Las inversiones alternativas ayudan a descorrelacionar y diversificar las carteras, en un entorno volátil y marcado por las dudas sobre la evolución económica y el protagonismo de los bancos centrales. En el I Funds Society Investment Summit Alternativos, celebrado el pasado 12 de septiembre en Toledo en el Hotel Eurostars Palacio Buenavista, Natixis Investment Managers, M&G Investments, DPAM y Katch Investments presentaron sus estrategias en este segmento, destacando las oportunidades en ideas como el crédito privado, el real estate y, dentro de los mercados cotizados, renta fija con estrategia global macro o long/short.
En este artículo resumimos las propuestas de Katch Investment Group y DPAM, centradas ambas en el sector de real estate pero con diferentes enfoques: préstamos privados e inversión en acciones y deuda de compañías inmobiliarias europeas, respectivamente.
Préstamos en real estate: la apuesta de Katch Investment Group
El real estate es uno de los activos privados por excelencia y Katch Investment Group defendió los atractivos de su estrategia European Secured Real Estate Lending, que tiene como objetivo alcanzar una rentabilidad anual del 12% (neta de comisiones) a través de inversiones en activos inmobiliarios de alta calidad en regiones seleccionadas de Europa Continental y el Reino Unido. “Prestamos financiación a inversores y promotores inmobiliarios para proyectos de transformación en ciertos mercados de Europa, con enfoque en Reino Unido y Francia”, explicaba Maria Ryan, Portfolio Manager de European Secured Lending en la gestora.
Están especializados en préstamos de 5 a 20 millones de euros, el segmento donde no están los pequeños jugadores ni la banca internacional, reduciendo la competencia y ofreciendo a prestatarios que son grupos profesionales “una solución casi de investment banking que no pueden obtener en el mercado”. La estrategia de préstamos es muy selectiva, con de 6 a 10 préstamos por año, y mantienen a los prestatarios muy cerca. También la regulación ayuda a contener los riesgos en algunos mercados como Reino Unido, frente a otros de Europa continental donde la normativa dificulta la recuperación del préstamo en caso de impago. Entre otros motivos, esto también explica que ahora no tengan préstamos en España. El fondo tiene una estructura de sicav-RAIF luxemburguesa y open ended para la estrategia de deuda privada.
Con énfasis en ratios préstamo-valor diversificados y conservadores, el fondo busca la protección del capital y rendimientos estables, capitalizando oportunidades en nichos de mercado donde la banca tradicional se ha retirado. En abril de 2024, contaba con un patrimonio de 103,6 millones de dólares, con una estrategia centrada en sectores inmobiliarios que ofrecen una sólida protección de las garantías. Con datos a abril de 2024, estaba posicionado en real estate comercial (62%), residencial (20%) y de uso mixto (18%), con posiciones sobre todo en Reino Unido (28%), Alemania (25%) y Benelux (20%).
“Éste es el mercado más favorable que he visto desde 2012 para invertir en préstamos inmobiliarios. En el segmento donde está ubicada nuestra estrategia -préstamos de valor añadido u oportunistas con los que buscamos tires brutas del entorno del 15%- hay bastantes oportunidades. Es el momento ideal de entrar porque está empezando a incrementarse la liquidez, las transacciones, y hay buenos promotores a precios atractivos. Vemos una tendencia positiva en la mayoría de sectores (excepto en oficinas) y los próximos 12-18 meses serán unos de los mejores para los fondos oportunistas”, defendía Ryan.
La gestora explicaba que el universo de inversión se divide en cuatro segmentos: core (allá donde están los préstamos que da la banca, con flujos de caja estables y sólidos y que ofrecen un retorno del 4%-6%); core plus (segmentos que financian ya algún proyecto de transformación y en los que se pueden generar rentabilidades del 8%-10%); valor añadido (financiación de proyectos de transformación operativa más significativa, en los que se buscan más del 10% de retorno, pero que a veces no cuentan con flujo de caja); y oportunistas. La estrategia de la gestora se sitúa entre el segmento tercero y cuarto, buscando tires brutas de entorno al 15%, financiando proyectos de transformación y que ahora ofrecen atractivo: “Los tipos están bajando y el sector industrial, residencial y minorista empiezan a crecer, vemos una tendencia positiva para los fondos oportunistas”, insistía Ryan. Y destacaba las capacidades de la gestora para operar en mercados de menor tamaño, de 5 a 20 millones de euros, con oportunidad de captar tires más altas y obtener mejores condiciones que los fondos que apuntan a proyectos con importes más altos.
“La clave está en la gestión del riesgo y en mucha inversión en el equipo de inversión. En general nos centramos en nichos de mercado que son pasados por alto con características de mayor rentabilidad pero no con más riesgo. Buscamos baja volatilidad, y baja correlación para que los inversores puedan diversificar y siempre pensamos en la protección frente a las caídas. También pensamos en criterios ESG que pueden ayudar a mitigar el impacto del ciclo”, destacaba Ryan sobre la estrategia.
