El mercado inmobiliario europeo, a punto de cambiar

El mercado inmobiliario europeo puede tener el mismo radio de giro que un petrolero, centrado como está en inversiones a largo plazo. Pero, aunque el movimiento sea lento y difícil de manejar, se puede apreciar el cambio de dirección.

Los últimos datos refuerzan nuestra opinión de que estamos cerca -si no ya en- el suelo del mercado, con los precios estabilizándose y potencialmente a punto de volverse positivos.

Las valoraciones de los inmuebles industriales, comerciales y de oficinas europeos experimentaron sus descensos intertrimestrales más leves desde abril de 2022. El valor de los edificios residenciales volvió a registrar un crecimiento positivo. Puede que sólo haya sido un aumento del 0,2%, pero se produce tras una caída de más del 13% en dos años.

Si observamos el rendimiento global del mercado inmobiliario europeo, las rentas positivas superaron al crecimiento negativo del capital, lo que significa que los rendimientos a nivel de activos fueron positivos por primera vez desde 2022[1].

Las últimas cifras cubren las operaciones cerradas en los primeros meses del año, la mayoría de las cuales se habrán negociado en la segunda mitad de 2023. Así pues, aunque la negociación de operaciones en el primer trimestre de 2024 se situó en uno de los niveles más bajos de la última década, [2] el desfase de los datos significa que las señales débiles son aún más importantes para controlar el sentimiento actual del mercado. La buena noticia es que ya estamos viendo signos de aumento de la actividad.

Un informe de un intermediario sugiere que el número de oficinas británicas en el mercado creció en el primer semestre del año[3]. El Reino Unido suele ser un barómetro para el resto de Europa, y creemos que el desfase entre ambos mercados se está reduciendo, lo que significa que el repunte de las ventas de espacio de oficinas podría repetirse en todo el continente relativamente pronto.

Las anécdotas apoyan la opinión de que este repunte ya está en marcha. Agentes y abogados nos dicen que los vendedores se están dirigiendo ahora a los inversores con ofertas fuera de mercado. Aunque es imposible verificar el volumen de estas transacciones privadas, tal resurgimiento ilustraría la creencia de los vendedores de que el apetito por sus activos está mejorando. Pronto debería producirse un repunte de la actividad inversora.

El perfil del comprador también parece estar volviéndose más local. El mercado londinense está tradicionalmente dominado por inversores extranjeros, y aunque una o dos operaciones pueden distorsionar los datos de un mercado poco activo, las cifras muestran que los operadores nacionales están adquiriendo un mayor protagonismo.

El principal factor que respalda nuestras expectativas de repunte es la subida de tipos anunciada por el Banco Central Europeo a principios de junio. Aunque es improbable que un recorte de 25 puntos básicos reduzca significativamente los costes de endeudamiento de los prestatarios, el cambio de política es más bien una señal de la dirección a seguir por el banco central, que a su vez impulsará la confianza de los inversores para realizar nuevas operaciones. Esperamos empezar a ver un cambio en el impulso de los inversores en el tercer y cuarto trimestre como resultado del recorte del BCE.

Mientras que las perspectivas en Europa se fortalecen, hay menos razones para ser tan optimistas sobre el mercado estadounidense. Aunque prevemos que la Fed pronto seguirá más de cerca al BCE, las diferencias entre ambos mercados son más profundas. La recuperación del sector inmobiliario estadounidense sigue estando muy por detrás de su homólogo europeo, a pesar del sólido entorno macroeconómico al otro lado del Atlántico.

La revalorización en EE.UU. es más lenta que en Europa, y los valores de capital siguen cayendo, impulsados por la escasa confianza en los edificios de oficinas. Esperamos que este sea un tema recurrente durante gran parte del resto del año, a medida que dominen los titulares sobre la lenta vuelta al lugar de trabajo. Esta percepción podría arrastrar también al sector europeo de oficinas, suprimiendo los valores en un escenario de descenso a largo plazo, aunque creemos que las estructuras subyacentes de estos dos mercados regionales son fundamentalmente distintas.

Asia, por su parte, plantea un reto diferente a los inversores. Aquí, el sentimiento ha sido mucho más sólido, impulsando las valoraciones, pero esto significa menos oportunidades de encontrar bolsillos de valor como con los activos mal valorados de Europa y Estados Unidos. Sin embargo, mercados maduros como Australia, Japón, Corea del Sur y Singapur siguen ofreciendo una opción de baja volatilidad y una variada dinámica de precios para los compradores.

Una de las grandes ventajas de la velocidad de reacción del sector inmobiliario es que es prácticamente inmune a la volatilidad a corto plazo. Lo que hay que vigilar son las tendencias a largo plazo. Aunque el mercado europeo debería empezar a beneficiarse de una ligera bajada de los tipos de interés, es poco probable que se repita el extraordinario periodo de política de tipos de interés cero que siguió a la crisis financiera mundial. Así, mientras que el rendimiento en el último ciclo estuvo impulsado por la compresión de los rendimientos en ese entorno de tipos bajos, creemos que los rendimientos en el próximo ciclo estarán impulsados por el crecimiento de los alquileres.

Desde una perspectiva de inversión básica, esto significa calibrar dónde es probable que haya interés a largo plazo por parte de los inquilinos. Por ejemplo, aunque el mercado residencial todavía parece bastante caro en términos de rentabilidad, prevemos un fuerte crecimiento de los alquileres en Europa debido al cambio demográfico que se está produciendo en la región. Puede que la población del continente esté disminuyendo, pero a medida que envejece el número de hogares crece para dar cabida a más residencias unipersonales de ancianos. Esto debería apoyar la demanda de alquiler residencial a largo plazo. También sugiere beneficios para sectores como el inmobiliario de ciencias de la vida.

Un sector menos alentador es el minorista, que ha experimentado su propia evolución espectacular en los últimos diez años a medida que los compradores se trasladaban a Internet. En muchos mercados, especialmente en el norte de Europa, hay demasiada superficie comercial vacía para despertar el interés de los inversores. En contra de esta tendencia se encuentran activos en ubicaciones específicas con historias convincentes en las que los propios compradores están dispuestos a gestionar a los inquilinos y los contratos de arrendamiento más cortos que ahora persiguen.

Pero el mayor cambio observado en el mercado europeo durante el último ciclo ha sido la mayor atención prestada a la sostenibilidad. A medida que se acercan los plazos de los objetivos de emisiones, las credenciales ecológicas de todo tipo de edificios se han convertido en la consideración número uno tanto para los inquilinos como para los inversores. Las primas ecológicas son ahora frecuentes y es probable que sean el rasgo más importante de la nueva era de la inversión.

Tribuna de Kim Politzer, experta en mercados inmobiliarios de Fidelity International, y Nina Filtman, redactora de inversión de la firma. 

[1] Según datos del MSCI Global Quarterly Property Fund Index del 1T 2024.

[2] Con 33 470 millones de euros, el volumen trimestral de la actividad inversora europea en todos los sectores fue el undécimo más bajo desde el primer trimestre de 2007.

[3] «Los propietarios británicos cuelgan el cartel de «se vende» en los edificios de oficinas: Volume of Office Buildings Up for Sale Jumps to a Six-Year High», CoStar, junio de 2024.

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