En julio, cuando España celebró elecciones anticipadas, todo hacía prever que el Partido Popular de Alberto Núñez Feijóo obtendría una contundente victoria. Sin embargo, aunque el PP terminó en el primer lugar, no obtuvo los votos necesarios para que Feijóo fuese investido como nuevo presidente de España.
Por su parte, el PSOE del presidente Pedro Sánchez terminó en el segundo lugar, lo que le permitió negociar con otros partidos para intentar formar gobierno. Así, tras largas negociaciones, a fines del año pasado Sánchez logró ser reelegido para un segundo mandato al frente del gobierno español.
¿Pero qué significa esto para el mercado de real estate en España?
Por un lado, queda en claro que el mercado inmobiliario español enfrenta desafíos para el año 2024, como es el caso de los altos costes de alquiler, el encarecimiento de las hipotecas y la escasez de inventarios en las zonas más demandadas, entre otras cuestiones.
Intentando solucionar estos problemas, Sánchez ha prometido que aumentará la cuantía del bono del alquiler (hoy es de 250 euros y está dirigido a menores de 35 años) para “apoyar a los jóvenes que quieren y deben independizarse a edades más tempranas”.
Además, planea habilitar 183.000 viviendas públicas para alquiler asequible y crear una línea de avales que permita a los jóvenes y a las familias con niños cubrir hasta el 20% de sus hipotecas.
Sin embargo, aunque algunas de estas medidas podrían ser positivas, decisiones anteriores del PSOE, como la ley de vivienda (que penaliza a los propietarios con propiedades desocupadas), no parecen haber sido del todo acertadas.
En este sentido, una importante realidad es que, en los últimos cinco años, España no ha tenido un gobierno proinversión, como sí ocurrió en Madrid.
Pese a estos problemas, estos últimos cinco años han sido relativamente buenos en materia de inversión inmobiliaria, por lo que, con la reelección del gobierno, creemos que la tendencia se podría mantener.
Además, a la hora de analizar un mercado, es fundamental considerar factores macroeconómicos, demográficos o la seguridad jurídica, ya que estos nos permitirán proteger la inversión a largo plazo. De ahí que siempre se deba apostar por un marco institucional sólido y predecible, y España, al ser la cuarta economía de la Zona Euro, cumple con este requisito.
Pero, más allá de esto, también es cierto que si se tomaran más medidas proinversión, el panorama sería más alentador, como sucede con el caso de Madrid, región que se ha convertido en el hogar de miles de ciudadanos procedentes de América Latina.
Si se observan los últimos datos del INE, la Comunidad ha duplicado desde 2018 sus residentes venezolanos, peruanos o colombianos, mientras que también se ha notado un incremento notable de argentinos y mexicanos.
La cuestión de la inflación y tipos de interés
Este año la inversión inmobiliaria en España ha caído cerca del 50%, principalmente por la subida de los tipos de interés de los bancos centrales.
Aunque la estrategia del Banco Central Europeo ha permitido contener la elevada inflación, este tipo de medidas afecta mucho las rentabilidades, lo que reduce el apetito de los grandes fondos internacionales y locales para invertir, ya que, al no tener en claro cuál es el precio de los activos, las operaciones se frenan.
En este sentido, como consecuencia de la suba de las tasas de interés, los promotores se están enfrentando a una gran incertidumbre, incluyendo la restricción del sector financiero bancario en cuanto a préstamo promotor.
Pese a la incertidumbre, una gran oportunidad
Aunque el panorama no parece muy alentador, la realidad es que nos encontramos frente a una gran oportunidad.
Actualmente, se pueden adquirir activos con importantes descuentos en el mercado primario a través del acceso a activos ya adjudicados en las entidades financieras que están en proceso de liquidación.
En esta línea, se estima que existe una gran cantidad de propiedades (más de 100.000 millones de euros) en el mercado primario, a las cuales se puede acceder con importantes descuentos. Y a esto debemos sumarle que la inflación parece estar bajo control, por lo que en algún momento de 2024 se espera que los tipos comiencen a bajar.
Así, esta combinación de factores nos da tiempo hasta finales de 2025/2026 para que se genere un rebote en el mercado y se obtengan importantes ganancias.
Estimamos que los precios de los activos inmobiliarios terciarios mantendrán la actual fase de corrección y, en la primera mitad de 2024, podrían alcanzar un ajuste en torno al 20% respecto a los precios que hubo en 2022.
Por ello, si desea invertir, definitivamente, el momento es ahora, apuntando a los sectores de logística y oficinas para reconvertir su uso, además del retail.
Teibuna de Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management
Por Funds Society, México