El ejercicio 2023 ha estado protagonizado por las subidas de tipos de interés aplicadas por los bancos centrales para combatir la elevada inflación, lo que afectado a todos los sectores productivos a nivel global. En el caso del sector inmobiliario, 2023 ha sido un año de cierta ralentización tanto en la compraventa de viviendas como en el volumen de inversión a nivel general, tras dos ejercicios anteriores con cifras de negocio muy positivas, en niveles que no se veían en 15 años, en un contexto de postpandemia.
En este contexto, Real IS AG ha elaborado un documento que analiza tres oportunidades y un reto para el sector inmobiliario en España de cara al próximo año.
Las oportunidades serían las que ofrece el sector residencial, el lujo y el living.
El sector residencial español: una oferta que no cubre a la demanda
El mercado de la vivienda en España ha frenado la tendencia positiva del 2021 y 2022 y ha comenzado a reducir el número de transacciones. Sin embargo, a nivel de precio, se ha mostrado resiliente y continúa al alza. En concreto, el índice de precios inmobiliarios del portal Idealista refleja un incremento del 7% interanual hasta noviembre. Por tanto, la inversión en vivienda continúa siendo atractiva.
Esta resiliencia se apoya en unos factores que son favorables. En primer lugar, que en España exista un gran déficit de vivienda nueva en relación con la demanda existente. Aunque es cierto que la subida de tipos de interés ha provocado una reducción en la contratación de hipotecas y, por tanto, una relajación de esa demanda, lo cierto es que la oferta disponible en el mercado sigue estando muy por debajo de la demanda. Especialmente, en el tramo de vivienda de obra nueva, donde las viviendas que se construyen cada año no satisfacen las necesidades de los compradores.
Por tanto, el sector inmobiliario residencial, tanto en el segmento de la compraventa como en el del alquiler de vivienda, ha demostrado ser un mercado resiliente y que ofrece gran solidez y estabilidad. Además, cuenta con un enorme potencial de revalorización: los precios de la vivienda en el mercado de la compraventa han aumentado en un 35% en los últimos ocho años, mientras que en el segmento del alquiler se han incrementado en cerca de un 47% en ese mismo periodo.
El lujo, un segmento en auge y con buenas perspectivas de futuro
Las grandes fortunas están muy interesadas en España y su mercado inmobiliario, lo que se plasma en el atractivo que tienen para ellas las viviendas de lujo en España, especialmente para el comprador extranjero. Así lo reflejan los datos de las principales consultoras y compañías inmobiliarias especializadas en este segmento. Lucas Fox, por ejemplo, señala que las transacciones de viviendas de lujo se han incrementado en un 10% interanual durante el primer semestre de 2023. Este crecimiento no ha sido uniforme, sino que mercados como Madrid o Ibiza han subido en un 50%.
Además de tener un presente con una gran fortaleza, el mercado inmobiliario de lujo en España también cuenta con unas perspectivas de futuro prometedoras. De acuerdo con The Simple Rent, más de un cuarto de las viviendas nuevas construidas en España está destinada al mercado del lujo, una tendencia que seguirá creciendo durante los próximos años.
Con esto, resulta evidente que el mercado inmobiliario de lujo ofrece oportunidades para los inversores de cara al 2024, además de que a medio y largo plazo España es uno de sus destinos predilectos, por la calidad de sus viviendas de lujo y por la amplia oferta cultural, gastronómica y de ocio que tiene.
Alternativas al residencial tradicional: el auge del living
La tercera oportunidad la encontramos en una de las tendencias que están ganando protagonismo dentro del mercado inmobiliario español: el living. Se trata de un segmento que ha llegado a España para revolucionar la forma en que vivimos, dirigiéndose a targets concretos y ofreciéndoles una experiencia más allá de un lugar donde dormir. En concreto, destacan en nuestro país como opciones interesantes las residencias de estudiantes, el coliving y el senior living.
