¡Menudos últimos cuatro años hemos tenido! No se trata de política, sino de reconocer que los últimos cuatro años han generado bastante material para la próxima generación de manuales de economía. Una pandemia mundial a una escala no vista en 100 años, los niveles más altos de inflación en 40 años y el ciclo de subidas de tipos más contundente de la Reserva Federal (Fed) en 44 años son solo algunos de los acontecimientos que se estudiarán en las próximas décadas.1
Creemos que una lección de historia es importante para sentar las bases del debate sobre la oportunidad actual de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Si nos centramos en las dos décadas anteriores a los acontecimientos mencionados anteriormente, es posible que muchos inversores no aprecien que, entre 2000 y 2019, los REIT estadounidenses obtuvieron una rentabilidad total anualizada del 9% (o una rentabilidad total acumulada del 472%).2 Son cifras excelentes, pero lo son aún más con el contexto adicional de que el S&P 500® obtuvo una rentabilidad anualizada un 6% (225% acumulada) y el índice Bloomberg US Aggregate Bond del 5% (166% acumulada) durante ese mismo período de tiempo.
Estos 20 años no fueron todo de color de rosa para los REIT estadounidenses, ya que incluyen la crisis financiera mundial, cuando el sector inmobiliario comercial estuvo cerca del epicentro y los REIT sufrieron la mayor caída de su historia. El hecho de que los REIT surgieran de esto y aún así lograran superar a otras clases de activos por un margen tan amplio durante todo el período es prueba de su perdurabilidad.
Si nos centramos en los últimos cuatro años, aunque los REIT estadounidenses salieron prácticamente ilesos de la pandemia (y obtuvieron una rentabilidad anualizada del 15% desde principios de 2020 hasta el fin de 2021), no les ha ido tan bien durante el posterior ciclo de subidas de tipos de la Fed. De hecho, de acuerdo con los múltiplos de beneficios, los REIT de EE. UU. se han revalorizado más que cualquier otro sector de renta variable desde que la Fed empezó a subir los tipos. Esto se debió al fuerte crecimiento de las ganancias, del 18% acumulado, al mismo tiempo que los precios de las acciones cayeron un 22%.3 Como resultado, las valoraciones de los REIT de EE. UU. están casi tan descontadas en relación con la renta variable en general como en cualquier momento de este siglo.
Algunos grandes inversores institucionales se han dado cuenta de estas atractivas valoraciones, como lo demuestra la adquisición privada por valor de 9.500 millones de dólares del REIT de apartamentos Air Communities (AIRC) anunciada en abril, con una prima del 25% sobre el precio de sus acciones no afectadas.4 Sin embargo, en nuestras conversaciones recientes, descubrimos que muchos inversores han ignorado en gran medida los REIT durante los últimos años debido a su rentabilidad inferior a la de otros tipos de acciones, además de los rendimientos atractivos desde el punto de vista histórico disponibles en instrumentos como los fondos del mercado monetario.
Históricamente, los REIT han ofrecido sólidas rentabilidades a los inversores a largo plazo y han mantenido un crecimiento fundamental constante, pero recientemente han quedado rezagados debido a un histórico ciclo de subidas de tipos contundentes de la Fed.
Pero, ¿qué debería suceder cuando el ciclo de tipos de la Fed se revierta? Esta es la pregunta que se plantea hoy a los «electores» (léase: inversores), y las primeras encuestas deberían dar a los REIT motivos para el optimismo. Los datos del IPC de mayo, publicados a principios de junio, fueron la primera sorpresa positiva real frente al consenso del mercado en mucho tiempo y supusieron el segundo de cuatro meses consecutivos de desaceleración de la inflación (de abril a julio).
Estos últimos datos del IPC supusieron un importante punto de inflexión para las expectativas del mercado sobre la política de la Fed. Desde la publicación de los datos del IPC de mayo hasta la publicación de los datos del IPC de julio, los rendimientos de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años cayeron 60 pb, hasta el 3,8%, el lenguaje de la Fed se volvió casi moderado y el mercado comenzó a descontar rebajas de tipos casi con total seguridad. Esta expectativa se confirmó con el discurso de Jay Powell en Jackson Hole, en el que indicó que las rebajas de tipos de la Fed comenzarán en septiembre. En particular, desde la publicación de los datos del IPC de mayo, los REIT de EE. UU. han generado una rentabilidad del 15,4%, comparado con el 5,1% del S&P 500.
Un dato no relacionado, pero importante, desde el dato del IPC de mayo es que a finales de junio se produjo la mayor oferta pública de ventas de EE. UU. en casi tres años. Y no fue una empresa tecnológica, sino un REIT: Lineage Logistics.
Además de poner de manifiesto que los inversores se sienten cada vez más receptivos a los REIT, el acuerdo ejemplifica lo que creemos que será un tema importante en los REIT cotizados durante la próxima década: el acceso al capital. Los REIT cotizados pasaron la década siguiente a la crisis financiera mundial desapalancando sus balances, y ahora están más saneados que nunca, y la gran mayoría son ahora emisores de bonos corporativos globales de categoría de inversión (investment grade). Esto contrasta con el sector inmobiliario privado, que en general nunca ha dejado de intentar maximizar el apalancamiento utilizando deuda a corto plazo más barata.
