Las Afores mexicanas alcanzan ya una participación del 40% del valor de capitalización de las FIBRAs del país (Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces), que son las equivalentes a los Real Estate Investment Trusts (REITs), surgidos en Estados Unidos en la década de 1960.
De acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), en México casi 68 millones de personas, principalmente trabajadores, tienen propiedad de estos fideicomisos a través de las Afores, que han invertido alrededor de 183.000 millones de pesos (9.014,77 millones de dólares). Si consideramos que el valor de capitalización de las FIBRAs se ubica en 22.500 millones de dólares, la participación de las Afores en Fibras alcanza 40%; el valor de capitalización de las Fibras equivalen a 5% del PIB mexicano.
«Debido al impulso del nearshoring y la creciente demanda de infraestructura industrial y comercial, el sector inmobiliario en México tiene un gran potencial de crecimiento. Las FIBRAs representan una inversión rentable y accesible, desempeñando un papel fundamental en la economía mexicana», dice la AMEFIBRA.
Los principales inversionistas de las FIBRAs en el mundo son los fondos mutualistas, fondos de pensiones, ETFs, entre otros. Además, la inversión en estos instrumentos permitió la democratización de los portafolios de bienes raíces gracias a estas inversiones institucionales y a las nuevas oportunidades que se han abierto para pequeños inversionistas individuales por factores como el avance de la tecnología, la regulación más amigable de los mercados financieros y las nuevas ofertas de las casas de bolsa.
Cualidades de las inversiones en FIBRAs
El éxito de las inversiones en FIBRAs y la demanda por parte de las Afores, fondos de inversión que por lo general canalizan recursos con una perspectiva de largo plazo, se explica por diversos factores: Las FIBRAs ofrecen acceso a portafolios de bienes inmobiliarios diversificados, una apreciación de capital a largo plazo, ingresos regulares por rentas, y retorno de inversión por arriba de la media del mercado financiero.
Por ejemplo, la AMEFIBA explica que en EE.UU. en los últimos 25 años han tenido retornos superiores a los del S&P 500, en Europa, desde 1990, registran retornos anualizados mensuales promedio de 18,9%, y en México en el último año pagan casi el doble del promedio del índice de la bolsa en 2024.
Otras de sus cualidades, para los inversionistas, consiste en su gobernanza corporativa, que garantiza la transparencia de su operación; las FIBRAs también tienen un historial muy bueno de entrega de dividendos, pueden tener una rápida liquidez y representan un menor riesgo al ser bienes inmuebles con gran oportunidad de crecimiento de su capitalización a través del tiempo.
El atractivo de las FIBRAs o su equivalente REITs no es una coyuntura ni una moda en los mercados, así lo dicen las proyecciones sobre el crecimiento del mercado en los próximos años.
En Europa se estima que el valor de mercado de las FIBRAs crezca de 145 mil millones de dólares a 208 mil millones en los próximos cinco años, impulsado en gran parte por un ambiente regulatorio que ha evolucionado y facilita el ahorro privado y las inversiones institucionales, así como el cuidado para evitar la doble tributación y para generar un nivel de cancha parejo para todas las formas de propiedades inmobiliarias.
En Asia, el crecimiento de las FIBRAs ha sido notable en las últimas dos décadas, pasando de un valor de mercado de 1,7 mil millones de dólares en 2001 a 252 mil millones en 2023. También la apertura de China a estos instrumentos desde 2020 ha reforzado las expectativas en la región. Los cambios regulatorios, enfocados en incentivos y mayor transparencia fiscal, han sido clave para la expansión de estos instrumentos de inversión.
En México estos instrumentos de inversión, las FIBRAs, no solamente han demostrado ser una herramienta determinante para el crecimiento del sector inmobiliario local y la diversificación de inversiones a nivel global que se refleja en los rendimientos financieros.
Además, las FIBRAs también juegan un papel importante en la generación de infraestructura y el fortalecimiento de las economías en las que operan, convirtiéndose en un pilar clave para el crecimiento económico de México.
Por Funds Society, México
