Desde Generali Real Estate creen que, en un contexto de crisis, la calidad ofrece una garantía de menor volatilidad, y que ayuda a las carteras a reajustarse más rápidamente cuando se producen repuntes positivos. Dentro del sector inmobiliario, la calidad se correlaciona con la ubicación y las características de las propiedades.
Por ello, de cara a 2023, la firma ha identificado varias oportunidades. La primera que citan es el segmento de oficinas de alta calidad en grandes ciudades. En su opinión, es un tipo de activo inmobiliario que mantiene su fortaleza. «Las grandes ciudades europeas siguen ganando población y son polos de atracción del talento, especialmente para las generaciones más jóvenes. Ofrecen un entorno favorable para una demanda activa de inquilinos susceptible de generar flujos de caja para los inversores, a través del arrendamiento de edificios», explican.
En su opinión, en el sector de oficinas, los arrendatarios de alta calidad buscan edificios bien conectados (es decir, en el centro de las ciudades o en ubicaciones semicéntricas con buen transporte público) y con características inmobiliarias de alta gama (bienestar, servicios, salas de reuniones y espacios de colaboración), que les permitan crear un entorno positivo a la altura de una cultura de empresa capaz de atraer al mejor talento. Un edificio de primera clase con un inquilino sólido es un activo bien posicionado para servir de cobertura contra la inflación: en términos de ingresos, si el inquilino es una empresa de gran capitalización, podrá asumir la inflación, haciendo aumentar en paralelo el valor del activo. Los aspectos ESG, que abarcan desde la reducción del consumo energético hasta el bienestar de los usuarios, también son clave tanto para los arrendatarios como para los gestores y propietarios.
Otra de las oportunidades que identifican tiene que ver con los activos de logística, ya que se benefician de la fuerte demanda del comercio electrónico y la relocalización de las cadenas de suministro. La gestora considera que la logística puede considerarse una clase de activos bien consolidada, en la que concurren factores estructurales tales como el crecimiento del comercio electrónico y la relocalización de las cadenas de suministro, que pueden impulsar la demanda por parte de los inquilinos y, en consecuencia, de los inversores.
«Desde luego, no todo se va a vender online, pero confiamos en que este mercado seguirá creciendo en los próximos años. No hay que olvidar que los minoristas del comercio electrónico no disponen de tiendas físicas que les sirvan de almacenes. Por ello, necesitan tres veces más espacio de almacén que los minoristas clásicos. En consecuencia, cualquier crecimiento marginal del comercio electrónico supone un crecimiento exponencial de las necesidades de espacio de almacén», apuntan.
Según Alberto Agazzi, CEO y General Manager de GRE SGR, «como demuestran cada día la guerra en Ucrania y otras tensiones geopolíticas, existe una fuerte necesidad de acortar las cadenas de suministro vía reshoring o near-shoring y de aumentar los inventarios, pasando del just-in-time al por si acaso, para garantizar unos flujos estables de suministro de bienes y productos. Eso implica tener aún más productos en los almacenes, lo que a su vez genera más demanda de espacio».
Todo ello ha propiciado un crecimiento de los alquileres por encima de la inflación, con rendimientos sólidos. Estas tendencias son de carácter estructural y a largo plazo, y actuarán como un viento de cola para la logística en los próximos años.
Estas no son las únicas ideas que identifica la gestora. También señala que la deuda comercial inmobiliaria ofrece opcionalidad y rendimientos atractivos, así como los activos inmobiliarios relacionados con la sostenibilidad. Sobre la primera de estas dos ideas apunta que, ante la ralentización que se espera en 2023, el sector bancario es cada vez más reacio al riesgo y a prestar dinero a proyectos inmobiliarios complejos. En contraste, existen otros prestamistas alternativos bien equipados para evaluar adecuadamente los riesgos y aportar financiación de forma selectiva.
«Los préstamos prioritarios destinados a proyectos inmobiliarios se encuentran en una posición excelente para capear la incertidumbre: i) sus tipos variables ofrecen protección frente a subidas de los tipos de interés, y ii) con una relación préstamo-valor en torno al 70%, pueden absorber correcciones importantes del mercado sin que el propio préstamo se vea afectado», argumenta.
En segundo lugar, defiende que la sostenibilidad se ha convertido en uno de los principales criterios de selección de inversiones en todas las clases de activos inmobiliarios. Según su experiencia, en toda la cadena de valor del sector inmobiliario, el cribado ESG, desde el proceso de diligencia debida de una inversión hasta la gestión y la relación diaria con los arrendatarios, ha pasado de ser algo accesorio a convertirse en un elemento integral del análisis de riesgos y un componente clave para proteger al valor a largo plazo. Los inversores inmobiliarios muestran un creciente apetito por las inversiones con marchamo ESG. Y no solo buscan productos con metodologías sólidas de cribado ESG, sino que exigen evidencias ESG sólidas para los activos y los fondos subyacentes.
«La creciente demanda normativa (taxonomía de la UE, SFDR, “Objetivo 55”, etc.) ha creado un marco armonizado y ha elevado el listón dentro del sector. Los agentes más responsables ya están muy avanzados en la implantación de sus compromisos ESG. Ese es, por ejemplo, el caso de los miembros de la Alianza de Propietarios de Activos Cero Neto promovida por la ONU», reconocen desde la firma.
Por Funds Society, Madrid
