El Gobierno anunció hace unas semanas la limitación de la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes mediante el incremento hasta el 100% del gravamen fiscal que deben pagar los no europeos que no residan en España cuando compran una vivienda. Además, la suspensión definitiva de las Golden Visa se ha producido en este mes de abril, y las autoridades españolas han dejado de aceptar solicitudes de visados para inversores que adquieran una propiedad inmobiliaria de más de medio millón de euros, según la información de Tecnotramit.
En este contexto, la entidad analiza cuál es la fiscalidad de una adquisición de una vivienda por parte de una persona no residente en España, la cual dependerá de si se trata de la primera entrega de un inmueble por parte de una promotora o de su segunda o ulterior transmisión de vivienda usada. La compañía, además, advierte que la eliminación de las Golden Visa impactará en las arcas españolas por una menor recaudación fiscal.
La gran mayoría de estos visados se conceden en las provincias de Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares, Girona y Valencia, por lo que éstas serán las que más sufran la pérdida de este tipo de comprador. Por nacionalidades, rusos, ucranianos, británicos, chinos, colombianos, mexicanos y venezolanos han sido los que más han aprovechado la regulación para acelerar la obtención de su visado de residencia, invirtiendo en el real estate español.
Tal y como asegura Gerard Aguilar, director de Fiscalidad de Tecnotramit, «desde el punto de vista recaudatorio, el IVA es un impuesto indirecto que recauda el Estado, y los impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y Transmisiones Patrimoniales (ITP) son indirectos y su recaudación está cedida a las comunidades autónomas». Y salvo que se apliquen políticas para incentivar la activación del segmento inmobiliario de alta gama, «la pérdida de este tipo de operaciones puede causar una disminución importante de la recaudación de los impuestos que las gravan y que las arcas de estas administraciones públicas se vean afectadas».
¿Qué impuestos paga un extranjero por la compra de una vivienda de obra nueva?
En términos generales, si se trata una primera entrega de vivienda terminada, el comprador deberá pagar el tipo del 10% de IVA sobre el precio de compra (siendo el tipo general del 7% en Canarias). También deberá pagar y presentar el AJD sobre el valor de la vivienda. El tipo general del AJD en las distintas autonomías y diputaciones forales varía en función de la normativa del territorio donde se encuentra el inmueble.
Por poner algunos ejemplos, resulta aplicable el tipo del 0,5% en Navarra o en las tres diputaciones del País Vasco; del 0,75% en la Comunidad de Madrid; del 1% en las Islas Canarias o La Rioja; del 1,2% en Andalucía; del 1,5% en Cataluña, Islas Baleares, Galicia o la Comunidad Valenciana; o del 2% en la Región de Murcia.
Impuestos que pagan los extranjeros no residentes en viviendas de segunda mano
En el caso de que se trate de una segunda o ulterior transmisión de vivienda, no se devenga el pago del IVA o del IGIC, pues el impuesto a pagar por la parte compradora es el ITP, cuyo tipo general varía en función de la normativa del territorio donde se encuentra el inmueble.
Siguiendo los mismos ejemplos, resulta aplicable el tipo del 6% en Navarra o Madrid; del 7% en las tres diputaciones del País Vasco, en Andalucía o en La Rioja; del 6,5% en las Islas Canarias; del 10% en Cataluña (con un tipo medio escalado para las compras de más de 1 millón de euros); del tipo medio escalado entre el 8% y el 13% en las Islas Baleares; del 8% en Galicia o en la Región de Murcia; o el tipo directo del 10% en la Comunidad Valenciana (con el tipo del 11% para las compras de más de 1 millón de euros).
¿Cuánto dinero pueden llegar a ahorrarse en impuestos?
La fiscalidad, las operaciones inmobiliarias en relación al IVA-IGIC así como al impuesto de AJD como y el ITP es muy compleja por lo que existe un volumen importante de doctrina y jurisprudencia al respecto. Tanto la normativa estatal como la autonómica es muy extensa y contiene numerosas bonificaciones fiscales y tipos especialmente reducidos sobre la compraventa de viviendas, por lo que el asesoramiento fiscal en la formalización, gestión, liquidación y tramitación de una operación de compraventa puede resultar una inversión muy rentable para el contribuyente y evitarle problemas con la administración tributaria.
Por poner un ejemplo, en la Comunidad de Madrid existe un tipo reducido del ITP del 4%, en lugar del tipo general del 6%, en las operaciones de compraventa de inmuebles que vayan a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa, siempre que se cumplan unos requisitos. En un supuesto de una compraventa por un valor de 600.000 euros, el conocimiento y aplicación de esta normativa puede suponer un ahorro fiscal de 12.000 euros para el comprador.
Por Funds Society, Madrid