China está contando con la demanda embalsada para alimentar la recuperación de su mercado inmobiliario. Vendrá de gente como el señor Wang, un granjero de 50 años de Mongolia interior que conocimos recientemente en un viaje de análisis. Él se mudó recientemente desde su ciudad a Pekín por primera vez para trabajar como chófer privado de DiDi (app china de transporte compartido). Su objetivo es sencillo: está intentando ahorrar lo suficiente para que su hijo, en edad universitaria, pueda comprarse una casa en su ciudad natal cuando se case.
Dos años de restricciones normativas más estrictas alimentaron una caída a escala nacional del mercado inmobiliario chino que eliminó la mayor parte de la espuma especulativa. Nuestra investigación sugiere que lo que ha quedado es la demanda real subyacente. Pero, ¿cómo de profunda es? ¿es suficiente para que el mercado escenifique una recuperación sostenible?
Tanto los datos oficiales como nuestras observaciones sobre el terreno muestran nuevos signos de incremento de la actividad del mercado inmobiliario en las principales ciudades chinas. Los vendedores de Shanghái y Pekín nos dicen que están sorprendidos del significativo incremento del número de visitantes a ferias inmobiliarias en las últimas semanas. Algunos proyectos inmobiliarios se vendieron en tan solo 24 horas. Los precios actuales de la vivienda en las ciudades tier-1 se incrementaron un 0,4% en una base secuencial en enero, revertiendo la contracción del 0,5% de diciembre. Los precios de la vivienda nueva, que estaban planos en diciembre, registraron un crecimiento del 0,2%. Incluso en las ciudades tier-2, los precios de la vivienda nueva consiguieron subir en una base inter mensual por primera vez desde junio de 2022.
Aunque parece que se está produciendo una recuperación en las megalópolis y capitales de provincia de China, todavía está lejos de estar claro que esto se extenderá a las ciudades de menor importancia, donde hay una gran cantidad de inventario sin vender. De hecho, los volúmenes de transacciones nacionales pueden tener problemas para crecer en una base interanual si los políticos no proporcionan más apoyo a los compradores de casas en el lado de la demanda.
La industria inmobiliaria china ha sido golpeada pero no solo por la pandemia, también por sus propios problemas. Las fichas del dominó empezaron a caer hace dos años, cuando las autoridades pusieron coto a la sobreexpansión del sector tras años de crecimiento financiado con un endeudamiento excesivo. En la sacudida que le siguió, algunos promotores no consiguieron devolver el dinero a los bonistas o dejaron proyectos de construcción sin terminar, dañando la confianza de los compradores y resintiendo a los mercados financieros.
Pero el real estate sigue siendo un gran motor de la economía, y como la pandemia hundió el crecimiento, el año pasado los responsables políticos empezaron a relajar las restricciones a la compra en algunas ciudades y a relajar las condiciones de financiación para los promotores inmobiliarios. La capacidad del rebote actual para ganar momento dependerá de que los posibles compradores de vivienda tengan suficiente confianza para gastar la gran cantidad de ahorros que acumularon durante la pandemia.
Incluso si los compradores volvieran en masa, es improbable que vuelva la época de los auges desbocados de la vivienda. Los líderes chinos se están acogiendo al mantra “las casas son para vivir en ellas, no para especular”. El primer ministro saliente, Li Keqiang, declaró en su informe anual de labores gubernamentales del 5 de marzo que China impedirá la expansión desordenada de los promotores inmobiliarios y promoverá el desarrollo estable del sector. A largo plazo, la demanda caerá en línea con los cambios demográficos, al reducirse la población el año pasado por primera vez en seis décadas.
Esto podría llevar a una mayor divergencia de crédito entre los promotores fuertes y débiles este año. Los promotores de propiedad privados seguirán eclipsados por las firmas estatales, que tienen un acceso más fácil a la financiación y generan más confianza entre los compradores. La reciente recuperación en sitios como Pekín y Shanghái dará un impulso a los promotores inmobiliarios top que compraron más terreno en las ciudades más importantes el año pasado, lo que les sitúa en la senda del aumento de las ventas contratadas en 2023.
Probablemente aún no sea suficiente para declarar una recuperación nacional del sector inmobiliario chino. Pero, como hemos visto en las últimas semanas, incluyendo el sueño inmobiliario del señor Wang, la demanda embalsada post-Covid es real.
Tribuna de Victoria Mio, responsable de análisis de renta variable de Fidelity International, y Ming Gong, analista sénior de crédito.
