No se me ocurre mejor manera de iniciar este 2022 que hablando de uno de los proyectos más ilusionantes y transformadores que estamos impulsando desde Mirabaud Asset Management. Me refiero al proyecto «Grand Paris», el mayor plan urbanístico y de infraestructuras que se desarrollará en Europa y que transformará la fisonomía de una de las urbes más pobladas del mundo. Los datos en torno a este plan son impactantes: inversión de 35.000 millones de euros, desarrollo de 200 km de nueva red de metro –superior a la longitud del suburbano de Londres y Nueva York-, 68 nuevas estaciones que ofrecerán servicio a 2 millones de viajeros o construcción de 70.000 nuevas viviendas al año, entre otros.
El gran potencial de este proyecto nos llevó en 2019 a lanzar el fondo Mirabaud Grand Paris, un vehículo private equity de coinversión con los principales promotores inmobiliarios de Francia que permite participar en el desarrollo inmobiliario de la zona de Grand Paris. La estrategia ha despertado un gran apetito inversor entre clientes institucionales, por la excelente oportunidad relación rentabilidad/riesgo en un entorno de tipos bajos y con una TIR estimada superior al 14%, neta de comisiones de gestión. Entre nuestros clientes contamos con la confianza de un promotor de gran prestigio en el sector del Real Estate en España que ha decidido apostar por la estrategia, fiel reflejo del potencial que presenta nuestro Private Equity, Mirabaud Grand Paris. Para responder a esta demanda, el año pasado se reabrió el fondo de abril a septiembre y actualmente cuenta con 94 millones de euros comprometidos, 69 proyectos diversificados en cartera de 15 promotores de primer nivel, de los cuales ya se han cerrado 9 proyectos y otros 9 se encuentran en proceso.
En Mirabaud Asset Management nos marcamos como objetivo alcanzar los 300 millones de euros bajo gestión con este vehículo. La estrategia ha sido diseñada con una duración media de 5 años y con un horizonte de inversión de 8 a 10 años. Al combinar tres líneas estratégicas –desarrollo residencial, renovación urbanística y reestructuración patrimonial- con diferentes exposiciones al mercado y horizontes de inversión, Mirabaud Grand Paris ofrece al inversor interesantes vías de diversificación del riesgo y alta visibilidad del rendimiento.
El fondo se dirige principalmente a proyectos de desarrollo residencial (70%) en el corazón del desarrollo de Grand Paris, al tiempo que conserva la posibilidad de seleccionar ciertos proyectos comerciales (30%) exclusivos y competitivos. Todos los parámetros de inversión nos brindan una atractiva relación rentabilidad/riesgo.
El equipo de gestión de la estrategia está liderado por Renaud Dutreil (ex ministro de Francia) Head of Private Equity y Oliver Seux (ex directivo de Nexity) Head of Real Estate en Mirabaud Group, que aúnan un gran conocimiento de la esfera pública y de la experiencia en gestión de private equity. Asimismo, contamos con nuestro exclusivo grupo de socios promotores inmobiliarios consolidados, con nombres como Nexity, Bouygues Immobilier o Vinci que, a su buena posición financiera y solidez en sus balances, se suma su reconocida experiencia en gestión y capacidad para desarrollar con éxito un proyecto de esta envergadura.
Una estrategia reforzada por indicadores fundamentales muy sólidos
El proyecto parte de una realidad constatable: existe un gran desequilibrio a largo plazo entre la oferta y la demanda en el sector residencial y la presión para acelerar las reestructuraciones alimenta las operaciones de promoción en la región de París. A ello se suma el reto demográfico que afecta a las grandes urbes: mayor esperanza de vida, multiplicación del número de hogares debido a los nuevos modelos de familia, migración de zonas rurales, etc. Otros factores, como que París sea la sede de los Juegos Olímpicos de 2024, o el Brexit, que le convierte en centro financiero de referencia, son catalizadores de este proyecto. Asimismo, las oportunidades en un mundo post-COVID, que impulsa un nuevo modelo de ciudad y de soluciones habitacionales, soplan a favor de su desarrollo. Por último, pero no menos importante, Francia cuenta con un marco legal favorable, lo que fomenta de forma significativa la demanda de bienes inmuebles, tanto de viviendas como de oficinas.
En este contexto, el gobierno galo, principal valedor de este gran proyecto, se ha marcado como objetivo duplicar la construcción de vivienda nueva, pasando de las 35.000 viviendas al año a 70.000. Grand París será un referente del nuevo urbanismo: ciudades conectadas, sostenibles y centradas en el bienestar de sus habitantes. La sostenibilidad es eje vertebral de este proyecto, Grand Paris se marca como objetivo reducir el 40% del consumo de energía en los edificios de oficinas para 2030. Para ello, aplicará la estricta normativa francesa relativa a consumo energético y que, entre otras medidas, prevé que las nuevas viviendas tengan un bajo consumo energético y que los nuevos edificios produzcan más energía de la que consumen, además de obtener el sello HQE «Excelente» o BREEAM (certificado de construcción sostenible) «Muy Bueno», dependiendo de la tipología de edificio.
En definitiva, Grand Paris abre una oportunidad de inversión única y rentable a nuestros clientes, a la vez que ofrece un impacto social positivo, respondiendo a los intereses de los residentes de París de disfrutar de una oferta residencial vanguardista y un espacio de oficinas de primer nivel. Este anhelo de mejorar la calidad de vida de los ciudadanos se alinea con el espíritu y propósito de Mirabaud de ofrecer un rendimiento ajustado al riesgo y contribuir a la consecución del bien común. Estamos encantados de iniciar este nuevo año aportando nuestra experiencia y conocimiento para hacer realidad este emblemático proyecto.
Columna de Elena Villalba, directora general de Mirabaud Asset Management para la Península Ibérica y Latinoamérica
Por Funds Society, Madrid