Los expertos coinciden en que el real estate seguirá ocupando un lugar importante en los mercados globales, en la medida en que los inversores buscan diversificar sus inversiones de los activos tradicionales (renta fija y variable), sobre todo en un contexto en el que las rentabilidades en deuda se agotan y la bolsa alcanza niveles considerables. Además de la rentabilidad y la diversificación, este mercado ofrece el atractivo de la obtención de rentas y dividendos, como consecuencia de los ingresos recurrentes que ofrecen los alquileres de inmuebles en los que se invierte.
Pero los inversores han de plantearse hacia qué mercados mirar, en un momento en el que algunos de los principales del mundo también han alcanzado altos precios. En este contexto, algunos mercados que han sufrido crisis recientes, como España, están atrayendo el interés de grandes inversores internacionales, lo que muestra que hay vida más allá de los mercados prime. Candy & Candy, Savills World Research y Deutsche Asset & Wealth Management han publicado recientemente el Candy GPS Report –ver archivo adjunto-, en el que revelan que los inversores están mirando más allá de los valores refugio y de las principales ciudades del mundo para invertir en el activo, y señalan las que son las 12 ciudades del mundo que presentan mayor potencial de crecimiento en el mercado inmobiliario y que podrían superar a las ciudades “prime” del mundo en los próximos años.
Como mercados con gran potencial destaca Tel Aviv (Israel), Miami o Chicago (EE.UU.), Ciudad de Panamá (Panamá), Melbourne (Australia), Dublín (Irlanda) y otras ciudades de Líbano, Turquía, Sudáfrica, Indonesia, Nigeria o la India (ver cuadro).
“Para muchas personas de patrimonios ultraelevados, el inmobiliario se ha convertido en una clase de activo único, pero la inversión hasta ahora se ha centrado en los inmuebles ‘prime’ de ciudades de primer nivel del mundo cuyo crecimiento ha sido récord”, comenta Nick Candy, consejero delegado de Candy & Candy.
Debido a ese crecimiento en los precios, empiezan a plantearse alternativas: “A medida que los inmuebles ‘prime’ de muchas de las principales ciudades han ido ajustando sus precios, unos inversores más atrevidos empiezan a abrir sus alas a propiedades inmobiliarias secundarias de alto rendimiento en esas ciudades, así como a plantearse el valor de ciudades de segunda categoría en países cuyas economías se están fortaleciendo”, explica Yolande Barnes, directora de Savills World Research, que dirigió el análisis. “Este enfoque más aventurero probablemente aporte no solo rentabilidades más altas, sino también la oportunidad de una revalorización significativa del capital. Los valores inmobiliarios aumentarán a medida que nuevas ciudades del mundo asciendan en la rueda de la fortuna. Los alquileres y los valores de las propiedades subirán al ritmo que lo haga la fortaleza económica”.
“Nuestros clientes de patrimonios ultraelevados buscan cada vez más localidades no habituales para incrementar sus carteras inmobiliarias”, añade Dario Schiraldi, director de Deutsche Asset & Wealth Management’s Global Client Group. “La demanda de oportunidades de inversión en mercados tradicionales y mercados en alza es muy fuerte. Los fundamentales del mercado inmobiliario están mejorando a medida que lo hacen las perspectivas de la economía global, y el volumen de transacciones está remontando”.
Las 12 oportunidades
Así, dice que Melbourne, Tel-Aviv y Chicago podrían superar a los mercados inmobiliarios de las ciudades “prime” del mundo en los próximos años, en un contexto de búsqueda de localidades alternativas por los inversores.Y es que los precios en esas ciudades al alza son, en general, mucho más bajos que en las ciudades “prime”, lo que las vuelve más accesibles y atractivas para los inversores inmobiliarios que buscan rendimientos. La lista contiene ciudades consolidadas como Melbourne (Australia) y centros de economías en desarrollo como Chennai (la India) que cuentan con un alto número de residentes de patrimonios ultraelevados.
Más allá del factor puramente económico, el informe señala algunas características que añaden atractivo a estas ciudades. Algunas de las más destacadas tienen el inglés como primer o segundo idioma, presencia de nuevas industrias tecnológicas y centros financieros, condiciones favorables para compañías internacionales y un volumen grande de población joven y formada.
Los que más invierten del mundo
En el informe se examinan también los hábitos de compra de las personas de patrimonios ultraelevados. Tres mercados: Alemania, Japón y Estados Unidos encabezan la lista como países del mundo con valor más alto de inversión inmobiliaria directa por personas de patrimonios ultraelevados. Juntos, suponen un 39% de las posiciones inmobiliarias mundiales de estos patrimonios.
También se identifican las localidades que han recibido más capital privado en el mercado inmobiliario. Cinco ciudades: Hong Kong, Londres, Moscú, Singapur y Nueva York representan el 40%, o 2,2 billones de dólares, de las posiciones inmobiliarias mundiales de personas de patrimonios ultraelevados. Hong Kong, presionada por la inversión fronteriza de la China continental, es la primera en volumen recibido (798.000 millones de dólares), seguida por Londres, la ciudad que en su opinión cuenta con mayor alcance global (676.000 millones de dólares).
