La incertidumbre en los precios y las condiciones financieras cada vez más ajustadas continúan afectando a la inversión inmobiliaria en Europa. Sin embargo, se pueden observar las primeras señales de recuperación con los inversores interesados en joint ventures y transacciones sale and leaseback, según el último informe EMEA Capital Markets – Snapshot de Colliers referente al segundo trimestre de 2023.
La confianza en los precios del mercado aún no ha vuelto completamente a la región europea debido a la persistente inflación en muchos países, lo que ha llevado a nuevos aumentos en las tasas de interés de los bancos centrales. Luke Dawson, director global y de Mercados de Capital de EMEA de Colliers, explica: «La negociación sigue viéndose afectada por las diferencias de valoración entre compradores y vendedores, que se reflejan en la diferencia entre precio de compra y precio de venta. Muchos inversores todavía muestran reticencia a poner grandes carteras y activos en el mercado debido a la limitada demanda de compradores y las restricciones financieras que dificultan alcanzar los precios deseados. En este momento, el punto óptimo para las transacciones parece estar entre 20 y 60 millones de euros«.
Sector industrial y logístico como opción preferente
El sector industrial y logístico (I&L) destacó en un trimestre en general débil para la región EMEA (Europa y Oriente Medio). Los precios en el sector I&L se han ajustado más rápidamente en la turbulenta situación macroeconómica, con un crecimiento en el alquiler que ha incentivado más transacciones. Sin embargo, los propietarios todavía se muestran reacios a poner activos logísticos prime en un mercado de condiciones adversas.
Transacciones relevantes en oficinas
Una situación similar sigue afectando a la demanda, a la oferta y al dinamismo en el sector de oficinas, en activos de diferentes tipologías y ubicaciones. No obstante, se han cerrado algunas operaciones relevantes, como la venta de la sede mundial del gigante hotelero Accor en París al Grupo Valesco, por 460 millones de euros. La transacción, asesorada por Colliers, se estructuró como un sale and leaseback a 12 años, lo que permitirá a Accor simplificar su balance y operativa.
Crecimiento en joint ventures
Los inversores están explorando diversas estructuras para optimizar su exposición a los mercados. «Muchos de los inversores con los que estamos hablando buscan un socio para desarrollar proyectos, especialmente en el mercado industrial y logístico«, comenta Luke Dawson. «Las joint ventures viven un momento dulce con inversores que buscan una plataforma de crecimiento sin tener que establecer su propio equipo de gestión de activos«.
Atractivo del value-add
Otra tendencia destacable es que los inversores buscan propiedades con potencial de valor añadido que puedan renovar y mejorar. «Ahora los inversores buscan cierta protección ante posibles desventajas en oficinas, lo que significa que desean agregar valor a las propiedades a través de mejoras en sostenibilidad que cumplan con las nuevas demandas en el entorno de trabajo y de emisiones de energía«, señaló Damian Harrington, director de Investigación de Global y Mercados de Capital de EMEA en Colliers.
Tasas de interés y ajustes de precios
Colliers no anticipa un aumento significativo en la actividad inversora en el sector inmobiliario hasta el cuarto trimestre de 2023, donde se espera que las tasas de interés alcancen su punto máximo.
«La Reserva Federal y el BCE aumentaron recientemente los tipos de interés en otros 25 puntos básicos (pb) en julio para controlar la inflación, y esperamos que la decisión del Banco de Inglaterra siga el mismo camino. De este modo, la brecha de rendimientos de todos los sectores en Europa se reduciría a cero, o casi, a finales del segundo trimestre de 2023«, añade Damian Harrington.
«El lado positivo de todo ello es que EE.UU. y el Reino Unido se están acercando a los tipos máximos, y el BCE no está muy lejos, por lo que los inversores pueden empezar a esperar que los tipos vuelvan a bajar en el próximo año. El momento en que esto ocurra es objeto de debate, y podríamos asistir a nuevos ajustes de precios a corto plazo. El coste de refinanciar la deuda debería atraer más activos al mercado, sobre todo en Alemania y los países nórdicos, donde las correcciones de valor y la exposición a la deuda son elevadas«.
Los Hoteles dominan el mercado español en el segundo trimestre
El repunte del turismo postpandemia está beneficiando al sector hotelero en algunos mercados. En España, los hoteles representaron el 36% del volumen total de inversión en el trimestre, con el segmento de Lujo como principal protagonista. Este es el dato positivo en un trimestre que ha sido débil en términos de inversión, ya que las decisiones de compra se han visto afectadas, no solo por un entorno cambiante de tasas de interés, sino también por incertidumbres relacionadas con las elecciones generales.
Debilidad prolongada en Alemania
Con volúmenes alrededor de 5.000 millones de euros de inversión inmobiliaria, el segundo trimestre en Alemania fue tan débil como el primero. Los volúmenes para la primera mitad de 2023 fueron menos de la mitad del promedio de los últimos 10 años, y no se espera una mejora significativa en la segunda mitad de 2023 debido a los altos costes de financiación y su impacto en la renegociación de la deuda.
La incertidumbre sobre la inflación atenúa la inversión en Reino Unido
Con una inflación superior a la prevista en el segundo trimestre, en el Reino Unido, sigue abierto el debate sobre cuándo alcanzarán su máximo los tipos de interés. Esta situación lastra la inversión inmobiliaria y el cierre de operaciones en uno de los mercados más dinámicos de Europa, con volúmenes de 6.000 millones de euros que han descendido en más de un 60% respecto al mismo trimestre del año anterior. La atención de los compradores se ha desplazado notablemente hacia las oportunidades en activos value-add mientras que los activos core siguen estancados debido a los amplios diferenciales entre oferta y demanda.
Por Fórmate a Fondo
