Las cifras alcanzadas por el mercado industrial y logístico en 2014 son reflejo de que el sector se encuentra en plena recuperación. Con más de 690.000 m2 de superficie logística contratados en 2014 entre Madrid y Barcelona, y una inversión total de 620 millones de euros, el sector se enfrenta ahora a nuevos retos para 2015, marcados principalmente por la necesidad de atender a una demanda en crecimiento y a las consecuencias que tendrá en el mercado el auge del e-commerce.
Según el último Informe del Mercado Industrial y Logístico elaborado por la consultora JLL, la tasa de disponibilidad actual de superficie logística ha descendido en 2014, y se sitúa en un 10,4% en Madrid y en un 9,12% en Barcelona, percibiéndose una escasez de naves de gran tamaño (más de 20.000 m2), sobre todo en las primeras y segundas coronas de las ciudades.
Proyectos especulativos y ‘llave en mano’
¿Qué consecuencias tendrá esta situación en el mercado? “Ante la falta de oferta de calidad disponible, los promotores están empezando ya proyectos especulativos en ambas ciudades, así como también se verá un aumento de las fórmula llave en mano, sobre todo en Madrid, donde aún hay suelo a precio competitivo bien ubicado y que permite realizar proyectos a medida con rentas competitivas”, explica Luis Guardia, director de Industrial y Logística de JLL.
De hecho, en estos momentos ya hay en construcción más de 280.000 m2 de superficie nueva logística (105.500 m2 en Madrid y 179.610 m2 en Barcelona), de la cual la mayor parte se ubicará fuera de la primera corona. En este sentido, sólo el 12% de la oferta futura en construcción de Madrid está en primera corona, y en el caso de Barcelona el 83% se localizará en la segunda corona.
Por otro lado, JLL vaticina un progresivo aumento de las rentas logísticas. En el caso de Madrid, la renta en la zona prime ha experimentado un ligero y continuado ascenso motivado por el incremento de la demanda y la escasez de producto, situándose en 4,70 €/m2/mes. Una tendencia que tiene su reflejo también en Barcelona, donde la renta máxima prime logística comienza a repuntar después de 6 años de descenso, alcanzando los 6,50 €/m2/mes.
Asimismo, otra de las tendencias que se verá de cara al futuro será el regreso de las operaciones de rehabilitación de activos o de áreas completas. Según explica Gustavo Rodríguez, director de Capital Markets Logística de JLL, “esto supondrá una oportunidad para mejorar zonas que han quedado estancadas en municipios cercanos a las grandes ciudades y que, si se plantea de forma adecuada, puede ser interesante para el capital promotor tanto nacional como internacional”.
Grandes perspectivas de inversión
En cuanto a las cifras de inversión, los 620 millones de euros alcanzados en 2014 son síntoma del interés que despiertan los activos españoles entre los inversores. De hecho, ha habido dos claros protagonistas en esta materia: Blackstone y las socimis. En este sentido, Blackstone protagonizó la compra del 35% del total invertido, seguido de las socimis (36%), que incorporaron más de 520.000 m2 de naves logísticas a sus carteras.
De de cara a este 2015 se espera que las socimis sigan comprando aunque a un ritmo más pausado y de forma más selectiva, así como también volverán los fondos core y de carácter más conservador. En cuanto a las zonas geográficas, las inversiones ya no se limitarán a Madrid y Barcelona, sino que los inversores empezarán a contemplar ciudades como Sevilla, Valencia o Zaragoza.
El e-commerce entra en juego
Uno de los retos a los que está enfrentándose el sector es a la entrada en juego de un nuevo elemento, como es el comercio electrónico. Las firmas comerciales con canal de venta online requieren grandes centros de almacenaje y logística para guardar su mercancía, preferiblemente ubicados a una distancia de más de 40 kilómetros de las ciudades y con excelentes comunicaciones, así como también necesitan centros de transporte ubicados a una distancia no superior a 20 kilómetros. Como resultado de la falta de oferta de calidad para estos operadores, se recurrirá a la fórmula de llave en mano.
El modelo de distribución obliga a realizar cambios en las empresas de transporte. Anteriormente se realizaba una distribución almacén-tienda, con muchas referencias, y actualmente se ha pasado a un modelo dual donde es importante la gestión de los pedidos individualizados.
Inmologísticamente hablando, se traducirá en un aumento de demanda de plataformas de transporte de corta distancia (plataformas cross-dock) en puntos cercanos a los grandes centros de consumo y, más a largo plazo, la apertura de centros de distribución y recogida en el centro de las ciudades. Según vaticina Guardia, “los operadores de transporte y las grandes firmas de e-commerce darán la alternativa a sus clientes de recoger las mercancías en el centro de las ciudades y veremos cómo en cierta forma el transporte urgente irá adentrándose en las ciudades para estar cerca de los usuarios”.
Por Funds Society, Madrid