En plena crisis del coronavirus y cuando aún existe el riesgo de nuevos rebrotes y futuribles confinamientos, los observatorios asistenciales, multilaterales y económicos parecen indicar, cada uno desde su perspectiva, que los efectos se pueden extender más de dos semestres consecutivos y sin duda mientras dure la inseguridad sanitaria que supone la incertidumbre de la evolución y la falta de tratamiento efectivo de la COVID-19.
Hoy, al contrario que en la crisis de 2008, el sector inmobiliario no será el más dañado. Este está hoy más diversificado, especializado por productos y profesionalizado, además de tener muy poco apalancamiento y ser menos dependiente de la deuda bancaria. A pesar de que la demanda se ha visto abruptamente frenada en la mayoría de los subsectores del inmobiliario, cada uno de ellos evolucionará de manera distinta: retail y hotelero han tenido un impacto tremendo y coyuntural, y logístico, oficinas y residencial dependerán de la evolución del PIB, desempleo y consumo fundamentalmente.
No obstante, lo que es seguro es que el sector se encuentra ante un nuevo reto de adaptación sin precedentes, donde debe aprender a moverse en términos de incertidumbre temporal y operativa y además hacerlo de manera rápida y eficaz.
Centrándonos en el sector residencial, existe un discurso común sobre la posición de las promotoras, actualmente definiendo esta como cómoda: tienen balances saneados, poca deuda, niveles de preventas elevados y no tienen stock. Podemos concluir a priori que podrán evitar las tremendas situaciones de insolvencia vividas en la crisis del 2008.
El sector residencial es clave en la evolución del PIB y del empleo y a la vez depende directamente de la evolución de estos. La construcción de viviendas de obra nueva genera una media de 2,4 puestos de trabajo por vivienda, con una duración promedio de 2 años. Pero, la generación o no de viviendas nuevas ha dependido siempre y dependerá en exclusiva de la demanda, los ratios de accesibilidad a la vivienda así como el acceso al crédito de los potenciales compradores serán la clave en los próximos años.
Por tanto, ante la posible falta de liquidez y/o financiación de los compradores, los planes de negocio que antes del Estado de Alarma eran sólidos y creíbles pueden alejarse hoy de la nueva realidad de mercado. Dejan de tener sentido planes de negocio que no asuman la nueva situación del sector y de la vida de la mayoría de potenciales compradores.
No es difícil prever, por tanto, que, con un buen análisis de la situación, las compañías del residencial deberán considerar sus modelos con un horizonte temporal a medio-largo plazo y modificar si fuera el caso su perspectiva estratégica, redirigiendo parte de su negocio a promover para alquilar o built to rent, tendencia en alza ya antes de la crisis COVID, y que esta sólo ha acelerado de manera exponencial.
Un activo alternativo de inversión “Affordable rental Housing” se abre camino por fin en España en respuesta a una necesidad, la de cubrir una crisis de acceso a la vivienda por parte de un amplio segmento de la sociedad. El apetito inversor por estos activos crecerá de manera significativa en los próximos meses.
Esta realidad no supone un cambio de paradigma, dado que esta tendencia ya se veía antes de la COVID-19 y lo ocurrido no ha hecho más que acelerarla. Y, como en cualquier sector, toda actividad que cubre una demanda insatisfecha ayuda a que el tejido productivo del país se vea favorecido.
El principal problema para que el desarrollo de este tipo de activos fuese óptimo es la falta de suelo adecuado, o mejor dicho, la falta de suelo con un precio ajustado a las rentas que el grueso de la demanda podría pagar. Para ello existen dos posibles soluciones. La primera posible solución y no necesariamente por orden de preferencia, es que los grandes tenedores de suelo con planes de negocio pre-crisis ajusten sus números y retornos prometidos a sus inversores, y la segunda que las Administraciones Públicas pusieran en el mercado todo el suelo posible, agilizando y digitalizando procedimientos administrativos y adaptando el “viejo y estrecho” urbanismo.
La colaboración público-privada y una política firme y continuista de vivienda, así como un gran programa estratégico estatal para la creación de un parque público-privado de vivienda en alquiler asequible a semejanza de otros países de nuestro entorno, es la piedra angular del sector residencial para los próximos años en España. Es un trabajo que supondrá inversión pública durante al menos 10 años; para ello hemos de aprovechar la posibilidad que nos dan los fondos de la Unión Europea a través de Next Generation UE, actualmente en negociación con los distintos estados miembros.
La creación de este parque probablemente acabaría con muchos de los problemas endémicos que tiene el sector residencial.
Los gestores de inversiones especializados en este sector, como Tectum, debemos llevar a cabo una misión importante explicando al capital privado nacional e internacional las bondades de la inversión en este tipo de activo alternativo. La vivienda en alquiler asequible de nueva construcción genera retornos recurrentes y anticíclicos muy interesantes. Tenemos que evolucionar hacia nuevas formas de promover vivienda asequible en alquiler, fórmulas concesionales habituales en otros países europeos se abrirán camino de manera sostenida en España desde hoy. Tectum lleva tiempo trabajando en ellas, y seguiremos apostando por la creación de lo que llamamos una “Red de Infraestructura Habitacional” en la que el capital institucional está llamado a tener un papel fundamental.
Tribuna de Alejandra Mora, directora de Negocio e Inversiones de Tectum
Por Funds Society, Madrid