Cuando un extranjero decide comprar inmuebles en Estados Unidos puede ser una inversión lucrativa, pero es importante que entienda las leyes fiscales y elija una estructura de participación adecuada para evitar problemas, dice un artículo de J.P. Morgan Private Bank.
Por esta razón, el banco repasó los puntos más importantes que debe conocer un inversor extranjero que esté pensando en comprar un inmueble en EE.UU.
Impuesto sobre el patrimonio
Las personas no ciudadanas ni residentes de Estados Unidos pueden estar sujetas al impuesto sobre el patrimonio estadounidense si poseen determinadas propiedades en el país (como apartamentos, terrenos, edificios y casas) al momento de su fallecimiento que tendrían que pagar sus herederos. Las tasas impositivas son progresivas (alcanzan rápidamente un máximo del 40%) y solo el primer tramo de 60.000 dólares está exento de gravámen. Sin embargo, esto puede evitarse si el bien inmueble pertenece legalmente a una corporación extranjera.
Impuesto sobre las ganancias de capital
Las personas no ciudadanas ni residentes de Estados Unidos también están sujetas al impuesto sobre la renta estadounidense sobre la ganancia generada por la venta, u otra transferencia considerada como tal, de bienes raíces ubicados en el país.
La Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (FIRPTA por sus siglas en inglés) incluye un requisito de retención cuando una persona no ciudadana ni residente de Estados Unidos enajena directa o indirectamente bienes inmuebles estadounidenses.
Generalmente, y a menos de que no haya ninguna ganancia en la transacción, el comprador está obligado a retener 15% de los ingresos brutos de la venta y a remitirlo al Servicio de Impuestos Internos (IRS por sus siglas en inglés) al momento de la adquisición. Posteriormente, si la obligación tributaria real resultante de la enajenación es menor al monto retenido, el vendedor puede solicitar un reembolso.
Si el inmueble es de propiedad directa (a nombre personal o a través de una entidad no considerada) o de un fideicomiso irrevocable, y se ha mantenido durante más de un año, la tasa impositiva máxima sobre las ganancias de capital es de 20%. Si se posee por menos de un año, se aplican tasas ordinarias progresivas del impuesto sobre la renta, hasta un máximo de 37%. Si perteneciese a una corporación extranjera sería de 21%.
Impuesto sobre la renta a los ingresos por alquiler
En el caso de un inmueble en alquiler, el impuesto sobre la renta de Estados Unidos se aplica a los ingresos y las tasas impositivas varían según la estructura de propiedad y naturaleza y clasificación de esos ingresos, todo lo cual puede elegirse.
La clasificación predeterminada sería como ingreso periódico o anual determinable o fijo (FDAP por sus siglas en inglés), ya que, por defecto, los ingresos por alquiler son tratados como los de las inversiones pasivas. Si el inmueble es propiedad directa de una persona no ciudadana ni residente de Estados Unidos o de una corporación extranjera, la tasa impositiva y definitiva es de 30% sobre los ingresos brutos por alquiler obtenidos mediante retención.
Si se elige que los ingresos sean tratados como ingresos de negocios (definidos como ingresos efectivamente conectados, ECI por sus siglas en inglés), se aplica el impuesto sobre la renta ordinario sobre la entrada neta. Para las personas físicas, la tasa más alta es de 37%, mientras que para las corporaciones es de 21%. Sin embargo, ésta se impone sobre los ingresos netos por alquiler, lo que significa que el contribuyente puede utilizar deducciones para gastos tales como intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, costos operativos, depreciación y reparaciones.
En algunos casos pueden aplicar impuestos estatales, locales y de otro tipo, que también deben de ser tenidos en cuenta.
Protección de responsabilidad
Cuando una persona no ciudadana ni residente de Estados Unidos invierte en bienes raíces en el país, es aconsejable establecer una división clara entre sus activos personales y el bien inmueble para evitar posibles reclamaciones relacionadas con la propiedad, dicen los expertos de J.P. Morgan.
Un enfoque eficaz es adquirirla a través de una entidad que, por ley, proporcione responsabilidad limitada a sus miembros o accionistas, como una sociedad de responsabilidad limitada estadounidense.
En este caso, si el inquilino llegara a demandar por daños sufridos dentro de la propiedad, los activos personales del miembro/accionista fuera de la sociedad de responsabilidad limitada estadounidense estarían generalmente exentos de cualquier responsabilidad.
La información incluida en este artículo proviene de un estudio de J.P. Morgan Private Bank, para ver el informe completo puede ingresar al siguiente enlace.
Por Funds Society, Miami