La experta habló también del innovador enfoque de Katch Investment Group a la hora de invertir en mercados privados y deuda privada: la compañía ofrece desde estrategias líquidas que pagan dividendo, como el factoring, con retornos del 8%, a estrategias de capital riesgo en Europa o su fondo de litigios en Reino Unido, con retornos que pueden alcanzar el 25%. El fondo presentado, de préstamos inmobiliarios, se ubica en el medio de estos extremos, con objetivos de retornos del 12% al año, y liquidez trimestral más 180 días. Desde su creación, el 100% de meses ha obtenido retornos positivos, que han beneficiado a sus 250 clientes, gracias al valor generado por un equipo compuesto por cerca de 60 personas que trabajan en la gestora.
DPAM: oportunidades en inmobiliarias cotizadas europeas
También habló de las oportunidades en el segmento inmobiliario DPAM, que en este caso destacó el atractivo que subyace al invertir en el sector de real estate europeo cotizado, que está beneficiándose de una recuperación del apetito inversor hacia él. Porque, según el título de su presentación, las estrategias en inmobiliario cotizado “han doblado la esquina”: “En los últimos dos meses hemos asistido a mucha volatilidad en los mercados tanto de renta fija como variable, y sin embargo el real estate cotizado ha tenido un buen comportamiento este verano”, destacaba Carl Pauli, gestor de las estrategias de inversión en inmobiliario cotizado europeo de DPAM.
En su presentación, Pauli habló de los cinco motivos de ese cambio, de la recuperación iniciada tras la corrección de 2022/2023: “Hay un punto de inflexión en el mercado, y la recuperación del real estate cotizado en Europa viene impulsada por varias razones: el coste de financiación se está estabilizando, los precios de los activos están en mínimos, la salud operacional continúa mejorando, el crecimiento está de nuevo en la agenda y las valoraciones son atractivas, con cotizaciones con un descuento cercano al 20% sobre NAV”, resumía.
Con respecto al coste de financiación , el gestor recordaba cómo los diferenciales de crédito en el sector de real estate se han estrechado desde el pico de 2022 frente a otros, y además se ha beneficiado de la bajada de los tipos y de la reanudación de la actividad transaccional. “El mercado de deuda se ha reactivado para las empresas de real estate Investment Grade, lo que ha reducido el miedo sobre los riesgos de refinanciación”.
Además, el crecimiento está de nuevo en la agenda, con las operaciones de fusiones y adquisiciones incrementando en todos los subsectores, y la atracción de capital aumentando, mayoritariamente en el subsector de logística. Otro dato positivo: el ratio de ocupación y el del crecimiento de alquileres permanecen saludables, algo que se confirmó con los resultados del primer semestre del año. “La tasa de desocupación en Europa es menor que en otras regiones, gracias a las altas barreras de entrada en el mercado”, dijo Pauli.
Con respecto a los precios, el gestor destacó las bajas valoraciones del sector, comparadas tanto en términos de descuento sobre NAV históricos como en términos P/E tanto históricos como relativos con otras regiones. “El suelo en valoraciones se ha alcanzado, creemos que las caídas han acabado y la vuelta al crecimiento en las valoraciones se verá en 2025”, defendió.
Más allá del momentum, Pauli recordó las ventajas que supone invertir en REITs frente a la inversión directa inmobiliaria, tanto en términos fiscales, eficiencia y tiempos de desinversión, como por la cobertura que ofrecen frente a la inflación: los alquileres están indexados a la inflación.
Otro punto a favor es que su estrategia permite una exposición diversificada al real estate europeo, con sectores y compañías muy variados en el universo de inversión (logística, residencial, data centers –sector que España está creciendo-, residencias de estudiantes…).
DPAM está especializada tanto en la gestión de deuda como de equity de real estate cotizado, y en el evento, Pauli presentó el fondo DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable, una estrategia que invierte en empresas inmobiliarias europeas de calidad, proporcionando una exposición alternativa y diversificada, por tipo de activo, geografía y capitalización. El fondo cuenta con una cartera de acciones de empresas inmobiliarias que generan dividendos y cupones atractivos y recurrentes, pudiendo invertir hasta el 10% en la deuda de estas. La estrategia ofrece una baja correlación con otros activos en cartera, baja volatilidad y bajo drawdown en todos los plazos desde su lanzamiento en 2010. Su universo de inversión se centra en empresas inmobiliarias europeas, principalmente REITs (socimis), con al menos un 50% de activos con un dividendo superior al rendimiento medio del índice de referencia y un máximo del 25% en renta fija de empresas inmobiliarias. Un fondo con el que quieren batir al mercado. La diversificación geográfica y sectorial es amplia, a través de una cartera construida mediante un análisis top-down, bottom-up y sostenible. Sus claves: gestión activa, con un sesgo positivo hacia empresas de mediana capitalización, y un equipo experimentado que mantiene un enfoque práctico y una rentabilidad ajustada al riesgo a largo plazo.
En resumen, el sector está de vuelta: el coste de financiación se está estabilizando, con el riesgo de refinanciación a la baja gracias al estrechamiento de los diferenciales de crédito y la recuperación de la actividad en el mercado de deuda; los precios han tocado suelo; las operaciones vuelven a generar retornos positivos; el crecimiento está en la agenda (el desapalancamiento era la prioridad en 2022 y 2023 pero en los últimos meses varias firmas han emitido equity para financiar sus planes de crecimiento y M&A) y las valoraciones ofrecen grandes descuentos en Europa frente a otras regiones. Con este telón de fondo, las expectativas de retornos para el real estate europeo cotizado son muy positivas.
Por Funds Society, Madrid