La mayor parte del gráfico que incluimos en nuestra sección «Chart Room» de esta semana muestra lo que cabría esperar: una correlación positiva entre las ventas de viviendas existentes y la construcción de viviendas nuevas en Estados Unidos. Un mercado de la vivienda saludable suele significar más construcción y más ventas: uno no saludable tiende a significar malas noticias para ambos.
Esta máxima se mantuvo incluso bajo la presión del colapso de 2008, pero la vuelta de unos tipos de interés más altos ha creado un mercado distorsionado en el que la nueva construcción ha repuntado mientras que las ventas de viviendas existentes siguen deprimidas.
La continuación de la nueva construcción es bastante fácil de explicar: es probable que Estados Unidos construya viviendas a pesar de las fluctuaciones de los tipos de interés. Muchas grandes empresas de construcción de viviendas así lo han manifestado, comprometiéndose con planes de nueva construcción y recurriendo a estructuras de incentivos como la reducción del tipo de interés (una técnica de financiación en la que el comprador paga una cantidad gratuita por adelantado para rebajar el tipo inicial de su hipoteca), para ayudar a resolver los problemas de asequibilidad en un entorno de tipos más altos durante más tiempo.
Esto se produce después de una década de escasa construcción en relación con el crecimiento de la población y la formación de hogares en EE.UU., lo que ha dado lugar a un déficit estimado de 2,3 millones de viviendas en la actualidad. El sueño de poseer una vivienda familiar sigue vigente en Estados Unidos, lo que impulsa la necesidad de seguir construyendo. La demografía también refuerza la demanda de vivienda: la cohorte de edad más poblada del país es la de los treintañeros, que también suele ser cuando la gente compra su primera casa.
Sin embargo, las acciones de productos de construcción han sufrido un duro golpe, incluso cuando la nueva construcción ha sido fuerte, con muchos estadounidenses atrapados en hipotecas por debajo del 4 por ciento y excluidos por los tipos actuales de más del 7 por ciento.
Es aquí donde unos tipos más bajos podrían restablecer el equilibrio entre la nueva construcción y las ventas de viviendas existentes, al liberar a los propietarios de viviendas actualmente atrapados en sus contratos existentes. Incluso la perspectiva de una relajación de la política monetaria parece entusiasmar a los posibles compradores; la proporción de personas que planean mudarse a un nuevo domicilio en los próximos 12 meses ha empezado a aumentar, según una reciente encuesta sobre las expectativas de los consumidores. La relajación de la política monetaria debería, por tanto, generar una mejora de los listados inmobiliarios y de la rotación de viviendas, lo que estimularía la actividad de renovación de viviendas y, por ende, la demanda de productos de construcción.
Por ello, considero que es el momento de buscar empresas de productos de construcción preparadas para beneficiarse de posibles repuntes tanto en los ciclos de renovación existentes como en los de nuevas viviendas.
Incluso si los tipos de interés se mantienen altos durante más tiempo, es posible que algunos hogares se resignen a pagos hipotecarios más elevados y opten por mudarse de todos modos. El mercado se ha comportado de forma extraña, pero la gente sólo soportará esa extrañeza durante un tiempo. No debería pasar mucho tiempo antes de que la relación entre la nueva construcción y las ventas de viviendas existentes vuelva a la normalidad.
Tribuna de Anthony Srom, gestor de carteras en Fidelity International.
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