Después de atravesar el ciclo de subidas de tipos de interés más rápido en décadas, combinado con la segunda y la tercera quiebra bancaria más grandes de la historia de EE.UU. en los últimos meses, ¿qué futuro le queda al real estate? Muchos inversores todavía recuerdan lo fuertemente golpeado que se vio este sector tras la crisis global financiera de 2008, pero lo cierto es que el mercado inmobiliario ha experimentado una profunda transformación en los últimos 15 años. José Luis Pellicer, responsable de la estrategia global de real estate de M&G Investments, ha identificado los cuatro cambios clave que van a definir el rumbo de los activos inmobiliarios en los próximos años:
- Auge del teletrabajo
La pandemia de Covid-19 trajo el teletrabajo forzoso a las vidas de muchos de nosotros durante el periodo de confinamiento. Una vez superada la pandemia, la modalidad de trabajo híbrido, combinando presencialidad y trabajo en remoto, ha estado en auge en todos los confines del mundo, planteando serios interrogantes para el futuro de las oficinas tal y como las conocíamos antes de 2020. Pellicer explica que el dato global de ocupación de oficinas se sitúa en torno al 63%, pero que varía enormemente por países: EE.UU. es el más afectado, mientras que en países como Corea los trabajadores han vuelto al 100% de presencialidad. El gestor explica que el grado de adopción del trabajo híbrido o en remoto está condicionado por una serie de factores, de entre los que destaca el tamaño medio de la vivienda – lo que condiciona el espacio necesario para poder trabajar-, el peso que tenga la cultura del presentismo en cada país o el tiempo medio que se tarda en ir a trabajar.
- Sostenibilidad por mandato
“La ESG está acelerando la obsolescencia de los edificios, porque obliga a efectuar reformas periódicas”, explica Pellicer, en referencia a las tendencias de electrificación y generación de energía a partir de fuentes renovables. “Esto va a implicar el incremento de la inversión en capex para la actualización de inmuebles”, resume.
El gestor ha identificado un segundo fenómeno derivada de este obligado cumplimiento, que es el aumento de la polarización por sectores: el mercado está empezando a poner en precio qué subsectores dentro del real estate son más eficientes energéticamente y en cuáles es más evidente la necesidad de reforma.
- Más residencias y menos oficinas
El experto aclara que esta tendencia va a ser más evidente en Europa, dado que en EE.UU. es más habitual que los inversores institucionales tengan una asignación a real estate residencial en sus carteras – calcula que supone entre el 25% y el 30% de la asignación a real estate en carteras-. Sin embargo, Pellicer afirma que en Europa los inversores institucionales “tendrán que partir de cero” en la construcción de esta clase de asignaciones para sus carteras salvo algunas excepciones puntuales, como en los mercados alemán y danés.
- Incremento del e-commerce
Otro de los cambios de tendencia que trajo consigo la pandemia fue el aumento de las compras por internet. Tres años más tarde, esta tendencia se ha más que consolidado, con consecuencias muy notables para el real estate, particularmente el segmento comercial: muchos centros comerciales han entrado en decadencia por falta de visitas – Pellicer calcula que las pérdidas en la inversión podrían llegar hasta el 90% dependiendo de la ubicación del centro-, ha regresado el interés por las calles comerciales céntricas (los consumidores ya no están dispuestos a coger el coche para ir de compras) y, finalmente, ha aumentado la demanda de instalaciones logísticas, pero muy centrada en activos estratégicos de calidad.
“No es 2008”: el mantra
Una vez identificadas las tendencias estructurales que están redefiniendo al real estate, José Luis Pellicer procede a identificar qué partes de su clase de activo parecen más vulnerables, con un claro perdedor: el real estate comercial. El experto de M&G Investments indica, como había explicado ya Funds Society en este reportaje, que la quiebra de los bancos regionales de EE.UU. ha sido especialmente dañina para el sector, dado que muchos de estos bancos habían actuado como financiadores. Pellicer explica que, tras la relajación de la regulación emprendida durante la Administración Trump, muchos bancos regionales habían aumentado la presencia de real estate comercial en sus balances, hasta el punto de que el experto calcula que un 30% de los activos en cartera de los bancos regionales estadounidenses están expuestos al real estate comercial. En contraposición, Pellicer indica que “las entidades financieras de la UE están mucho menos expuestas y mucho mejor capitalizadas”, por lo que concluye que la situación actual es diferente a la que lastró a los bancos en 2008.
“Si hay una recesión, el real estate comercial será de los que más sufran. Pero no está claro que vayamos hacia una recesión profunda, solo podemos constatar por el momento que nos dirigimos hacia una situación económica algo peor de lo que estamos actualmente… pero por el momento es manejable”, matiza el experto.
¿Y qué pasa con el resto de subsectores del real estate? Pellicer realiza un rápido repaso: en el segmento hotelero constata signos de fortaleza gracias a la demanda sostenida de turismo tras el confinamiento durante la pandemia, siendo los países del sur de Europa los más beneficiados de esta tendencia; en el caso de la logística, en cambio, observa signos de vulnerabilidad evidente por su alta sensibilidad a la subida de tipos de interés. En el caso del real estate residencial, Pellicer analiza el nivel de endeudamiento de la población de diversos países europeos para concluir que Suecia es el mercado más vulnerable (donde se ha incrementado el endeudamiento de la población en los últimos años hasta niveles muy elevados), pero que también muestran signos de debilidad Finlandia y Portugal, por la alta sensibilidad de estos mercados a las subidas de los tipos de interés (proporción de hipotecas suscritas a tipo variable). En cambio, considera que España es el país en menor peligro: tras el estallido de la última burbuja inmobiliaria, la población ha aprendido la lección y ha mantenido su endeudamiento en niveles bajos durante la última década.
Otro de los riesgos que afectarán al sector vienen del lado regulatorio: el experto de M&G Investments afirma que “todos los gobiernos se están dirigiendo hacia un periodo de mayor intervención sobre el real estate, ya sea a través de políticas de control de los alquileres, subsidios o incluso forzando a los bancos a prestar más”.
En cualquier caso, el experto pone el acento sobre las compañías de todos los subsegmentos del real estate que tengan el mismo problema en los próximos meses: el vencimiento de su deuda en un momento en el que sus balances sigan muy apalancados. “Muchos jugadores que necesiten financiarse van a tener que quedarse al margen; solo podrán participar en el mercado de emisiones aquellos jugadores que tengan efectivo para gastar”, concluye.
Por Funds Society, Madrid
Por Cecilia Prieto