Los inversores que apuestan por el sector de real estate y que se posicionan en él a través de vehículos luxemburgueses (los REIFs) son sobre todo europeos pero cada vez tienen un carácter más global. Así, un número significativo viene de las Américas, Asia y Oriente Medio, según se desprende de la novena encuesta sobre Inversión en Real Estate, correspondiente a 2014, publicada por la asociación de fondos del ducado, ALFI. Así, aunque suelen tener un foco en ciertas áreas geográficas, los REIFs son ampliamente distribuidos por el mundo, con solo el 27% limitando su comercialización a un solo país, y el 24% siendo distribuidos en más de seis países.
“La creciente tendencia hacia una distribución más amplia confirma el carácter global de los vehículos de real estate luxemburgueses, especialmente aquellos lanzados bajo el régimen de fondos de inversión especiales (los SIF), que han copado la mayoría de los lanzamientos en los últimos 30 meses”, dice el informe. Y todo, en un contexto en el que la industria sigue creciendo.
“El sector ha crecido un 276% desde el año 2006, lo que significa una ratio de crecimiento anual compuesta del 21%. El continuado crecimiento en el número de REIFs en Luxemburgo muestra que el país sigue siendo un domiciliio favorecido para establecer y mantener fondos de inversión regulados, multinacionales y multisectoriales, para atraer a los inversores institucionales y gestores de todo el mundo”, asegura Marc Saluzzi, presidente de ALFI. Saluzzi añade que la introducción de la AIFMD, o Directiva de Gestión Alternativa, ha impactado en el negocio, primero con una caída y luego con un acelerón y considera que Luxemburgo seguirá siendo un domicilio atractivo gracias a la combinación de protección al inversor con costes razonables.
En concreto, en 2013 se lanzaron 15 nuevos fondos directos, menos que los 25 de 2012 pero los primeros signos de 2014 son positivos, con otros 15 productos en solo seis meses. La encuesta se ha realizado a 237 REIFs, con 40 fondos de fondos de real estate adicionales completando la lista. De los nuevos fondos lanzados, la mayoría fueron creados en Europa por gestores del Benelux, Alemania o Suiza, dice el informe. La mayoría invierten en varios sectores de la industria (el 57% de los encuestados), con preferencia por el sector de oficinas y residencial, si bien entre los lanzamientos de 2014 destacan aquellos que invierten en el sector retail.
La mayoría invierte también en varios países pero aquellos monopaís están creciendo: aquellos productos con foco en un solo país representan el 41% de las estrategias, frente el 27% y el 35% de 2012 y 2013 y supone un movimiento hacia la simplificación. El foco principal está en Europa, mientras 8 invierten en las Américas y 11 en la región de Asia-Pacífico.
Ese movimiento hacia la simplificación se muestra no solo a nivel de inversiones sino también en las estructuras: aunque las estructuras paragua consideran siendo populares debido a consideraciones prácticas, la tendencia en los últimos años ha sido hacia la simplificación de estrategias: el 64% de los encuestados tienen una estructura de un solo compartimento.
En esta línea, el tamaño también ha caído: el más común está entre 100 y 200 millones de euros netos y 400 y 800 brutos. “Los fondos se están haciendo más pequeños, lo que refleja unas previsiones de captación de capital más cautas en 2014 y los próximos años”. El apalancamiento objetivo ha bajado en la mayoría de la gama, aunque hay resultados mixtos y algunos señalan optimismo en relación con la capacidad para tomar préstamos y apalancarse.
Los fondos directos y fondos de fondos son sobre todo usados por pequeños grupos de inversores institucionales, con el 84% teniendo menos de 25 inversores y solo el 2% por encima de 100.
En total, el 70% de los fondos directos son cerrados, lo que refleja según ALFI la iliquidez del real estate como activo y las dificultades para lograr esa liquidez que demanda el inversor.