El mercado residencial en China es una de las partes más importantes de su economía, y también una de las más incomprendidas. Esto es importante porque el sector residencial, junto al sector de la construcción, sumaban el año pasado en torno al 10% del PIB, un 18% de la inversión en capital, un 10% del empleo urbano y más de un 15% de los préstamos bancarios.
Pocos observadores parecen entender la estructura del mercado residencial en China. En la última edición de Sinology, publicación enfocada a proveer un marco de conocimiento sobre China para los inversores, el estratega de inversión de Matthews Asia, Andy Rothman, explora los siguientes puntos:
- El desarrollo reciente del mercado residencial en China es una de las grandes historias, aunque desconocida, de éxito de privatización de un sector. El porcentaje de hogares en propiedad en China se sitúa ya en un 89%, que compara con un 66% en EE.UU.
- Las ventas de viviendas nuevas se dirigen a personas que van a utilizar la casa como vivienda habitual, no a especuladores.
- Hay más de 150 ciudades en China con una población superior al millón de habitantes (en EE.UU. solo hay nueve ciudades con un tamaño comparable). Es en estas ciudades en las que se produce la gran mayoría de ventas de viviendas nuevas.
- El precio de la vivienda nueva viene subiendo de media un 9% anual durante los últimos ocho años, tasa menor a la subida del 13% anual en la renta disponible urbana.
- El endeudamiento entre los propietarios de viviendas es muy bajo: en torno al 15% han pagado la totalidad de la casa en efectivo y los que utilizan una hipoteca deben dar una entrada del 30%.
- No se ha permitido que los bancos chinos otorguen hipotecas subprime. Hay muy pocas emisiones de deuda hipotecaria y prácticamente nada de titulización secundaria (como obligaciones de deuda colateralizada u obligaciones sobre préstamos con colateral).
- Existen algunos proyectos fallidos, pero las historias de “ciudades fantasma” en general son exageradas. En los proyectos residenciales, tres años después de la entrega de la vivienda la tasa de viviendas desoucpadas es del 15%, similar a la media en EE.UU., que se sitúa en el 14%.
- Actualmente, el mercado inmobiliario en China está flojo pero queda muy lejos del colapso. El volumen total de ventas anuales probablemente caiga en torno al 7% – 9% interanual, comparado con la subida del 18% del año pasado, pero las inmobiliarias cotizadas están ganando cuota de mercado y muchas están teniendo un año bueno.
- Los precios medios de la vivienda nueva se están debilitando, pero siguen siendo más altos que el año pasado y son muy superiores a los de hace ocho años.
Andy Rothman destaca que los líderes del Partido Comunista no parecen estar muy preocupados por el sector residencial; sólo han tomado algún pequeño paso para apoyar el mercado, pero todavía les queda por tomar la medida que de verdad impulsaría las ventas: la eliminación de la norma que requiere que los que quieren cambiarse a una vivienda mejor tienen que dar una entrada del 60% en efectivo, en lugar del 30% existente para la compra de la primera vivienda, y además, pagar un tipo de interés más alto.
El informe completo, al que se puede acceder a través de este link, concluye que si bien los días del boom del sector residencial se terminaron, la demanda fundamental sigue siendo saludable. Tiene sentido vigilar la evolución de los volúmenes de ventas, los precios medios y las presiones competitivas, pero “los cuentos de miedo sobre burbujas que explotan y ciudades fantasmas deben contarse alrededor de una fogata, no en un comité de inversión”.
Andy Rothman lived and worked in China for more than 20 years, analyzing the country’s economic and political environment, before joining Matthews Asia in 2014. As Investment Strategist, he has a leading role in shaping and presenting the firm’s thoughts on how China should be viewed at the country, regional and global level.