El sector inmobiliario puede ofrecer hoy oportunidades significativas para formar parte de la transición energética. En la actualidad, el 36% de los gases de efecto invernadero de Europa provienen del entorno construido. Si miramos las ciudades, esa cifra asciende al 60%. Sin embargo, solo el 20% de los edificios comerciales tiene alguna forma de certificación verde. Desde la óptica de la transición energética, no solo necesitamos pasar a la energía verde, sino que también necesitamos usar menos energía. Por tanto, si los edificios son ineficientes energéticamente, hay una oportunidad significativa aquí.
¿Por qué ahora? Porque creemos que los factores estructurales favorecen el movimiento de edificios “marrones” a edificios “verdes” en el mundo inmobiliario.
En primer lugar, desde la perspectiva gubernamental, hay regulaciones que realmente están fomentando esta transición energética en el entorno construido, desde el Pacto Verde de la UE hasta las políticas individuales de los gobiernos. Por ejemplo, en el Reino Unido y los Países Bajos, para establecer estándares mínimos de eficiencia energética para los edificios, se requiere que propietarios y arrendadores alcancen un umbral mínimo antes de que se les permita alquilar sus edificios a inquilinos.
En segundo lugar, estamos viendo una creciente demanda de edificios que operan con emisiones netas de carbono cero, porque las empresas han establecido ambiciosos objetivos Net Zero. Una encuesta reciente de CBRE reveló que casi el 40% de los encuestados dijeron que habían establecido un objetivo para 2030 de ser netos cero en carbono y sus edificios deberán alinearse con eso. Sin embargo, sabemos que en la actualidad solo alrededor del 1% del stock de edificios se está rehabilitando o renovando cada año, y eso significa que habrá un déficit significativo en ese período hasta 2030 en edificios que cumplan con los requisitos de los ocupantes.
Finalmente, también hay demanda del lado inversor. Estamos viendo una creciente demanda de edificios que cumplan con los más altos estándares verdes dentro de los fondos inmobiliarios tradicionales. También estamos viendo más capital activo que quiere participar en esta transformación de edificios de “marrón” a “verde”. Una de las ventajas de adoptar esta estrategia activa es la capacidad de impulsar el movimiento hacia emisiones netas de carbono cero mucho más rápidamente, lo cual es importante para intentar alcanzar esos objetivos.
Típicamente, un enfoque de inversión sostenible alcanzaría los objetivos de emisiones netas de carbono cero para activos inmobiliarios en una cartera en torno al año 2040, mientras que una estrategia más activa de “marrón” a “verde” podría alcanzar esos objetivos para 2030.
Cabe preguntarse por qué la estrategia de reforma, en vez de simplemente derribar y comenzar desde cero construyendo nuevos edificios eficientes. Es necesario tener presente el ciclo de vida del carbono de un edificio; en un edificio de oficinas típico, alrededor de un tercio del carbono se utiliza en el proceso de construcción, dado que materiales como el cemento o el acero que se emplean son muy intensivos en carbono. Aproximadamente otro tercio de la energía se utiliza en el funcionamiento del edificio: calefacción, iluminación, ascensores, sistemas de refrigeración… Por tanto, si un edificio de oficinas típico presenta más de 60 años de ciclo de vida, en ese tiempo aproximadamente un tercio de su consumo energético es para su funcionamiento.
Finalmente, si se decide demoler el edificio, debemos considerar que se produce la destrucción de mucho material intensivo en carbono, como el hormigón o el acero. Aproximadamente un tercio de ese carbono se encuentra en el final de la vida útil del edificio. Sin embargo, si se opta por la renovación, se puede conservar alrededor del 60% de ese carbono: no se derriba el edificio y se pueden reciclar muchos materiales al renovarlo. Pueden hacerse muchas actuaciones, desde añadir el uso de paneles solares para añadir energía verde a sustituir toda la iluminación por luces LED, que reducen significativamente el consumo. Por tanto, desde una perspectiva de carbono, es un proceso mucho más eficiente que una reurbanización.
Es cierto que esta clase de reformas para obtener la certificación energética más elevada conllevan mayores costes que una reforma estándar, ya que se dirigen específicamente a que el edificio sea de carbono neto 0. Sin embargo, esto es exactamente lo que los inquilinos buscan, y por lo tanto se traduce en una presión significativa en los alquileres. Creemos que el crecimiento del alquiler desde los niveles actuales será de aproximadamente el 40% para el edificio, y la Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada es de alrededor del 16%. Esto demuestra que, al centrarnos mucho en ofrecer un edificio de carbono neto 0 operativamente, los inversores obtienen un retorno muy atractivo en esta transición de marrón a verde.
No solo las oficinas ofrecen una gran oportunidad en la transición energética. También tiene mucho sentido en el sector logístico, donde los márgenes son muy ajustados y, por lo tanto, los ocupantes están muy centrados en el ahorro de costes. En un almacén “marrón típico”, un edificio antiguo e ineficiente energéticamente, el coste operativo será aproximadamente del 70% en alquileres y del 30% en costes energéticos. Pero si pasamos a un nuevo almacén “verde” que ha sido reformado, podemos ahorrar alrededor del 20%, dos tercios de esos costes energéticos. Este tipo de reformas es un win-win tanto para el ocupante como para el propietario. El propietario puede cobrar una prima de alquiler por la eficiencia energética del edificio, y el inquilino aún puede hacer un ahorro significativo en sus costes energéticos.
En conclusión, la participación activa del real estate en la transición energética mediante la adaptación de edificios es una victoria para el propietario, una victoria para el inquilino y una victoria para el medio ambiente en la reducción del uso de energía y la transición a la energía verde.
Tribuna de Kim Politzer, directora de análisis de real estate europeo en Fidelity International
Por Funds Society