En los próximos años, esperamos que los REIT cotizados aprovechen su acceso a los mercados de renta variable y de deuda para pasar a la ofensiva y adquirir bienes inmobiliarios de calidad de propietarios particulares que se enfrentan a la presión de los balances. Además del crecimiento histórico del flujo de caja estable o predecible, el crecimiento de las adquisiciones puede ser otra fuente importante de crecimiento para los REIT cotizados en los próximos años.
En un entorno de menor incertidumbre acerca de la política de la Fed, las perspectivas para el sector inmobiliario cotizado parecen actualmente más buenas que nunca. En nuestra opinión, los fundamentales subyacentes del sector inmobiliario se mantienen estables, hay nuevas oportunidades de crecimiento por delante, los balances de los REIT cotizados son más sólidos que nunca y las valoraciones rara vez han estado más descontadas en relación con la renta variable en general. Mientras tanto, los tipos de interés parecen estar pasando de ser un obstáculo a un factor de apoyo.
En este año electoral, los inversores deben decidir si van a ser «cuatro años más» de eventos macroeconómicos únicos en una generación, o si tal vez sea hora de volver a algo más parecido a una «normalidad» a más largo plazo. Existen primeras evidencias de una rotación de vuelta a los REIT. Si este es el comienzo de algo como las dos primeras décadas de la década de 2000, los inversores pueden verse bien recompensados por prestar atención.
Tribuna de Greg Khul, gestor de carteras de Janus Henderson.
Fuentes y definiciones
1 IPC interanual. La intensidad del ciclo de subida de tipos de la Fed se mide por la pendiente del objetivo de los fondos federales mientras los tipos suben
2 Bloomberg, FTSE NAREIT Equity REITs Index. Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras.
3 Bloomberg, FTSE NAREIT Equity REITs Index. Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras.
4 Blackstone Real Estate Partners Fund X anunció la salida a bolsa de AIRC el 4/8/2024 por 39 dólares por acción.
Balance: Estado financiero que resume el activo, el pasivo y los fondos propios de una empresa en un momento determinado. Cada apartado da una idea a los inversores de lo que tiene y debe una empresa, así como la cantidad invertida por los accionistas.
El índice Bloomberg U.S. Aggregate Bond mide de forma generalizada del mercado de bonos corporativos investment grade sujetos a fiscalidad, de tipo fijo, denominados en dólares estadounidenses.
El índice de precios al consumo (IPC) es un índice no gestionado que representa la tasa de inflación de los precios al consumo de EE. UU., calculado por el Departamento de Estadísticas Laborales de EE. UU.
FTSE Nareit Equity REITs Index: la serie de índices FTSE Nareit US Real Estate está diseñada para ofrecer a los inversores una familia completa de índices de rentabilidad REIT que abarcan el espacio inmobiliario comercial de toda la economía estadounidense. La serie de índices proporciona a los inversores exposición a todos los sectores de inversión e inmobiliario. Además, los índices sectoriales y subsectoriales inmobiliarios con un enfoque más reducido permiten concentrar la exposición al sector inmobiliario comercial en mercados más seleccionados. El FTSE Nareit Equity REITs Index contiene todos los REIT de renta variable no designados como REIT madereros o REIT de infraestructuras.
Categoría de inversión (investment grade): bono emitido normalmente por gobiernos o empresas que se considera que tienen un riesgo de impago relativamente bajo, lo que se refleja en la calificación más alta que les otorgan las agencias de calificación crediticia.
Apalancamiento: el importe de la deuda que conlleva un REIT. El ratio de apalancamiento se mide como la relación entre la deuda y los activos totales.
El ratio precio-beneficio (PER) mide el precio de la acción en relación con los beneficios por acción de una o varias empresas de una cartera.
Información importante
REIT o fondos de inversión inmobiliaria: fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.
Los valores inmobiliarios, entre ellos los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), son sensibles a las variaciones de los valores inmobiliarios y los ingresos por alquileres, impuestos inmobiliarios, tipos de interés, requisitos fiscales y reglamentarios, la oferta y la demanda, y la capacidad de gestión y solvencia de la sociedad. Además, los REIT podrían no calificar para ciertos beneficios fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.
Las referencias a títulos específicos no constituyen una recomendación para la compra, venta, o el mantenimiento de ningún valor, estrategia de inversión o sector del mercado, y no se ha de suponer que sean rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados pueden tener una posición en los valores mencionados.
No hay garantía de que las tendencias pasadas continúen o de que se cumplan las previsiones. Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras.
Estas son las opiniones del autor en el momento de la publicación y pueden diferir de las opiniones de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Las referencias a títulos específicos no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector de mercado, y no debe asumirse que dichos títulos son rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados podrían tener una posición en los títulos mencionados.
