AEW, gestor de inversiones y activos inmobiliarios, affiliate de Natixis IM, publica su informe de investigación actualizado sobre el riesgo climático en el sector inmobiliario europeo, basado en 196 segmentos de mercados prime, en 20 países y cinco sectores. Este último informe se centra en el riesgo de transición relacionado con el clima y predice un aumento de casi el 30% en el capex anual necesario para cumplir los objetivos de descarbonización a 19 puntos básicos.
Se anticipa que esto será alcanzable para los inversores dada la rentabilidad anual proyectada por AEW del 8,8% en todos los sectores prime europeos para el periodo 2024-28. Esto se compara con una estimación de 15 puntos básicos de inversión anual requerida en el informe de AEW de septiembre de 2023.
Este aumento de la inversión necesaria para cumplir los objetivos de descarbonización se debe a tres factores, según el informe:
En primer lugar, la intensidad energética actual de los edificios europeos lleva un retraso medio del 31% con respecto a los objetivos del Acuerdo de París incorporados en las trayectorias del CRREM. Esto requerirá que la industria adopte trayectorias más pronunciadas para alcanzar y cumplir los objetivos en 2050. Según el informe, los mercados británico y francés están por delante de la media europea, mientras que España está muy por debajo.
En segundo lugar, los nuevos datos ofrecen ahora una forma de contabilizar el carbono incorporado en los elementos individuales de una rehabilitación que reducen la intensidad energética operativa, como la instalación de bombas de calor, ventanas y aislamiento. Este carbono incorporado aumenta aún más la necesidad de reducir la intensidad energética. El informe calcula que el carbono incorporado en las reformas es de 67 kg de CO2/m2, siendo las oficinas las más afectadas.
Por último, el valor del capital ha disminuido un 9% desde el año pasado, como consecuencia de la subida de los tipos de interés, que se ha tenido en cuenta en el análisis. Dado que el coste de las adaptaciones necesarias se mide como un porcentaje de los valores de capital, esto contribuye a un aumento de la prima de riesgo de transición climática. Se espera que el descenso continuado de los tipos de interés ayude a invertir este impacto en el futuro.
Según el informe de la affiliate de Natixis IM, el sector logístico europeo tiene la mayor prima de riesgo de transición relacionada con el clima, con 54 puntos básicos de inversión anual adicional por año, debido a un menor valor relativo del capital por metro cuadrado, lo que reduce su denominador y eleva su prima de riesgo de transición. Esto coincide con los resultados del año pasado. A este respecto, París tiene una prima de riesgo de transición superior a la media porque los valores del capital logístico en la región parisina no son tan elevados como en Alemania y los Países Bajos.
Según el CRREM, la inversión necesaria para la modernización se estima en 14 euros por m² y año, y es poco probable, según el informe, que sea diferente entre los activos situados en zonas prime y los situados en zonas no prime.
“Al tener valores de capital más bajos, se calcula que los activos no prime necesitarán una media de 36 puntos básicos de inversión para reducir la intensidad energética, casi el doble de los 19 puntos básicos de los activos prime. Sin embargo, las mayores rentabilidades de los activos no deberían permitir que la mayoría de los inversores pudieran hacer frente a estos costes de inversión. Existen diferencias significativas por sector con respecto a la media sectorial de 14 euros por metro cuadrado y año. Los centros comerciales y la logística se sitúan en 18 y 17 EUR/m2 anuales, mientras que el sector residencial es el más bajo, con 10 EUR/m2 anuales”, concluye el informe.
Hans Vrensen, director de Investigación y Estrategia para Europa de AEW, ha comentado: “Los propietarios e inversores inmobiliarios necesitan adaptar sus activos para cumplir los objetivos de descarbonización a largo plazo según el Acuerdo de París. Sobre la base de nuestro último análisis, seguimos confiando en que las inversiones adicionales en capex de adaptación necesarias para cumplir estos objetivos son manejables para la industria, a pesar del aumento de los costes para hacerlo. Los inversores deberían poder seguir obteniendo rentabilidades atractivas ajustadas al riesgo en el sector inmobiliario europeo. Los últimos datos muestran que el sector podría llevar retraso en el cumplimiento de los objetivos. Sin embargo, aunque los inversores tengan que ponerse al día y cumplir unos objetivos de capex de descarbonización más exigentes en el futuro, siguen siendo alcanzables”.
Por Marcelo Soba
Por Funds Society, Madrid