La disrupción de las cadenas de suministro causada por la pandemia reestructuró completamente la distribución del comercio global y obligó a cientos de corporaciones estadounidenses a retirar sus operaciones de Asia y trasladarlas a América Latina, generando un boom del “nearshoring”, concepto que marca la pauta de las conversaciones en diferentes foros.
Mientras México se destaca y otras naciones como Costa Rica, Guatemala y República Dominicana están emergiendo, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) dice que otros países, incluidos Panamá, Brasil, Perú, Uruguay, Colombia, Paraguay, Argentina y Chile, podrían cosechar 29.000 millones de dólares adicionales anualmente en exportaciones relacionadas con esta tendencia.
Dichas inversiones están también dinamizando de manera importante los mercados inmobiliarios comerciales locales, ofreciendo opciones interesantes para el despliegue de capital con retornos atractivos ajustados al riesgo.
Varun Gupta, profesor de logística y análisis empresarial en la Universidad del Norte de Georgia (UNG), anticipa una transformación continental. «El nearshoring probablemente tendrá efectos de onda, como una mayor dependencia de EE. UU. y Canadá en América Latina e influencia en las regulaciones y tratados con estos países para asegurar las cadenas de suministro», comentó el académico.
Según un informe de Forbes, se espera que el “nearshoring” cree 4 millones de empleos en México para 2030, con inversión extranjera directa de hasta 50.000 millones de dólares anuales, aumentando el PIB hasta en un 2,5% en los próximos seis años. En total, esta tendencia podría añadir 78.000 millones de dólares en exportaciones adicionales de bienes y servicios en América Latina y el Caribe.
Este cambio global en la distribución de la producción es una llamada de atención para los desarrolladores inmobiliarios. La demanda de espacio industrial en México se duplicó en 2022 en comparación con 2019. Meor predice una demanda de casi 13 millones de metros cuadrados de espacio industrial en los próximos cinco años. Solo en Guadalajara, el espacio industrial aumentó un 50% en el primer trimestre de 2024.
Para capitalizar estas oportunidades, es esencial tener un conocimiento exhaustivo de los mercados y establecer asociaciones locales que puedan ofrecer información sobre los aspectos únicos del segmento inmobiliario de cada país. La entrada estratégica en estos mercados requiere comprender las leyes locales, el entorno económico y la capacidad de mitigar el riesgo asociado con las fluctuaciones políticas.
¿Cómo aprovechamos esta oportunidad y nos unimos a la tendencia mitigando los riesgos involucrados en invertir en diferentes países?
Desde mi experiencia gestionando más de 550 millones de dólares en inversiones inmobiliarias para fondos internacionales que con exhaustivos procesos de debida diligencia han probado retornos exitosos, he presenciado de primera mano el impacto transformador que las inversiones inmobiliarias estratégicas puede tener en Latinoamérica.
Aquellos que tenemos una comprensión integral de estas dinámicas y con redes establecidas en toda la región estamos bien posicionados para generar estrategias de inversión alineadas con las tendencias económicas actuales. La oportunidad de ser parte de este cambio económico está en un punto de inflexión, siendo muy importante un compromiso reflexivo con las diversas oportunidades que ofrece la región.
A medida que consideramos el futuro de la inversión en América Latina, no puede ser subestimada la relevancia estratégica de las asociaciones locales y los conocimientos expertos. Tanto los gobiernos como el sector privado enfrentan grandes retos para generar la infraestructura y políticas adecuadas en los diferentes países, que permitan maximizar los beneficios de esta tendencia.
Invertir en el sector inmobiliario en Latam requiere una comprensión matizada de los mercados locales y de los diferentes factores macroeconómicos. Establecer estrategias regionales con enfoque individualizado por país es un factor clave de éxito para todo inversor que quiera tener presencia en estas economías en auge por el “nearshoring”.
Como principios esenciales se debe tener en cuenta:
- Diversificación: aunque México ofrece estabilidad y ventajas de proximidad, diversificar las inversiones en diferentes países de LATAM mitiga riesgos geopolíticos y económicos.
