AEW, gestora asociada al modelo multiboutique de Natixis Investment Managers, es uno de los mayores operadores de real estate, con 80.000 millones de euros en activos bajo gestión a nivel global, de los cuales 37.000 millones están en Europa. Rob Wilkinson, CEO para Europa de la firma, ha conversado con Funds Society sobre la tremenda evolución del sector en la última década, al pasar del dominio de oficinas y activos inmobiliarios comerciales o minoristas hacia carteras más diversificadas, con exposición a nuevos segmentos como logística o residencial. “Nuestra cartera de activos se está moviendo hacia una posición casi equiponderada a los principales activos inmobiliarios: tenemos cerca de un tercio en oficinas (antes era más de un 50%), un 20% en logística y retail y en torno a un 15% en residencial, y luego algunas alternativas”, detalla Wilkinson, aunque matiza que esta es una tendencia generalizada en el sector.
¿Cuál es el punto de partida que se puede encontrar un inversor que quiera entrar ahora en real estate?
Como ha visto todo el mundo, desde comienzos de 2022 los mercados y el mundo empezaron a cambiar; ciertos eventos impulsaron el alza de la inflación y de los tipos de interés, que subieron de forma radical en ese periodo. El mercado de real estate ha estado ajustándose a esos cambios en los últimos tres años. Las valoraciones han cambiado significativamente. De media, en Europa, los activos inmobiliarios de mayor calidad han caído un 20%, mientras que el mercado de oficinas ha sido el que más ha retrocedido, cerca de un 30% de media.
Sin embargo, pienso que es necesario ponerse en contexto. Los tipos de interés en Europa están ahora en niveles normales. Si analizas el swap a cinco años en Europa, ahora está en torno al 2,5%, que es un nivel muy razonable para la financiación del real estate. Por tanto, con el entorno actual de reducción de precios y condiciones razonables de financiación, el mercado del real estate está volviendo a la vida después de tres años muy desafiantes.
Los volúmenes de inversión en el año pasado se incrementaron entre un 10% y el 20%. Me sorprendería si no viéramos un 25% o más este año. Estamos empezando a ver más actividad de inversores institucionales que se dan cuenta de que, con la variación de precios y con los tipos estables o a la baja, este es un buen entorno para regresar.
¿Hacia qué segmentos del real estate se están dirigiendo los flujos de entrada?
Definitivamente, logística y residencial son los más populares. Ambos sectores se están beneficiando de impulsos estructurales procedentes de un desequilibrio entre oferta y demanda.
En el caso del real estate residencial, que es un asunto muy sensible, vemos que hay una carencia de activos residenciales, particularmente para los hogares con rentas medias o bajas, pero también para las rentas más altas. La oferta es limitada y, por tanto, hay relativamente una buena demanda. Incluso aunque el entorno macro no sea el mejor, la falta de oferta está teniendo un gran peso.
Sucede lo mismo con el área de logística: experimentó un gran incremento de la demanda durante el covid y, desde entonces, aunque haya caído un poco, todavía hay demanda, mientras que la oferta es limitada.
Por otra parte, vemos que algunos inversores están adoptando una visión “contrarian” e invirtiendo en oficinas. Por ejemplo, nosotros hicimos una transacción en noviembre del año pasado, pues compramos un edificio en el West End de Londres, para reformar por completo. Al inversor le gustaba mucho la historia, porque era una ubicación muy céntrica en un punto con oferta muy baja, porque la tasa de edificios vacantes es inferior al 2%. Así que en realidad la rentabilidad en algunos de estos mercados de oficinas ha sido mucho más fuerte de lo que esperan los inversores desde la perspectiva del ocupante y del alquiler.
¿Qué hacemos con el segmento de real estate comercial?
El retail empezó a tener problemas en 2016 en torno a la cantidad de comercios disponibles y porque las ventas online estaban empezando a tener un gran impacto. Es decir, que ya estaban viviendo un entorno más desafiante antes del covid, aunque la llegada de la pandemia fue una gran sacudida de la que todavía está empezando a recuperarse.
Lo que ha sucedido es que ahora este segmento ha empezado a recuperarse más que otros porque había caído demasiado. Sin embargo, volvemos a ver el mismo problema al comparar activos de alta calidad con los de menor calidad, es tan aplicable al segmento de oficinas como al retail: la alta calidad lo está haciendo bien, la menor calidad lo está pasando mal. Al final todo remite a que probablemente todavía hay demasiados activos retail, o a que el retail corre riesgo de volverse obsoleto. El real estate minorista ha cambiado mucho. Ahora, activos como los centros comerciales necesitan convertirse en experienciales para mantener la demanda.
¿Piensa que la inteligencia artificial puede ser disruptiva para el real estate?
Hace cinco años, todo el mundo hablaba del prop tech. Recuerdo asistir a conferencias e investigar sobre el asunto. En ese momento, para mí se reducía a tres categorías: la acción de agencias estatales, que para mí no es un auténtico prop tech; el uso de sistemas computarizados para monitorizar qué sucede dentro del edificio; y la minería de datos. De alguna manera, esta última categoría se ha transformado en lo que identificamos como IA, en el sentido de que hay una gran cantidad de datos que están disponibles en el mundo inmobiliario, pero que no siempre son homogéneos. Pienso que la IA podría jugar un papel en la automatización y homogeneización de esos datos, pero todavía está en desarrollo.
Por otro lado, está la conexión con la IA a través del fuerte crecimiento de los centros de datos. Actualmente, este mercado está dominado por los grandes hiper escaladores, como Google o Meta. Cuando empezamos a analizar este mercado hace año y medio, nos dimos cuenta de que probablemente nos resultara difícil entrar, porque es demasiado grande y con muy pocos incentivos. Otra área que estamos analizando está más centrada en la super computación, que tiene más que ver con el procesamiento que con el almacenamiento de los datos, y es una manera de abordar el mercado de la IA. Estamos pensando en cómo abordar ese mercado como parte de la evolución de la IA, a medida que se convierta en una parte más significativa del mercado.
¿Qué rol juega el real estate en la transición energética?
El real estate representa al menos un tercio de las emisiones mundiales de carbono. Así que somos un gran problema, desde la perspectiva del cambio climático. Esto es en parte por la gran cantidad de carbono almacenado en los edificios existentes y por el consumo de energía que tienen los mismos.
Para nosotros estaba claro, y empezamos este proceso hace muchos años ya, que necesitamos evolucionar hacia un nivel mucho más bajo de carbono en la construcción de los edificios que utilizamos, y que necesitamos reducir significativamente el consumo. No es fácil, porque el consumo energético viene de los arrendatarios. Ha sido un recorrido de educación y trabajo con nuestros inquilinos para compartir esa información y poder evaluar cómo está funcionando esa energía.
Con los edificios nuevos es más fácil, porque se pueden poner monitores para medir el consumo y crear un entorno en el que se utilice menos cantidad de energía, por ejemplo, mediante la instalación de paneles solares, luces LED, o sistemas de refrigeración. Tenemos para cada nuevo edificio una lista de hasta 20 elementos que analizamos para evaluar su impacto desde la perspectiva del consumo energético y de cambio climático.
Resulta interesante que los inversores están centrados en este proceso, sobre todo los europeos. Lo que ha sucedido en los últimos cinco años es que ahora los inquilinos también están muy comprometidos.