La emisión del Fideicomiso Financiero de rentas inmobiliarias RIO I (“Rentas Inmobiliarias Orientales”) la semana pasada (16 y 17 de agosto) en la bolsa de Montevideo superó con creces la demanda tanto minorista como institucional, lo que demuestra el interés de la plaza uruguaya por los activos locales, en este caso un vehículo de Real Estate que invierte oficinas e infraestructuras en zonas francas.
“El primer día de suscripción marco un hito ya que fue la mayor emisión para un fondo de real estate de la banca minorista en el Uruguay”, explicó Javier Orcoyen, uno de los precursores del fondo. Orcoyen, ex jefe de la banca privada de Merrill Lynch en el cono sur y Guillermo García Mansilla, experto en M&A y en Real Estate, ya habían creado en 2015 el primer activo inmobiliario securitizado en el Uruguay.
Luego de esta exitosa experiencia decidieron crear algo de mayor escala y diversificación, obteniendo una amplia respuesta con el mencionado RIO I.
“No se registran, a la fecha, precedentes de este nivel de demanda en Fideicomisos Inmobiliarios de estas características, con ofertas de suscripción por un monto total superior a 10 millones de dólares para una oferta de 4 millones de dólares. Junto con el tramo institucional, tuvo suscriciones por un total de 124 millones de dólares, de los 80 millones de dólares disponibles”, señaló Orcoyen.
Por lo general, los fideicomisos financieros en Uruguay tienen una muy importante participación de inversionistas institucionales como AFAP y compañías de seguros, pero muy baja o nula participación en el tramo de clientes retail.
Un fondo que responde a un creciente interés de la banca privada
“Este fideicomiso supo generar la demanda tanto para instituciones como para clientes privados. Esta es una muy buena noticia para el mercado de capitales en Uruguay. Esto se logro gracias al trabajo en equipo, a nuestros asesores legales y a los corredores de Bolsa que apreciaron el valor de esta propuesta de inversión, en particular Nobilis, Victor Paullier & Cia y Gletir quién opero como como agente organizador”, añadió Javier Orcoyen.
“Los equipos de inversión de Unión Capital AFAP y SURA AFAP, liderados por Ignacio Azpiroz y Santiago Hernández, nos plantearon siempre la necesidad de fomentar y profundizar el mercado de capitales a través de una mayor participación de inversores minoristas. Esto estaba en línea con nuestra idea de dar acceso al cliente privado a inversiones alternativas de primer nivel”, dijo Guillermo García Mansilla, presidente de RIO Asset Management.
Con respecto al acceso a este tipo de inversiones desde la banca offshore, Javier Orcoyen comenta que “existe hoy también un fondo con sede en Luxemburgo que esta inicialmente invertido en WTC Free zone y planea crecer en el corto plazo con pautas de inversión similares al FF RIO I. Vemos un creciente interés por parte de las bancas privadas en ofrecer alternativas de inversión diferentes y que puedan agregar valor en los portafolios de sus clientes”. Por medio de dicho vehículo los clientes de la banca offshore pueden acceder a este tipo de inversiones en real estate a través de sus cuentas de inversión
Las características del Fideicomiso Financiero RIO I
El fideicomiso tiene como finalidad construir un portafolio de rentas a través de inversiones inmobiliarias institucionales. Enfocado principalmente en inmuebles de oficinas, zonas francas, naves de logística y desarrollos inmobiliarios, con un máximo del 40% del total del portafolio. La filosofía de inversión es la de reserva de valor del capital con flujos de renta consistentes en el tiempo.
“Los desarrollos donde se proyecta invertir son proyectos cuya realización no depende de la participación del Fideicomiso. Este es el gran diferencial que ofrece este fondo respecto a los existentes en el mercado. La coinversión con capitales privados aporta transparencia al mercado a la vez que valida las decisiones de inversión”, explican los creadores del vehículo.
El comité de inversiones está conformado por un grupo de empresarios referentes del rubro inmobiliario, profesionales con expertise en activos alternativos y otros miembros con amplia experiencia en el mercado de capitales internacionales y especialmente en la región.
Los certificados de participación (CP’s), emitidos por el Fideicomiso Financiero RIO, que tienen a TMF Group como fiduciario, y a Guyer & Regules como asesores legales, cuentan con una calificación de FI2 (UY) otorgada por FixScr (FitchRatings).
Inversiones
El fideicomiso invertirá en World Trade Center Free Zone Montevideo mediante una participación minoritaria en el proyecto. También participará, en coinversión con capitales privados, en la Terminal de Ómnibus Minas Shopping y proyecta adquirir en el corto plazo una participación de World Trade Center Punta del Este Zona Franca, recientemente aprobado.
Por Magdalena Martínez