- Infraestructura adecuada: las regiones con infraestructura establecida o en mejora, particularmente en transporte y servicios públicos, serán más atractivas, ya que reducen los costos operativos para las empresas que se instalan.
- Aprovechamiento de la tecnología y enfoque en la sostenibilidad: invertir en propiedades que incorporen tecnología y prácticas sostenibles no solo es una demanda social, sino también un requisito regulatorio. Estas características aumentan significativamente el valor de los activos.
- Interacción con las entidades locales: la inversión exitosa en el sector inmobiliario requiere alinearse con gobiernos, empresas y comunidades. Entender y navegar por las leyes locales y las normas culturales es esencial para el flujo de sus operaciones y su sostenibilidad a largo plazo.
- Monitoreo de indicadores económicos: seguir indicadores como tasas de crecimiento del PIB, niveles de empleo y flujos de inversión extranjera directa proporciona información sobre la posible demanda inmobiliaria y la estabilidad económica de la región.
- Tasa de cambio: para los inversionistas internacionales la fluctuación de las monedas representa un desafío importante. Entre los países que tienen ya el mercado dolarizado están México, Costa Rica, Panamá y Perú.
Nuevo centro de producción global
En los primeros cinco meses de 2023, las inversiones relacionadas con la reubicación empresarial en México superaron el total registrado en 2022 en un 38%. Algunos especulan que «Hecho en México» pronto será el nuevo «Hecho en China», ya que los datos muestran que este país es, por primera vez en 20 años, la principal fuente de importaciones globales de Estados Unidos. Según una investigación publicada por la constructora QUIMA, en todas las industrias, el 57% de las empresas con sede en EE. UU. y la UE consideran el “nearshoring” como un elemento esencial de su estrategia de cadena de suministro.
México se ha posicionado como una piedra angular para las empresas que buscan mitigar los riesgos asociados con las largas cadenas de suministro en Asia. Es el único país en desarrollo que tiene acuerdos de libre comercio con EE. UU., Canadá, la Unión Europea y Japón, y se encuentra geográfica y políticamente en una ubicación única, lo cual le da enorme potencial para ser socio intermediario entre las principales economías del mundo.
El país también es enormemente atractivo desde una perspectiva laboral: el 42% de la población (unos 49 millones de trabajadores) tiene entre 20 y 49 años; y el salario promedio por hora es de 5 dólares, en comparación con los 6 dólares en China.
Gregorio Schneider, fundador y socio gerente de TC Latin America Partners, destaca la importancia de México en el futuro de la producción global: «Una luz ha estado brillando en México por la actividad relacionada con el ‘nearshoring’, que ha sido impulsada por las tensiones comerciales entre China y Estados Unidos y la ratificación del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC). Estos eventos han creado un escenario único que no había visto antes en mi carrera profesional.»
Este influjo está acelerando el crecimiento en centros industriales establecidos como Tijuana, Monterrey y Querétaro, y catalizando el desarrollo de nuevos centros logísticos a lo largo de la frontera entre EE. UU. y México. Grandes actores globales de la industria automotriz, incluidos BMW, Audi y BYD, ya se han comprometido a establecer nuevas instalaciones en el país, lo que creará una oportunidad única para fabricantes y proveedores de la industria. Como resultado, las propiedades industriales y logísticas de primer nivel AAA en estas áreas están experimentando aumentos significativos en los alquileres y altas tasas de ocupación, a menudo superando el 95%. Las tasas de alquiler para instalaciones de vanguardia pueden alcanzar hasta 10 dólares por pie cuadrado anualmente, una renta anteriormente inimaginable.
En conclusión, el crecimiento debido a esta transformación es una realidad y una gran oportunidad que, con la estrategia adecuada, puede generar inversiones con gran rentabilidad y sostenibilidad a lo largo del tiempo. La puerta de entrada del “nearshoring” a Latinoamérica ha sido México, pero existe un gran potencial para la generación de negocios en otros países de la región.
Por Carlos Ruiz de Antequera
Por Juan Hernando García-Cervigón