La digitalización está creando olas a lo largo de toda la economía mundial. Esta tendencia está cambiando fundamentalmente los modelos de negocio; está cambiando la manera en la que los productos se diseñan, fabrican y distribuyen; y está influyendo considerablemente en el modo en que las empresas se comunican con los clientes y les proporcionan sus servicios.
En el sector inmobiliario, esta transformación está creando un efecto de “bola de nieve”. Está cambiando la manera y el lugar en el que los empleados trabajan, compran y viven. Como respuesta a esos cambios, los requisitos de los entornos del trabajo y de la oficina están evolucionando hacia la colaboración y la conectividad.
La venta minorista física está siendo reenfocada hacia la interacción con la marca y la experiencia del consumidor. Además, la necesidad de análisis, almacenamiento y transmisión de datos ha crecido considerablemente. Estas tendencias cuestionan la definición tradicional del sector inmobiliario.
El rostro del cambio
El sector inmobiliario tradicional se está adaptando a medida que evolucionan los modelos de negocios de sus inquilinos. Además, las nuevas modalidades de propiedad se están convirtiendo en parte esencial de esta transformación. La venta minorista a través de múltiples canales es un buen ejemplo de estos cambios. El papel de una tienda minorista ha evolucionado debido a los nuevos formatos de compra “en cualquier momento, desde cualquier lugar”.
La tienda física se está convirtiendo en un punto de encuentro para el posicionamiento de las marcas y para la interacción cara a cara con el cliente, más que en un simple punto de distribución. Al mismo tiempo, el enfoque de los comerciantes minoristas en mejorar la logística y las estrategias de abastecimiento está transformando los activos inmobiliarios industriales y logísticos. Por último, el canal directo “de la marca al consumidor” está cobrando cada vez más importancia a medida que los fabricantes se vuelven más capaces de comercializar y vender productos directamente a los consumidores. Las fortunas de los diferentes sectores de comercio minorista e industrial este año han subrayado la importancia de este cambio para los inversores –véase el gráfico inferior–.
También estamos viendo cómo los proveedores de contenidos “over-the top” (OTT) como Netflix y Amazon están afectando la industria tradicional cinematográfica y de televisión. Los nuevos servicios de medios de comunicación que se transmiten a través de múltiples dispositivos están cambiando la dinámica de la radiodifusión.
Los proveedores de contenidos OTT necesitan escalabilidad y flexibilidad para producir contenido original. En 2015, Netflix anunció que filmaría su nuevo programa íntegramente en su propio estudio, alquilado en Los Ángeles. Este anuncio cuestionó un paradigma establecido de en Hollywood. Desde entonces, los componentes inmobiliarios, incluidos los estudios cinematográficos y las instalaciones de producción, se han convertido en una parte crucial y diferenciadora de la cadena de suministro de los proveedores de contenidos OTT, a medida que la dinámica del espacio de streaming ha migrado más hacia una lucha por la exclusividad.
La rápida digitalización crea datos de manera exponencial, transformando las necesidades de almacenamiento y transmisión de datos. Las empresas, agencias gubernamentales y consumidores están recibiendo y consumiendo más datos que nunca. El almacenamiento en la nube y el aumento de la importancia del Big Data para la toma de decisiones requieren una infraestructura robusta para el almacenamiento, el procesamiento y la transmisión de datos. Los usuarios de datos quieren soluciones inmobiliarias fiables.
A medida que los clientes se están centrando en obtener el mayor valor posible de los centros de datos, el enfoque inmobiliario pasa a la creación de campus conectados que aúnan los elementos críticos de centros de datos, redes y conectividad en la nube en un único entorno seguro. Esta tendencia todavía tiene camino por recorrer. La evolución del hardware tecnológico y el desarrollo de aplicaciones avanzadas para el mismo requieren un consumo de datos cada vez mayor. Se prevé que el tráfico de datos móviles continúe creciendo rápidamente, y se estima que el tráfico de dispositivos inalámbricos y móviles represente el 67% de todo el tráfico de Internet en 2021. Los operadores móviles y las compañías telefónicas siguen invirtiendo en equipos y tecnología de torres, impulsando así una demanda secular de torres.
Nuevos sectores: nuevas oportunidades de inversión
Se han producido cambios sectoriales significativos en la industria inmobiliaria y de REITs en los últimos años, lo los cuales conllevan repercusiones importantes para los inversores. Los sectores principales tradicionales han visto descender su ponderación en el índice de REITs, mientras que los nuevos sectores, especialmente los centros de datos y las torres, se han convertido en una parte importante del conjunto de oportunidades de inversión. La digitalización y el aumento de la conectividad social seguirán siendo los principales artífices que determinarán las oportunidades de inversión en REITs a medio y largo plazo.
Estos cambios estructurales ya están ocasionando grandes diferencias de rentabilidad dentro de los sectores inmobiliarios más afectados. Los centros de datos y las torres siguen beneficiándose de una tendencia ascendente. Aunque existe cierta posibilidad de presión sobre los precios de las operaciones en la nube a gran escala a corto plazo, Internet y la nube siguen impulsando la demanda a largo plazo de centros de datos.
Estas condiciones favorables también continúan respaldando a partes del sector industrial a costa de las partes más tradicionales del sector de venta minorista, a medida que los cambios en las preferencias de los consumidores traen consigo una alteración fundamental de las cadenas de suministro.
Tribuna de Svitlana Gubriy, jefa de Fondos REIT globales de Aberdeen Standard Investments.
Por Funds Society, Madrid