Las socimis deberán enfrentarse en el corto y medio plazo a una serie de factores adicionales muy significativos. Según la tercera edición del informe sobre la evolución del mercado de las socimis elaborado por BME y JLL España, en esta ocasión titulado “Socimis 2021: un futuro sostenible”, el incremento de su tamaño para ganar eficiencia, la sostenibilidad y la digitalización serán los tres retos más importante para estos vehículos.
El mercado de socimis, aún joven, sigue presentando una elevada concentración y heterogeneidad, conviviendo vehículos de elevado tamaño individual y liquidez en la negociación de sus acciones, con otros de muy limitado peso. En este punto, Enrique Losantos, Ceo de JLL, ha resaltado la importancia de las economías de escala, sobre todo en momentos de incertidumbre, pero reconoce que “bien la falta de producto o la distribución de la propiedad, impiden alcanzar mayores tamaños y crecimiento individuales”.
En este sentido, el primer reto para las socimis viene definido por su propia configuración actual. Son vehículos abiertos, de inversión colectiva y, para este fin, según se explica en el informe, deben incrementar su tamaño individual y su difusión. “De esta forma, el inversor podrá aprovechar estos esquemas de inversión indirecta en el sector inmobiliario frente a la inversión tradicional directa y, con ello, aprovecharse de la mayor diversificación de una cartera de activos y de una mayor profesionalización de la gestión de estos”, analiza el informe.
Por otro lado, las empresas inmobiliarias también han de poner foco en las necesidades de alcanzar nuevos niveles de sostenibilidad. Según se desprende de algunas de las cuestiones tratadas en el informe, el sector inmobiliario es el sector de mayor impacto medioambiental entre todos, si se suman los impactos en emisiones de CO2 de la actividad constructora y del impacto en la operación de los inmuebles. Las socimis, como grandes tenedoras de activos inmobiliarios, ya están sensibilizándose a la petición de la comunidad inversora en estos términos.
“Aquellos que hemos dedicado nuestra formación y carrera profesional a la economía, sabemos bien que la teoría económica se basa en el binomio formado por la rentabilidad y el riesgo. Pero es, en estos momentos, cuando ese binomio tradicional está transformándose, sin opción de vuelta atrás, en el trinomio formado por la rentabilidad, el riesgo y el impacto social, incluyendo el medioambiental”, reflexionan Losantos y Javier Hernani, Ceo de BME, en el preámbulo del informe.
Según estimaciones de la Organización Green Building Council, una oficina neutra en huella de carbono será un 17% más costosa de construir, pero menos gravoso de mantener. Estos beneficios directos están repercutiendo positivamente en los inquilinos, pero la evolución del mercado determinará si tendrán su efecto en un incremento de las rentas.
Por último, las socimis han de atender también a las exigencias de la digitalización y los cambios que los desarrollos tecnológicos están produciendo en todas las actividades económicas, muchos de ellos basados en las tecnologías DLT (Distributed Ledger Technology) y en la cadenas de bloques (blockchain), como herramientas que confieren, a priori, una mayor eficiencia operativa.
El COVID-19 ha interrumpido la tendencia de crecimiento de las socimis pero la recuperación es potente
El efecto del COVID-19 ha roto la senda de crecimiento de los últimos años de las socimis, no solo en valor sino también en la fertilidad de número de vehículos anuales. Pero, pese a una crisis económica histórica, los autores del estudio consideran que las socimis han encajado y superado el golpe, consecuencia de la «profesionalización de la gestión, preservando una disciplina financiera en momentos donde la apelación a la deuda era “fácil”, reflexiona Losantos. «Ahora, estamos en una senda clara de recuperación, sin ser una V está siendo bastante potente”, añade.
Jesús González Nieto-Márquez, director gerente de BME Growth, ha destacado que las socimis son claramente una opción para un espectro cada día más amplio de inversores. “Compañías de seguros, fondos de pensiones, inversores de alta renta e inversores retail comienzan a ser habituales en este mercado. Las perspectivas ante el final de la pandemia comienzan a presentar oportunidades de consolidación en un segmento que no ha perdido nada de atractivo”.
Esta edición del estudio se ha realizado a partir del análisis pormenorizado de los 79 vehículos activos en el mercado español más uno cotizado en Luxemburgo. A cierre de abril de 2021, el mercado de socimis alcanzó un valor de 22.451 millones de euros, frente a los 22.026 millones del año anterior, lo que supone un incremento del 2% (algo menos de 500 millones de euros) y una pérdida del 13% (3.300 millones de euros) si la comparación la realizamos con respecto al cierre del ejercicio 2019. El peso de los cinco vehículos más grandes en términos de capitalización bursátil supone el 64% del mercado total, frente a 67% en 2019.
Por mercados, a diciembre de 2020, BME Growth mostraba un valor de mercado de 13.600 millones de euros, frente a los 8.300 millones del mercado principal, lo que en términos relativos supone un incremento del 4,5% y una pérdida del 34% (respectivamente) frente al cierre en el año 2019. El efecto de recuperación de las cotizaciones a lo largo del primer cuatrimestre de este año se ha dejado sentir con mayor intensidad en la bolsa, al haber recuperado más de un 11% de valor, frente a la situación plana del mercado alternativo.
En cuanto a la retribución a sus accionistas, si en 2019 se repartieron 1.151 millones de euros en dividendos pagados, de los que 437 correspondieron a las 4 grandes socimis cotizadas en bolsa, en 2020 el importe total distribuido bajó hasta los 707 millones de euros, de los que corresponden 257 millones a los principales vehículos de inversión. «Han otorgado rentabilidad vía dividendos a sus accionistas, que sigue siendo muy atractiva, perteneciendo a un mercado bursátil (regulado) que les ofrece una gran visibilidad ante la comunidad inversora y ello es herramienta para superar tiempos de incertidumbre y serán herramientas para captar nuevos fondos para inversores», apunta Losantos.
En el mercado europeo, el valor global de los REITs asciende a 210.000 millones de dólares en diciembre de 2020, lo que supone un fuerte de crecimiento frente al año anterior, siendo Reino Unido, Francia, Holanda y España los países claves de la recuperación, manteniendo un peso del 1,5% sobre la capitalización total del mercado bursátil. El gran “pero” del mercado europeo- en comparación con el americano- sigue siendo el reducido tamaño individual por vehículo, alcanzando un importe por debajo de los 1.000 millones de dólares.
