Los inversores que desde la crisis financiera han descartado las compañías cotizadas del sector inmobiliario como una clase de activo atractiva tal vez deberían reconsiderar su postura, estiman los analistas de BNP Paribas. Es probable que se estén perdiendo lo que pueden hacer en un portfolio de multiactivos: pueden actuar como sustitutos de las inversiones directas en real estate mientras generan retornos diversificados con un fuerte componente de ingresos derivados de los altos dividendos, y al mismo tiempo, protegen la cartera contra la subidas de tipos de interés.
Estas son algunas de las principales conclusiones extraídas por los autores del nuevo análisis de BNPP IP recogidos en el libro blanco «El caso de las acciones del sector inmobiliario en un portfolio de multiactivos».
En el primer gráfico se observa la rentabilidad total media anualizada de los precios de este tipo de activo y los dividendos reinvertidos de cinco regiones: Estados Unidos, Reino Unido, la eurozona, Asia y los países desarrollados.
El informe demuestra que, a largo plazo, la inversión en compañías cotizadas del sector inmobiliario ofrece una exposición directa al sector, mientras que evita los problemas de falta de liquidez asociados con la propiedad de una cartera de edificios. Las ventajas en términos de liquidez son particularmente importantes debido a la posibilidad de explotar, a través de una gestión activa, las ineficiencias existentes en distintos países, mercados y subsectores.
El gráfico dos hace referencia al número medio de días necesarios para liquidar el 50%, 90% y 100% de un portfolio global de 1.000 millones de euros en un REIT o en inversiones directas en el sector inmobiliario en condiciones de mercado similares desde octubre 2013 hasta febrero 2014, en moneda local y con datos mensuales.
Fuente: Jones Lang LaSalle Inc. y FactSet.
Diversas técnicas de optimización muestran que estos activos deben ser considerados en un portfolio multiactivos para diversificar frente a la incertidumbre en las previsiones de rentabilidad. A largo plazo, las compañías cotizadas del sector inmobiliario tienden a mostrar correlaciones bajas con otras clases de activos (véase el gráfico) y por lo tanto ofrecen los beneficios de la diversificación. La exposición inmobiliaria subyacente de que los REIT y REOCs también ofrecen diversificación mediante un portfolio con múltiples propiedades.
Desde una perspectiva más amplia de gestión de activos, los portfolio managers pueden contar con los posibles beneficios de incluir en una cartera multiactivos que genere alfa adicional no correlacionado explotando las estrategias top-down y bottom-up en esta clase de activos. Las compañías del sector inmobiliario que cotizan en bolsa ofrecen oportunidades para la gestión activa que no suelen estar explotadas.
El análisis también se pregunta si vale la pena invertir en el sector inmobiliario cuando los tipos de interés a largo plazo, al menos en el mercado estadounidense, parece que van a subir. La rentabilidad histórica de esta clase de activos revela que, durante los últimos 20 años, los inversores habrían sido imprudentes al ignorar el beneficio de los shocks inflacionistas, además de la capacidad de diversificación y las ventajas que aportan a la hora de mejorar la rentabilidad. El sector inmobiliario todavía puede producir ingresos atractivos, concluye el análisis de BNP Paribas.
Por Alicia Miguel Serrano