En la mayoría de los casos y pese a cualquier previsión, desarrollar una vivienda nueva en España lleva tiempo y es costoso. Esto es consecuencia de diferentes factores que encarecen el precio final de la obra nueva como es el precio de las materias primas, la falta de mano de obra especializada, la escasez de suelo finalista y, en gran medida, por la sobrecarga fiscal que sufre el sector. De ahí que haya una frase recurrente cuando el comprador de una vivienda solicita un préstamo hipotecario en el banco: “Lo mejor es calcular por lo alto”. Y lo cierto es que, esta situación no solo encarece el proceso de construcción, sino que afecta directamente el bolsillo de los clientes.
En el sector inmobiliario, la fiscalidad no es un tema menor y ha generado controversia durante años. Desde la adquisición de un suelo hasta la entrega de las viviendas, las promotoras inmobiliarias tienen que enfrentar una carga fiscal que oscila entre el 6% y el 9% de la inversión total del proyecto. Además, el cliente final, que ya debe tributar un 10% del IVA por la adquisición de la propiedad, debe hacerse cargo de al menos un 5% más de gasto. Esto equivale a una carga fiscal de alrededor de 37.500 euros en una vivienda de 250.000 euros.
Por otro lado, los impuestos que recaen sobre las promotoras son determinantes tanto en los costes de los proyectos como en su desarrollo. De hecho, son por lo menos ocho los tributos que se imponen a los proyectos de vivienda nueva y abarcan desde la compra del suelo hasta la declaración de obra nueva, pasando por la constitución de préstamos hipotecarios, el inicio de obras y la división horizontal, entre otros. En esta situación, donde el rango fiscal suele variar conforme la composición de los costes de la promoción o el nivel de endeudamiento, influye principalmente la disparidad que se aplica a los mismos hechos imponibles en diferentes comunidades autónomas. Lo anterior tiene como consecuencia unas desigualdades que afectan negativamente el acceso a la vivienda y pone en evidencia la necesidad de legislar con mayor eficiencia y coherencia en la materia.
Con este panorama, es imperativo tomar medidas audaces y es impostergable el abrir un debate honesto al respecto, promoviendo la colaboración público–privada. Comenzar con la implementación de bonificaciones fiscales en la compra de suelo destinado a desarrollos urbanísticos, siempre que el comprador sea un promotor inmobiliario que inicie la obra de manera inmediata, estimularía la inversión y aceleraría la disponibilidad de viviendas en el mercado. Además, la revisión del impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), considerando gravar sobre el importe real concedido del préstamo promotor, en lugar de considerar el importe de la garantía hipotecaria, generando así mayor eficiencia y reduciendo significativamente los costes fiscales para las compañías del sector.
También, una medida prioritaria debería ser la aplicación de un IVA superreducido del 4% para clientes finales que compren una vivienda de obra nueva de promoción inmobiliaria. Esto no solo beneficiaría a las propias promotoras, acelerando el ciclo de explotación y mejorando sus ratios de rentabilidad, sino también al cliente final, incentivando la compra de vivienda y suavizando el efecto de la falta de oferta de vivienda protegida del mercado. Y, como esta, son diversas las medidas que se pueden llevar a cabo para aliviar las tributaciones que soportan las promotoras inmobiliarias. Por tal motivo, llevarlas a cabo supondrá también un beneficio para los compradores finales, quienes actualmente deben asumir una carga fiscal significativa.
A modo de conclusión, es hora de abordar la problemática fiscal en el ámbito de la promoción inmobiliaria. La falta de equidad y homogeneización en los impuestos afecta negativamente a los promotores y, en última instancia, a los compradores de viviendas. La implementación de incentivos fiscales, una mejor gestión administrativa y un enfoque estratégico hacia el sector de la promoción inmobiliaria son cruciales para impulsar la economía, promover el acceso a la vivienda y generar empleo en nuestro país. La responsabilidad recae en los legisladores y en la colaboración que prestemos desde las empresas, pero serán ellos quienes deban tomar medidas audaces y efectivas para garantizar un entorno fiscal equitativo y favorable al crecimiento de un sector tan importante para nuestra economía nacional.
Tribuna de Juan José Cirera Ortiz, gerente de Promociones Andalucía Occidental en Habitat.
