Al igual que todas las clases de activos de riesgo, los valores inmobiliarios sufrieron una corrección en las primeras semanas de 2016, que a juicio de NN Investment Partners no se justificaba por sus fundamentales, “por lo que nos complace asistir a su rebote hacia los niveles en que iniciaron el año”, explican sus analistas en el último informe de mercado.
La gestora explica que en primer lugar, los tipos de interés han descendido y según revela la última encuesta del BCE sobre préstamos bancarios, los criterios de concesión de crédito a los hogares para adquisición de vivienda han vuelto a ser de relajación neta en el último trimestre de 2015. Por su parte, la demanda neta de crédito hipotecario también está cobrando vigor. Los factores que la impulsan son la mejoría de las perspectivas del mercado de la vivienda, la mayor confianza del consumidor y el ya mencionado bajo nivel de los tipos de interés.
En segundo lugar, dice el análisis de NN IP, los principales factores impulsores del sector inmobiliario apuntan al alza. El desempleo sigue disminuyendo en todas las regiones y, salvo en Japón, las ventas minoristas registran un crecimiento interanual. Asimismo, habida cuenta de las tendencias del mercado laboral, la demanda de superficie de oficinas debería aumentar.
Por último, cree la firma, desde el punto de vista del inversor, los activos inmobiiarios brindan interesantes rendimientos relativos. “Las tasas de capitalización absolutas, un factor comúnmente utilizado para estimar la rentabilidad de los bienes inmuebles, son ligeramente inferiores a la media; ahora bien, si se comparan con los rendimientos de la renta fija privada con ratings de categoría de inversión, están por encima de la media. La rentabilidad por dividendo de los valores inmobiliarios también es satisfactoria cuando se compara con la de otras clases de activos.
El primer gráfico muestra la diferencia entre la rentabilidad por dividendo de fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de la zona euro y el rendimiento de valores de deuda de empresas de investment grade denominados en euros. La diferencia ya es de entre unos 2,5 y 3 puntos porcentuales para algunos años. Esto debería mantener vivo el interés por invertir en esta clase de activo. Los inversores, tanto institucionales como particulares, aún ansían obtener rendimientos de una inversión, y eso es exactamente lo que les ofrece una inversión (in)directa en bienes inmuebles”, explica el informe.
Desde una perspectiva regional, la preferencia de NN IP se dirige a la zona euro, ya que el Banco Central Europeo está respaldando. En el caso de Estados Unidos, los datos del mercado de la vivienda reflejaron recientemente cierta debilidad. La construcción de vivienda cayó de forma inesperada un 3,8% en enero y las solicitudes de licencias de obra nueva tampoco mejoraron después de que el dato revisado de diciembre mostrase una contracción. El índice de confianza de las constructoras de viviendas (NAHB) ha caído hasta los 58 puntos, con todo un nivel aún no muy distante de los máximos posteriores a la recesión. Se trata de un buen indicador adelantado del mercado de la vivienda. La venta de viviendas de segunda mano, con un crecimiento del 12,1%, colmó las expectativas en enero.
“El alza de los precios de la vivienda en EE.UU. se ha moderado desde unos niveles insosteniblemente altos, pero todavía supera con mucho al aumento de la renta disponible. Esto puede ejercer cierta presión sobre la capacidad de acceso a la vivienda. Hasta ahora, el encarecimiento de ésta se compensaba con el menor coste de las hipotecas. Sin embargo, el sesgo restrictivo del banco central estadounidense acabará por eliminar este factor de respaldo, por muy gradual que vaya a ser la subida de tipos de interés”, apuntan desde la gestora.
Dicho esto, NN IP cree que cabe prever que la demanda de vivienda continuará al alza. La reducción del desempleo propiciará una mayor formación de hogares, al dejar los hijos la casa paterna. Otro factor que contribuirá a la demanda de vivienda es el crecimiento de la población: en los próximos años, el crecimiento demográfico aportará en torno a un millón de nuevos hogares al año. Descontando demoliciones, esto significa entre 1,4 y 1,5 millones de viviendas de nueva construcción al año. Esta cifra triplica el nivel de crisis, pero aún es un 25% inferior al nivel observado en 2005. Lo más probable es que el sesgo sea al alza.
Popularidad del alquiler
Es posible que continúe el giro desde la vivienda en propiedad hacia la vivienda en alquiler, en especial si la capacidad de acceso a la propiedad sigue deteriorándose. El porcentaje de vivienda en propiedad aumentó tan sólo un 0,3% en el último trimestre de 2015, hasta situarse en el 63,7%, aunque aún permanece muy por debajo del 69,2% registrado en 2005. Tampoco ha de olvidarse la menor solvencia de quienes acceden por vez primera a este mercado, como consecuencia del fuerte endeudamiento contraído en préstamos para estudios. Este giro hacia el arrendamiento ha ejercido presión al alza sobre los alquileres, cuya tasa de crecimiento ha superado incluso la de los precios de la vivienda.
“En suma, pensamos que el sector de la vivienda estadounidense tendrá un comportamiento satisfactorio en 2016 y contribuirá positivamente a las perspectivas de crecimiento económico de Estados Unidos”, explica.
