Guy Barnard, gestor de la estrategia de Títulos Inmobiliarios Paneuropeos y co-director de Global Property Equities de Henderson explica como el fondo que lidera se beneficia de la rotación del mercado de ‘growth’ a ‘value’ a medida que el equipo va descubriendo más oportunidades en títulos mal valorados y sigue decantándose por países, ciudades y sectores que ofrecen un potencial de crecimiento atractivo.
“En un contexto de subidas de las bolsas tras la victoria de Trump, la renta variable inmobiliaria se ha quedado atrás respecto a los mercados bursátiles en general, a pesar de la recuperación que registró en los últimos meses”, explica.
Sin embargo, aunque el panorama político en Europa podría crear más volatilidad en los mercados de renta variable este año, Barnard sigue creyendo que “la oferta de títulos inmobiliarios, con atractivos rendimientos corrientes y características de crecimiento predecibles, deberían poder generar ganancias interesantes para los inversores”.
Estos son para el gestor de Henderson los países y sectores más favorecidos en la actualidad:
España: potencial de crecimiento de los alquileres
El país en el que Henderson mantuvo la mayor sobreponderación durante el segundo semestre de 2016 fue España. La incertidumbre política había hecho mella en las cotizaciones, que aparentemente estaban pasando por alto la bonanza económica, la fuerte demanda que estaba registrando el mercado inmobiliario entre los inversores y los primeros indicios de crecimiento de los alquileres.
“Nuestra preferencia por empresas expuestas al mercado de oficinas de Madrid y Barcelona ha dado sus frutos en la cartera, y a pesar de haber recogido algunos beneficios creemos que sigue habiendo más potencial alcista en el año en curso”, apunta Barnard.
Alemania: los arrendadores de inmuebles residenciales se benefician de las tendencias demográficas
Los títulos inmobiliarios alemanes se encontraron entre los más flojos a escala mundial durante la rotación del mercado vista en los últimos trimestres de 2016, recuerda el gestor. “Esto ocurrió especialmente con los títulos expuestos al sector residencial, que se consideró un beneficiario clave de la caída de rentabilidades de los bunds”.
Aunque las valoraciones parecían infladas en verano, la corrección próxima al 20% del precio de las acciones, unido al fortalecimiento adicional de los fundamentales subyacentes, dieron una buena oportunidad a la estrategia de Títulos Inmobiliarios Paneuropeos para aumentar la exposición al sector entre noviembre y diciembre.
“Suponemos que los arrendadores de inmuebles residenciales continuarán beneficiándose del fuerte crecimiento de la población en áreas urbanas, lo cual favorece las perspectivas de los alquileres. También mantenemos nuestro optimismo sobre los fundamentales del sector comercial (oficinas y naves industriales), por lo que la posición sobreponderada que tenemos aquí, especialmente al mercado de Berlín, nos sigue pareciendo adecuada”, explica Barnard.
Reino Unido: una apuesta por el crecimiento estructural
El mercado inmobiliario del Reino Unido resultó mucho más resistente de lo que la mayoría esperaba tras el resultado del «Brexit». A pesar del descenso de los valores patrimoniales en un 3-4% entre julio y septiembre, no han dejado de aumentar firmemente desde entonces. Este mercado se ha visto respaldado por la depreciación de la libra, la falta de vendedores en situación financiera delicada y las medidas de política monetaria adoptadas por el Banco de Inglaterra, enumera el experto de Henderson.
“Aunque prevemos nuevas caídas de los valores patrimoniales en algunas áreas del mercado, especialmente en oficinas de Londres, causados por el deterioro de perspectivas de los alquileres, existen otros sectores, como el industrial, que tienen visos de registrar un crecimiento patrimonial continuado”, afirma.
No obstante, el gestor mantiene la cautela como consecuencia de la incesante incertidumbre derivada del «Brexit», a pesar del valor que vemos en muchos títulos inmobiliarios británicos hoy día, que siguen presentando fuertes descuentos en sus precios pese a los activos y balances contables de alta calidad que poseen sus emisores. En cambio, seguimos apostando por áreas de crecimiento estructural, entre ellas el área industrial, servicios de autoalmacenamiento, alojamiento de estudiantes y terrenos residenciales ubicados a las afueras de Londres. Esto, unido a algunos nombres de valor seleccionados, ofrece, a nuestro juicio, una exposición equilibrada al mercado.
Por Funds Society, Madrid
Por Beatriz Zúñiga