El gran científico Albert Einstein dijo en una ocasión que locura es hacer lo mismo una y otra vez esperando obtener resultados diferentes. Ni que decir tiene que aprender de nuestros errores constituye la mejor forma de evitar caer en la trampa de la locura. Sin embargo, en el embriagador punto álgido de un boom inmobiliario es muy fácil ignorar las experiencias anteriores. Todos sabemos que los mercados tienen ciclos y que estos no pueden subir eternamente, pero siempre son muchos los que se dejan llevar pensando que esta vez el resultado será distinto.
Los inversores están en lo cierto al señalar que existen diferencias evidentes entre el actual optimismo del mercado y el crash inmobiliario de 2007/08. Y todos nos dedicamos a buscar las mismas señales de ese crash y a convencernos de que, dadas las diferencias con el actual mercado, el resultado no puede ser el mismo.
En esta ocasión hay tres diferencias fundamentales que contribuyen al comportamiento alcista. Los bienes inmuebles parecen más baratos que la deuda pública. El diferencial entre los tipos de los bienes inmuebles y los de la deuda pública es mayor en el actual ciclo. Pero asumir que el sector inmobiliario está barato debido a que los bonos están caros sería analizar el valor de forma relativa. Pese a que los bienes inmuebles puedan estar más baratos que los bonos, continúan pareciendo sobrevalorados en términos absolutos.
Según el planteamiento del valor absoluto, la subida de los tipos de interés hará que la propiedad parezca más cara (incluso si los precios se mantienen), salvo que los ingresos aumenten de forma considerable. La subida de los tipos de interés también provocará que las propiedades parezcan más caras que la deuda pública, incluso según su valor relativo.
Tras un período en el que no era posible recurrir a la deuda de forma inmediata para la inversión inmobiliaria, actualmente puede accederse a ella más fácilmente y con márgenes menores. Esto está generando importantes oportunidades de financiación y los inversores asumen más deuda para hacerse con activos más arriesgados.
Pero en este caso hay dos ideas falsas. En primer lugar, el coste de la deuda no hace que varíe su impacto sobre los valores de riesgo para el capital –los riesgos siguen siendo los mismos, pese a las expectativas de mayor rentabilidad–. En segundo lugar, a medida que suben los mercados y cuanto más ha crecido el capital, llega el momento de deshacerse de la deuda, no de adquirir más.
Además, la cantidad de espacio de oficinas en construcción se encuentra en un nivel históricamente bajo, lo cual limita la oferta. Pero la cantidad de espacio en «términos reales» (es decir, el número de personas adicionales que puede alojar este espacio) es mayor que nunca, debido a la transformación que han experimentado los centros de trabajo en los últimos 30 años. Una mano de obra más flexible, el aumento de los espacios de oficinas abiertos, las ventajas tecnológicas y un diseño más eficiente han contribuido a que disminuya el promedio de superficie por persona. Hace treinta años, 10.000 metros cuadrados (m2) equivalían a unos 500 puestos de trabajo. Pero con el aumento de la eficiencia en el uso del espacio de oficinas, en la actualidad 10.000 m2 equivaldría a aproximadamente 1.250 puestos de trabajo. Esta misma tensión de mayor eficiencia del espacio existe en el mercado de la propiedad destinada al comercio minorista.
Así, el panorama inmobiliario ha cambiado de forma notable en los últimos 30 años, lo cual ha generado riesgos y oportunidades. Por ejemplo, finalmente Internet está teniendo la incidencia en el comercio minorista que habíamos previsto; ya no es necesario que el comercio utilice espacio para vender sus productos. Y si el contexto comercial no ofrece a los consumidores comodidad o una experiencia de gran calidad, los activos del sector de la venta minorista se verán relegados a una lamentable posición intermedia. Dicho esto, el sector industrial es el principal beneficiado por el cambio estructural que ha experimentado el sector minorista. La venta a través de Internet ha provocado un aumento de la demanda de almacenes industriales y de logística, tendencia que creemos que se mantendrá. Por ello, aunque existen cambios estructurales, es evidente que habrá claros beneficiados.
Pese a que es cierto que en esta ocasión el panorama del sector inmobiliario es distinto, no prevemos que esto vaya a cambiar en esencia nuestra perspectiva para el mercado. Los bienes inmuebles ya han avanzado bastante en determinados mercados y cabe esperar que en algún momento esta tendencia se suavice y sin duda se relaje. Lo que todavía es incierto es cómo y cuándo sucederá. Pero en el excitante mundo del capital en rápido crecimiento son muchos los inversores que suelen ignorar la principal ventaja de invertir en propiedades: un flujo de ingresos seguro, que cuenta con el respaldo de un arrendamiento y, en última instancia, de un inquilino estable realizando actividades ligadas al sector servicios. Esto cobrará aún más importancia a medida que se corrijan los valores.
Por supuesto, Einstein estaba en lo cierto, y en esta ocasión el ciclo no será distinto. Pero mantener la cautela y centrarse en los ingresos y el valor fundamental a largo plazo ahorrará a muchos caer en la insensatez cuando llegue la inevitable contracción.
Columna de Andrew Allen, responsable de estrategia e investigación sobre bienes inmuebles mundiales de Aberdeen AM
