En un entorno inflacionario como no se veía en décadas, la inversión en Real Estate Investment Trusts (REITs) puede proveer cobertura a los inversores por la correlación de los activos reales con los intereses reales a corto plazo y el PIB a largo plazo. Sin embargo, Christian Rouquerol, director de Ventas de Tikehau IM Iberia, considera que es importante seleccionar los activos por clase y localización para que esto se produzca. Para ello, el experto explica las características del fondo SS1 de Sofidy, subsidiaria de Tikehau Capital.
Con la inflación desbocada a escala mundial, ¿podría la inversión en REITs convertirse en una buena estrategia de cara a enfrentar la subida de precios?
Los activos reales están fuertemente correlacionados con los intereses reales en el corto plazo y con el crecimiento del PIB real a largo plazo. Por tanto, esta clase de activo provee a sus inversores de una interesante cobertura cuando las expectativas de inflación se encuentran al alza.
Por ejemplo, el segmento comercial se beneficia de la indexación regulatoria de sus rentas al IPC, aunque con diferentes patrones dependiendo de cada país. En consecuencia, la inflación impulsa el crecimiento orgánico del precio de los alquileres con un decalaje de entre 6-14 meses desde el pico de la subida de precios hasta el impacto en las partidas de pérdidas y ganancias.
Por su parte, la sostenibilidad de la subida de los precios de las rentas y la capacidad del segmento inmobiliario de posicionarse como un activo capaz de hacer seguimiento de la inflación depende de la capacidad de fijación de precios de las compañías y del crecimiento del mercado. En ese sentido, creemos que de forma genérica el sector no cuenta con la suficiente capacidad de fijación de precios para alcanzar el crecimiento real a largo plazo, especialmente en las ciudades de la periferia.
En cambio, sí creemos que, para determinadas localizaciones y clases de activo específicas, sí que existe espacio para crecimiento en las rentas e incremento de valor en el largo plazo. Especialmente si tenemos en cuenta el crecimiento en los salarios en zonas urbanas céntricas y el incremento de la proporción del valor del terreno en el total de los activos (fuerte correlación entre el crecimiento real y el valor del suelo a largo plazo). Esto último está asociado a las tendencias demográficas y sociales potenciadas por fuertes barreras de entrada y escasez de suministro (autoalmacenaje, logístico).
Respecto al mercado residencial (especialmente en Alemania dentro de Europa) se beneficiará muy levemente de un efecto pass-through en el corto plazo (salvo aquel crecimiento de rentas proveniente de los programas de inversión en CAPEX). Sin embargo, a largo plazo sí puede ser una buena apuesta de cobertura contra la inflación. Las rentas indexadas y de mercado se acercan bastante al IPC cuando tomamos un horizonte superior. Además, las principales ciudades cuentan con potencial para el incremento de las rentas actuales, lo que actuaría como efecto amortiguador.
Sofidy, subsidiaria de Tikehau Capital, cuenta con un track record de inversión en REITs especialmente notable durante los últimos años a través del fondo Sofidy Selection 1 (SS1), 5 estrellas Morningstar. ¿Cuáles son los puntos clave de la estrategia?
SS1 mantiene una filosofía de inversión flexible y reactiva. Tan solo el 64% del índice de referencia (FTSE EPRA Eurozone, NR0EUE) está representado en nuestra actual cartera. La estrategia del fondo se ha centrado en invertir en segmentos nicho de mercado fuera del «universo del benchmark» que han aportado una contribución de riesgo marginal y un perfil atractivo en lo que a retornos a largo plazo se refiere. Algunos de estos sectores son los que comentábamos como aquellos con mayor capacidad de fijación de precios (logístico, autoalmacenaje, centros de datos, torres de telecomunicación). También, cerca del 20% de los activos del fondo están invertidos fuera de la eurozona lo que nos permite ser oportunistas en términos de exposición a clases de activo de alto crecimiento (casas prefabricadas, parques recreativos, life science campus).
Todo ello ha favorecido a construir un perfil atractivo en el medio y largo plazo como indican los resultados en la mayoría de los indicadores de retorno/riesgo:
- Un ratio de sharpe (ex-post) superior al índice de referencia en todos los horizontes temporales (0,85 vs 0,43 a un año a 31 de marzo).
- Un ratio de información (ex-ante y ex-post) superior en todos los horizontes temporales (1,72 año a 31 de marzo) y consistentemente por encima de 1 en todos los ciclos de inversión.
- Una de las menores Betas de mercado (0,85 a un año y consistentemente por debajo de 0,80) y una de las mayores creaciones de valor o generaciones de Alfa (8,4% a un año y positiva en términos generales).
Tras una recuperación muy positiva durante la primera mitad de 2021 y algo más de volatilidad e incertidumbre en los últimos meses, ¿cuáles son vuestras perspectivas para la clase de activo?
Bajo nuestro punto de vista, el actual panorama macroeconómico puede ser positivo para determinadas subclases de activos. Los REITs pueden ser una de estas subclases por diferentes motivos.
Las políticas monetarias persisten y entendemos que persistirán especialmente expansionistas en el futuro previsible en la eurozona. Para enfrentar las presiones inflacionistas, el Banco Central Europeo debería aumentar los tipos de interés a corto plazo por encima de los 500pbs, mientras que los mercados, si echamos un vistazo a los futuros del €STR, estiman subidas entre 120-125pbs para final de 2023. Sin embargo, dos factores limitan la probabilidad de un escenario como este: los riesgos exógenos pueden tomar parte en el crecimiento esperado entre 2022 y 2023 y las valoraciones de los activos de riesgo si lo comparamos con la década de los 80 son especialmente elevadas, lo que supone un efecto negativo sobre la riqueza por el aumento del impacto de la trayectoria de los tipos de interés en las economías.
La fuerte escalada de la inflación hace que el actual sólido ritmo de asignaciones al mercado de renta fija sea especialmente poco atractivo teniendo en cuenta la inacción del BCE sobre los tipos a corto plazo. Las duraciones intermedias están siendo golpeadas mecánicamente, mientras que aquellas con mayor duración están sufriendo incluso más desde comienzo de 2022. Este fenómeno se debería hacer sentir con el comienzo del tapering durante este año. Por ello, creemos que esta decisión podría hacer converger la prima de riesgo del mercado de real estate (vs investment grade y high yield) con su media a largo plazo (ver gráfico de abajo). Consecuentemente, vemos un espacio significativo para el real estate comercial en los mercados privados.
Eventualmente, en un entorno con una distribución más equilibrada del valor generado entre accionistas y empleados en el medio plazo, con un impacto sobre los márgenes comerciales que probablemente se mantendrá alto en términos históricos, esperamos que el sector del real estate, que no genera ganancias por productividad y no es intensivo en mano de obra, debería beneficiarse comparativamente gracias a sus márgenes resilientes.
Por Funds Society, Madrid