Merlin Properties Socimi, S.A., una de las principales compañías inmobiliarias cotizadas en la Bolsa española, especializada en la adquisición y gestión de activos terciarios en la península ibérica, ha anunciado que su filial Tree Inversiones Inmobiliarias Socimi, S.A, compañía con una cartera de activos compuesta por 880 sucursales bancarias y 5 edificios arrendados a largo plazo a BBVA, ha formalizado un préstamo a 10 años de 940 millones de euros garantizado con la cartera inmobiliaria de Tree con un sindicato de bancos integrado por CaixaBank, Santander, BNP Paribas, Crédit Agricole, Banco Popular y Société Générale, entre otras entidades.
La compañía destinará parte de los fondos obtenidos a amortizar la deuda “senior” (Eur+250 pb) y “junior” (Eur+775 pb) existente en Tree, con vencimiento en 2017, cuyo importe actual asciende a 828 millones de euros, así como al pago de los costes de la operación. Este préstamo se suma a la financiación por 70 millones de euros de la cartera de activos situada en el eje de la A-1 de Madrid, suscrita en octubre. El ratio de apalancamiento de Merlin se situará en el 39%, con un pasivo financiero bruto de 1.010 millones de euros. El vencimiento medio ponderado se sitúa en 9,1 años, con un coste medio ponderado de Euribor+176 pb. Parte de las coberturas de tipos existentes se mantendrán hasta vencimiento, por lo que el coste de financiación total será de aproximadamente el 4% hasta 2017 (vs más del 6% actual), para caer por debajo del 3% a partir de entonces.
Merlin Properties continúa trabajando en la financiación de otros dos activos de su cartera, por importe superior a 150 millones de euros, en el marco de la estrategia de endeudamiento de la compañía, que establece un límite de apalancamiento global del 50%. Una vez finalizado este proceso de re-apalancamiento, Merlin Properties espera liberar capital por importe de unos 250 millones de euros, lo que implica una capacidad de adquisición de activos por un valor aproximado de 500 millones de euros.
Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, comentó: «Contamos con una potente cartera de proyectos y este préstamo supone un gran paso adelante que nos brinda más recursos para aprovechar las oportunidades de inversión y financiar futuras adquisiciones con rapidez, lo que supone una ventaja competitiva en un mercado inmobiliario bastante activo, como el actual. Asimismo, contribuye a la optimización de la estructura de capital de la compañía y nos ayuda a conseguir nuestro objetivo fundamental: generar rentabilidades atractivas para nuestros accionistas».
Tres nuevas compras
La socimi ha anunciado también la adquisición de tres nuevos activos durante el pasado mes de diciembre. Estas tres nuevas adquisiciones han supuesto un desembolso de 88,4 millones de euros y añaden rentas a la cartera de activos de Merlin por importe agregado de 5,9 millones de euros, alcanzando un total de rentas brutas anuales superior a 128,8 millones de euros.
La primera adquisición es el edificio de oficinas número 8 situado en Barcelona, en WTCAP, por un importe de 36,5 millones de euros. Esta adquisición es la segunda realizada en el referido parque empresarial, tras la compra del edificio número 6 en agosto. El edificio cuenta con una S.B.A. de 14.543 m2, más de 700 m2 de almacén y 247 plazas de aparcamiento. Está parcialmente arrendado a las multinacionales Panasonic, Technip y Colt Telecom. El precio de adquisición supone una rentabilidad bruta inicial según recomendaciones EPRA del 5,6% (neta del 4,8%), contando además con un alto potencial de crecimiento mediante el arrendamiento de la superficie no ocupada, equivalente al 35% del total. En condiciones de plena ocupación, el precio equivaldría a una rentabilidad superior al 8%.
Por otra parte, continúa apostando por los activos logísticos e industriales, donde cuenta ya con una S.B.A. gestionada superior a los 136.000 m2. Durante el mes de diciembre ha adquirido una nave logística de 16.242 m2 ubicada en Madrid, en el CLA de Getafe, alquilada por 10 años al operador logístico gallego Transportes Souto. El precio de adquisición, de 12,75 millones de euros, representa una rentabilidad bruta y neta según recomendaciones EPRA del 8.4%.
Y también una nave logística de 72.717 m2 en Vitoria, ubicada en el parque empresarial de Júndiz, conocido por sus excelentes comunicaciones y por albergar la única fábrica de Mercedes Benz en España, así como por ser el emplazamiento de empresas de primer nivel como Correos, DHL, DB Schenker, Azkar (Dachser) o Adif. La nave está alquilada por 10 años al conocido operador logístico multinacional Norbert Dentressangle. El precio de adquisición, de 28,58 millones de euros, representa una rentabilidad bruta y neta según recomendaciones EPRA del 9.6%
Tras estas adquisiciones, la cartera de inmuebles de la socimi cuenta con una S.B.A. superior a los 680.000 m2 y produce unas rentas brutas anuales de 128,8 millones de euros.
Por Alicia Miguel Serrano
Por Funds Society, Madrid