Estas diferentes alternativas ofrecen a estudiantes, profesionales y personas de la tercera edad la opción de vivir de manera autónoma, con los servicios básicos cubiertos, con comodidades adicionales (gimnasio, áreas recreativas) y espacios comunes, además de la organización de actividades que favorecen el ocio entre los residentes y que se conozcan entre ellos. Por tanto, quienes eligen estas opciones no deben preocuparse por nada de su vida cotidiana y ven enriquecida su experiencia con esta oferta adicional.
Además del atractivo para el usuario, estas tendencias suponen una buena oportunidad para inversores por los fundamentales sólidos sobre los que se asientan.
En el apartado de las residencias de estudiantes, España cuenta con una amplia y reconocida oferta universitaria. En auge se encuentran también los cursos de postgrado que están impulsando estos centros, entre los que se destacan los ofertados por las numerosos y prestigiosas instituciones especializadas en Economía y Finanzas. A ello se le suma un abanico de opciones culturales y de ocio que resultan de gran atractivo para los estudiantes internacionales. Además, el volumen de camas disponibles en residencias de estudiantes supera las 100.000, pero el volumen de estudiantes universitarios matriculados en España está por encima de los 1,6 millones, según los últimos datos del Ministerio de Educación.
En cuanto al coliving, se trata de un segmento que resuelve la enorme falta de vivienda que presenta España, tanto en el apartado de la compraventa como en el de alquiler. La demanda es elevada y el sector de la construcción no tiene la capacidad de generar la oferta necesaria para satisfacerla: se construyen una media de 100.000 viviendas al año en nuestro país, mientras que se necesitan 1,2 millones de viviendas en alquiler en España hasta 2030, según Savills Aguirre Newman.
El senior living es un segmento con presente y con un gran potencial a futuro. Si analizamos la pirámide poblacional española, los cuatro grupos de edad más numerosos son los que se encuentran entre los 40-45 años, los 45-49 años, los 50-54 años y los de 55-59 años. En total, más de 15 millones de potenciales usuarios de senior living de aquí a los próximos 20 años. Además, el clima y la cultura española atraen a internacionales que desean venir aquí durante su jubilación, a los que el modelo de senior living les resulta de gran atractivo.
El reto: el contexto macroeconómico
Tras varios años con tipos de intereses en niveles muy bajos, el Banco Central Europeo ha aplicado diez subidas consecutivas hasta situar el precio del dinero en el 4,5%, lo que ha provocado el encarecimiento de la financiación hipotecaria y su traslado al mercado inmobiliario en forma de ralentización de las operaciones, especialmente en el lado del comprador particular, como demuestra que, tras varios meses consecutivos de incremento interanual en el número de transacciones de compraventa de viviendas, en el primer semestre se volvieron a registrar reducciones.
En cuanto al comprador institucional, la postura aplicada por la mayor parte de ellos ha sido la del clásico wait-and-see, a la espera de ver hasta dónde llegaban las subidas de tipos. En esta línea, hemos asistido a un desajuste entre las expectativas de precio del vendedor y del inversor, lo que ha llevado a una ralentización de las operaciones. Cualquier ajuste de precios que se pueda producir de manera ágil podrá beneficiar al incremento de las operaciones y la vuelta del capital institucional.
Ahora, las expectativas respecto a los tipos de interés es que los distintos bancos centrales comiencen, paulatinamente, a aplicar reducciones. Esto es un factor que favorecerá el cierre de transacciones en el inmobiliario. A este se le añade que, tras varios meses donde no se han acometido un gran volumen de operaciones, es de esperar caídas de precios que hagan florecer oportunidades de inversión interesantes. No obstante, el incierto contexto macroecónomico, con la posibilidad de entrar en un periodo de recesión y las dudas sobre cuándo comenzarán las bajadas de tipos, en función del comportamiento de la inflación, será uno de los principales retos a los que se enfrentará el inmobiliario español.
Por Funds Society, Madrid
