Los tipos de interés de las hipotecas están ahora subiendo, mientras que el aumento de los costes está apretando los presupuestos de los hogares. Tras un aumento de más del 30% en los precios de la vivienda y en el gasto en construcción, el mercado inmobiliario corre el riesgo de convertirse en un lastre de cara a 2023, dice un informe de ING Bank.
El mercado de la vivienda en EE.UU. ha sido un gran apoyo para la actividad económica durante la pandemia. La caída de los tipos de interés de las hipotecas al reducir la Fed los costes de los préstamos, combinada con la flexibilidad del trabajo desde casa que abrió más opciones para vivir, estimuló un aumento de la demanda.
Al mismo tiempo, la oferta se vio limitada por las restricciones de COVID-19, que inicialmente provocaron un descenso de la actividad constructora. El inventario para la venta cayó a mínimos históricos y, en un entorno de exceso de demanda, los precios se dispararon.
El índice de la vivienda S&P Case Shiller ha subido un 30% a nivel nacional desde que se produjo la pandemia en febrero de 2020, e incluso Chicago, la ciudad con peores resultados, ha experimentado una subida del 20%.
El aumento de la construcción contribuyó fuertemente al crecimiento
El gasto en construcción residencial cayó un 5% entre marzo y mayo de 2020, pero al levantarse las restricciones de trabajo y circulación, la actividad constructora se recuperó. Ahora ha subido un 35% respecto a los niveles anteriores a la pandemia, con el ánimo de los constructores animado por el aumento de los precios de venta, incluso cuando los costes de la mano de obra y de los suministros de construcción aumentan.
El resultado es que el crecimiento de la inversión en construcción residencial ha superado el crecimiento global del PIB, de modo que este sector representa por sí solo el 3,5% de la producción económica total.
A corto plazo, parece que la vivienda seguirá contribuyendo positivamente a la economía. El empleo y los salarios están aumentando en todo el país, apoyando la demanda, y las ventas de viviendas nuevas y existentes siguen siendo sólidas. Esto sigue apoyando el optimismo de los constructores de viviendas, ya que las viviendas iniciadas y los permisos de construcción están en niveles que no se habían visto en 2006.
Comienzan las señales de advertencia
Los datos de solicitud de hipotecas mostraron un pequeño descenso en las solicitudes de compra de vivienda. Si bien el movimiento no fue fuerte, el problema es que se podría estar ante descensos mucho mayores en los próximos meses.
Esto se debe a que los tipos hipotecarios están aumentando rápidamente en un momento en el que la inflación galopante está erosionando el poder adquisitivo de los hogares y la confianza de los consumidores.
La Universidad de Michigan informó de que el sentimiento es el más débil desde 2011 y no está lejos de los mínimos observados durante la crisis financiera mundial de 2008. Con los potenciales compradores de viviendas empezando a sentirse más nerviosos por la economía, la perspectiva de pagos mensuales de hipotecas marcadamente más altos añade una razón adicional para la precaución.
Los rendimientos de los bonos del Tesoro están subiendo a medida que los funcionarios de la Fed cambian a una narrativa de querer frenar la inflación, y los mercados financieros ahora anticipan que la tasa de los fondos federales terminará en 2022 en el 2,25%, un aumento de 200 puntos básicos en comparación con el comienzo del año.
El aumento de los costes de endeudamiento de referencia implica más riesgos al alza para los tipos hipotecarios y la vivienda podría pasar de un exceso de demanda a un exceso de oferta.
Los niveles de inventario siguen siendo bajos según los estándares históricos, con 1,7 meses de ventas de viviendas existentes. Empiezan a subir un poco en el caso de las viviendas nuevas, con 6,3 meses de ventas frente a los 3,5 meses de finales de 2020.
Pero si las ventas de viviendas se ralentizan en respuesta a una menor demanda, estas cifras de inventario podrían aumentar rápidamente. Recordemos también que con los permisos de construcción y los inicios de construcción de viviendas en niveles elevados, va a haber más propiedades residenciales que saldrán al mercado a finales de este año y principios de 2023.
En consecuencia, vemos una creciente probabilidad de que el mercado de la vivienda comience a pasar de un exceso de demanda significativo, que ha alimentado el aumento del precio de la vivienda y la construcción, a uno en el que estamos en mejor equilibrio.
Sin embargo, con la Fed centrada en la lucha contra la inflación mediante la subida de los tipos de interés de los fondos federales y la reducción de su balance, podríamos ver cómo los costes de los préstamos hipotecarios siguen aumentando rápidamente. Esto aumentaría las posibilidades de que el mercado de la vivienda se incline hacia un exceso de oferta y los precios de las viviendas empiecen a caer, asegura el banco holandés.
Aunque esto en sí mismo no es especialmente preocupante desde el punto de vista del balance de los hogares, ya que los pasivos de los hogares parecen ser bajos en comparación con los estándares históricos, puede traducirse en nuevas caídas de la confianza de los consumidores y debilitar el gasto de los mismos, además de frenar la nueva construcción residencial.
Por otro lado, la desaceleración del mercado de la vivienda abrirá la puerta a la bajada de tipos de la Fed en 2023, aseguran los expertos de ING.
La vivienda no sólo es importante desde el punto de vista de la actividad. El sector también tiene más del 30% de la ponderación de la cesta de inflación de los precios al consumo a través de los alquileres primarios y el alquiler equivalente de los propietarios.
Si los precios de la vivienda se estabilizan e incluso pueden caer, esto puede traducirse rápidamente en lecturas de inflación más bajas. Esto daría a la Fed más flexibilidad para responder con recortes de los tipos de interés si acaban subiendo tanto que la economía empieza a debilitarse.
Por Funds Society, Madrid
Por Marcelo Soba