Los puntos de vista que aquí figuran corresponden a la fecha de publicación. Se ofrecen exclusivamente con fines informativos y no deben considerarse ni utilizarse como asesoramiento de inversión, jurídico o fiscal ni como oferta de venta, solicitud de una oferta de compra o recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector de mercado. Nada de lo incluido en el presente material debe considerarse una prestación directa o indirecta de servicios de gestión de inversión específicos para los requisitos de ningún cliente. Las opiniones y los ejemplos se ofrecen a efectos ilustrativos de temas más generales, no son indicativos de ninguna intención de operar, pueden variar y podrían no reflejar los puntos de vista de otros miembros de la organización. No se pretende indicar o dar a entender que cualquier ilustración/ejemplo mencionado forma parte o formó parte en algún momento de ninguna cartera. Las previsiones no pueden garantizarse y no es seguro que la información proporcionada sea completa o puntual, ni hay garantía con respecto a los resultados que se obtengan de su uso. A no ser que se indique lo contrario, Janus Henderson Investors es la fuente de los datos y confía razonablemente en la información y los datos facilitados por terceros. La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. La inversión conlleva riesgo, incluida la posible pérdida de capital y la fluctuación del valor.
No todos los productos o servicios están disponibles en todas las jurisdicciones. El presente material o la información contenida en él podrían estar restringidos por ley y no podrán reproducirse ni mencionarse sin autorización expresa por escrito, ni utilizarse en ninguna jurisdicción o en circunstancias en que su uso resulte ilícito. Janus Henderson no es responsable de cualquier distribución ilícita del presente material a terceros, en parte o su totalidad. El contenido de este material no ha sido aprobado ni respaldado por ningún organismo regulador.
Janus Henderson Investors es el nombre bajo el cual las entidades que se indican ofrecen productos y servicios de inversión en las siguientes jurisdicciones: (a) En Europa, Janus Henderson Investors International Limited (n.º de registro 3594615), Janus Henderson Investors UK Limited (n.º de registro 906355), Janus Henderson Fund Management UK Limited (n.º de registro 2678531), (cada una de ellas registrada en Inglaterra y Gales en 201 Bishopsgate, Londres EC2M 3AE y regulada por la Autoridad de Conducta Financiera), Tabula Investment Management Limited (nº de registro 11286661 en 6th Floor, 55 Strand Londres WC2N 5LR y regulada por la Financial Conduct Authority) y Janus Henderson Investors Europe S.A. (n.º de registro B22848, en 78, Avenue de la Liberté, L-1930 Luxemburgo, Luxemburgo y regulada por la Commission de Surveillance du Secteur Financier) ofrecen productos y servicios de inversión; (b) En EE. UU., los asesores de inversión registrados ante la SEC filiales de Janus Henderson Group plc; (c) En Canadá, a través de Janus Henderson Investors US LLC, solo para inversores institucionales de determinadas jurisdicciones; (d) En Singapur, Janus Henderson Investors (Singapore) Limited (número de registro de la sociedad: 199700782N). Este anuncio o publicación no ha sido revisado por la Autoridad Monetaria de Singapur; (e) En Hong Kong, Janus Henderson Investors Hong Kong Limited. Este material no ha sido revisado por la Comisión de Valores y Futuros de Hong Kong («SFC»); (f) En Corea del Sur, Janus Henderson Investors Limited (Singapur), exclusivamente para Inversores profesionales cualificados (según se definen en la Ley de servicios de inversión financiera y mercados de capitales y sus subreglamentos); (g) En Japón, Janus Henderson Investors (Japan) Limited, regulada por la Agencia de Servicios Financieros y registrada como Entidad de servicios financieros que realiza actividades de gestión de inversión, asesoramiento de inversión y actividad de agencia y actividades de instrumentos financieros de tipo II; (h) En Australia y Nueva Zelanda, por Janus Henderson Investors (Australia) Limited ABN 47 124 279 518 y sus entidades relacionadas, incluida Janus Henderson Investors (Australia) Institutional Funds Management Limited (ABN 16 165 119 531, AFSL 444266) y Janus Henderson Investors (Australia) Funds Management Limited (ABN 43 164 177 244, AFSL 444268); (i) En Oriente Medio, Janus Henderson Investors International Limited, regulada por la Autoridad de Servicios Financieros de Dubái como Oficina de representación. No se realizarán transacciones en Oriente Medio y cualquier consulta deberá dirigirse a Janus Henderson. Las llamadas telefónicas podrán ser grabadas para nuestra mutua protección, para mejorar el servicio al cliente y a efectos de mantenimiento de registros reglamentario.
Fuera de EE. UU: Para uso exclusivo de inversores institucionales, profesionales, cualificados y sofisticados, distribuidores cualificados, inversores y clientes comerciales, según se definen en la jurisdicción aplicable. Prohibida su visualización o distribución al público. Comunicación Publicitaria.
Janus Henderson es una marca comercial de Janus Henderson Group plc o de una de sus filiales. © Janus Henderson Group plc.
D10520