una mayor proporción de los trabajadores de oficina que trabajan desde casa implicaría una reducción significativa de la ocupación de la oficina. Un factor compensatorio importante será la menor tendencia a la densificación a largo plazo, ya que los ocupantes de oficinas han estado absorbiendo menos espacio por empleado. La creación de un entorno de trabajo óptimo, en el que los factores de bienestar son fundamentales para maximizar la productividad, tendrá prioridad sobre el aumento de las mesas de escritorio. Esto implica que habrá más espacio asignado por empleado con menos trabajadores en la oficina en un momento dado. Creemos que la menor densificación del espacio de oficina sólo compensará parcialmente el impacto del trabajo desde casa, lo que llevará a una reducción de la demanda de oficinas de entre el 15 y el 20% a largo plazo en algunos mercados. Los activos de menor calidad y menos adecuados para su uso en las ubicaciones más débiles se llevarán la peor parte de la caída de la demanda. Curiosamente, también podría aumentar la competencia por aquellos edificios que cumplen todos los requisitos para los ocupantes.
El enfoque en los hechos (FACTS)
La oficina seguirá cumpliendo una función importante para la gran mayoría de las organizaciones, pero sin duda la función que cumple cambiará. Es más probable que las empresas se centren en entornos menos densos, con más espacios de colaboración. Este es el caso, sobre todo, de las empresas que operan en sectores de servicios, donde la generación de ideas, el intercambio de conocimientos y la atracción y formación de talentos son cruciales para sus modelos de negocio. No todo el espacio de oficinas será adecuado para permitir a los ocupantes alcanzar estos requisitos futuros, y esperamos que estén dispuestos a pagar un alquiler relativamente más alto por metro cuadrado para el espacio adecuado en el futuro.
Para asegurarnos de que tenemos o compramos oficinas adecuadas para el futuro, creemos que hay que centrarse en la flexibilidad, la comodidad, la conectividad, la tecnología y la sostenibilidad (FACTS). Las oficinas que reúnan las siguientes características serán las más adecuadas para atraer y retener a los inquilinos a largo plazo: espacio adaptable; acceso inmediato a los servicios locales; servicios de alta calidad en el propio lugar; excelente acceso a los principales servicios de transporte; que ya cuenten con una infraestructura de construcción inteligente, o que puedan instalarla; y, fundamentalmente, que cuenten con sólidas credenciales medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG).
La oficina del futuro
Las diferencias serán inmediatamente evidentes al entrar en las oficinas del futuro. Los empleados, sus invitados o sus clientes serán recibidos por zonas de vestíbulo amplias y bien diseñadas. Estos ofrecerán instalaciones más accesibles y la posibilidad de conectarse física y digitalmente con las áreas del edificio a las que necesiten acceder. La dotación de ascensores será materialmente mayor que antes, mientras que los pasillos contiguos y otras zonas auxiliares deberán ofrecer mayor espacio para que las personas se muevan y circulen por el edificio con seguridad.
Sin lugar a dudas, la mayor eficiencia energética y los criterios generales ESG serán fundamentales para los inquilinos y los inversores. Sin embargo, puede que los mayores requisitos para las oficinas del futuro no sean visibles en absoluto: estar totalmente conectadas digitalmente. Esto significa que el espacio de escritorio, las salas de reuniones, las clases de ejercicio y otros servicios in situ se reservarán a través de una aplicación. Esto también proporcionará un acceso sin contacto a la oficina y permitirá al personal pedir previamente café y comida en las instalaciones. Los sensores ajustarán la calefacción y la refrigeración en función del número de personas que haya en una sala de reuniones o en la oficina en general. También informarán al personal y a los gestores del edificio sobre la calidad del aire. En resumen, la oficina será el lugar preferido para aprender, colaborar y socializar, con excelentes instalaciones para todos los empleados, tanto dentro como en los alrededores de la oficina.
Tribuna elaborada por Craig Wright, jefe de análisis de inversiones inmobiliarias europeas de Aberdeen Standard Investments, y David Scott, analista senior de inversiones inmobiliarias de Aberdeen Standard Investments.
Por Marcelo Soba
Por Funds Society, Madrid