Guy Barnard y Tim Gibson, corresponsables del equipo de renta variable inmobiliaria indirecta global de Janus Henderson Inverstors, exponen su análisis de mitad de año sobre el rendimiento de los REITs globales y sus perspectivas para el resto de 2019.
A todo el mundo le gusta completar su análisis semestral, por lo que Barnard y Gibson pensaron que sería buena idea elaborar uno acerca de los fondos de inversión inmobiliaria globales (REIT por sus siglas en inglés, o SOCIMI en su variante española).
¿Cómo ha sido el desempeño de los REITs globales?
Los REITs globales (índice FTSE Global NAREIT Developed en USD) se revalorizaron un respetable 15,4%. Unos resultados nada desdeñables después del deplorable final de 2018. Entre principios de año y el momento actual, el principal cambio en términos de confianza del mercado se produjo en las expectativas sobre las tasas de interés estadounidenses. En enero de 2019, eran muchos los que veían los recortes de las tasas de interés como una posibilidad muy distante, mientras que ahora han convertido en un consenso del mercado.
Áreas de fortaleza y debilidad
Como siempre, un solo dato no arroja demasiada luz sobre lo que realmente ha sucedido y, en los mercados inmobiliarios globales, se ha producido una batalla continua entre los mejores y peores valores.
En una coyuntura global en la que el ganador se lo lleva todo para las compañías del sector industrial/logístico, estas obtuvieron sólidas ganancias y se vieron impulsadas por las noticias de que una de las firmas de capital riesgo especializada en activos inmobiliarios más importantes del mundo, Blackstone, había adquirido la cartera industrial estadounidense de GLP por 18.700 millones de dólares. El acuerdo constituye una de las operaciones inmobiliarias privadas de mayor envergadura de la historia y evidenció aún más tanto la solidez de la demanda de los inversores como el atractivo que presentan los precios de los activos industriales. Por el contrario, las compañías de retail siguieron situándose a la zaga en la mayoría de los mercados, dado que las valoraciones subyacentes se orientaron a la baja.
Gráfico: Rentabilidad a mitad de año de los REITs estadounidenses desglosada por sector
Fuente: Bloomberg, a 28 de junio de 2019. Índices sectoriales de REIT estadounidenses en USD recalculados en base 100 a 31 de diciembre de 2018. La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.
El sector de REIT a escala global también siguió creciendo, tanto a través de ofertas públicas de venta (OPV) como mediante la captación de fondos por parte de las empresas existentes del sector para impulsar su crecimiento futuro. Así, los activos totales asignados a REITs a escala global ascendieron a 1,8 billones de dólares a 30 de junio de 2019 (fuente: Bloomberg, capitalización bursátil del índice FTSE EPRA/NAREIT Developed a 30 de junio de 2019). Pero una vez más, el quid de la cuestión está en los detalles, dado que la gran mayoría del crecimiento se originó en los sectores «alternativos» que crecen con mayor rapidez, como los de logística, centros de datos y viviendas prefabricadas.
Ello evidencia no solo la capacidad de las empresas REITs para crecer orgánicamente, sino también de forma externa mediante la adquisición de activos para incrementar la envergadura de sus plataformas e impulsar aún más el crecimiento de los beneficios.
Segmentos de interés para el segundo semestre de 2019
En vista de que los mercados esperan ahora que se lleven a cabo recortes en los tipos de interés en EE. UU., las únicas preguntas que faltan por formular parecen ser cuántos recortes habrá y cuándo tendrán lugar. El principal motivo que explica este giro de 180 grados es la actual preocupación sobre la ralentización del crecimiento mundial.
El regreso paulatino de los bancos centrales a una postura acomodaticia puede beneficiar a los REITs, ya que la rentabilidad por dividendo del sector sigue siendo interesante en comparación con los mercados de renta variable y renta fija más en general. Además, la beta del sector de REIT globales frente a la renta variable internacional se sitúa actualmente en un 0,5 (beta a un año a 30 de junio de 2019) lo que, en nuestra opinión, puede brindar una cierta protección frente a caídas.
A medida que el crecimiento económico mundial se ralentiza y aumentan los riesgos, en Janus Henderson Investors creen que el crecimiento defensivo revestirá un interés especial para los inversores durante el resto del año, aunque, tal y como se ha mencionado con anterioridad, resulta importante ser selectivo: no todos los sectores inmobiliarios son iguales.
Información importante:
Este documento recoge las opiniones expresadas por el autor en el momento de su publicación y podrían ser diferentes de las de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Cualquier instrumento, fondo, sector e índice citados en este artículo no constituyen ni forman parte de ninguna oferta o solicitud para comprar o vender alguno de ellos.
Las rentabilidades pasadas no son promesa o garantía de rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.
La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversión. Con fines promocionales.
Este artículo está destinado exclusivamente para el uso de profesionales y para asesores de EE. UU. A inversores no estadounidenses, y no está destinado a la distribución pública general.
Janus Henderson Investors es el nombre bajo el cual los productos y servicios de inversión son proporcionados por Janus Capital International Limited (número de registro 3594615), Henderson Global Investors Limited (número de registro 906355), Henderson Investment Funds Limited (número de registro 2678531), AlphaGen Capital Limited (número de registro 962757), Henderson Equity Partners Limited (número de registro 260604646), (cada uno registrado en Inglaterra y Gales en 201 Bishopsgate, Londres EC2M 3AE y regulado por la Autoridad de Conducta Financiera) y Henderson Management SA ( número de registro B22848 en 2 Rue de Bitbourg, L-1273, Luxemburgo y regulado por la Comisión de Vigilancia del Sector Financiero).
Janus Henderson, Janus, Henderson, Perkins, Intech, Alphagen, VelocityShares, Conocimiento. Shared y Knowledge Labs son marcas registradas de Janus Henderson Group plc o una de sus subsidiarias. © Janus Henderson Group plc
Por Meritxell Sedo
