«El momento de la financiarización de los bienes inmuebles ha terminado y estamos entrando en una era en la que los bienes inmuebles deben ser funcionalmente relevantes para obtener valor». Esta es la principal reflexión que lanza Columbia Threadneedle Investments en su último informe de perspectivas del sector inmobiliario mundial de cara a 2024.
Según los autores del documento, el mercado inmobiliario se tomó un largo y profundo respiro en 2023. «La volatilidad de los mercados financieros, la incertidumbre sobre el momento y el lugar en que disminuirían las fuertes subidas de los tipos de interés y la persistente inflación elevada en todas las jurisdicciones frenaron el apetito de los inversores por el sector inmobiliario, retrasando la tan necesaria y esperada recuperación del sector», indican.
De cara a 2024, a medida que avanza el año y ciertas dudas se van despejando, la gestora considera que está surgiendo un sentimiento inversor más equilibrado. «El camino que tenemos por delante no está exento de desafíos, y cambiará como lo hacen las estaciones, pero prevemos un entorno económico más estable que se traducirá en un entorno financiero más manejable, lo que ayudará a respaldar las decisiones de los inversores y a estimular la actividad transaccional. No hemos asistido a la avalancha de dificultades en los mercados inmobiliarios que muchos habían previsto y, aunque no esperamos una corrección masiva de las valoraciones, sí esperamos que se produzca una revalorización que dé lugar a una mayor oportunidad de compra de activos de buena calidad. También esperamos que se reduzca la diferencia entre las expectativas de compradores y vendedores», indican los autores del informe en su introducción.
Según Joanna Tano, responsable de Análisis sobre el Sector Inmobiliario de EMEA de Columbia Threadneedle Investments, y Hans Nordby, responsable de Análisis de Real Estate (US) de Lionstone Investments, parte de Columbia Threadneedle Investments, las condiciones financieras seguirán siendo restrictivas en 2024. «Esperamos que en los próximos doce a veinticuatro meses aparezcan más oportunidades en el mercado. Las condiciones de financiación seguirán siendo restrictivas, aunque empezarán a relajarse en la segunda mitad del año, pero las adquisiciones deben ser selectivas, no sólo geográficamente, sino también en términos de calidad y a nivel sectorial. Las decisiones deben guiarse por tendencias a largo plazo que respalden las opciones sectoriales generales, pero también serán cruciales las diferencias y oportunidades dentro de los sectores, subsectores, ciudades y submercados, así como entre ellos», indican ambos expertos.
Además, el informe reconoce que las megatendencias mundiales -demografía, digitalización, desglobalización y descarbonización- seguirán influyendo en el potencial de rentabilidad y en la asignación sectorial, afectando a las distintas regiones de maneras diferentes. Los activos deben conservar su relevancia funcional para justificar su presencia en las carteras de inversión, temas que volveremos a tratar a lo largo de este año. Los vientos de cola estructurales favorecen a algunos sectores, por lo que el informe se inclina por la logística, determinados segmentos del mercado minorista y el residencial», indica.
Según el informe, estos cambios demográfico son relevantes, ya que dirigirán el futuro del sector inmobiliario en múltiples segmentos. Por ejemplo, ante una población que envejece y otra más joven que estará más capacitada tecnológicamente, el segmento de la logística verá impulsada su demanda por el near shoring, el on shoring y el friend shoring, «ya que muchas empresas buscan asegurar el futuro de sus cadenas de suministro, y las bajas tasas de desocupación allanan el camino para un crecimiento positivo de los alquileres.
En este contexto, el informe señala que los mercados minoristas de las grandes superficies se están beneficiando de la sólida recuperación del turismo, tanto internacional como nacional, siendo el sector del lujo el más resistente, ya que miran más allá de sus productos «tradicionales», mejorando y ampliando sus marcas para incluir hoteles y hostelería, ofreciendo un estilo de vida a sus clientes. Esta tendencia también se notará en los almacenes minoristas, ya que la cambiante mezcla de inquilinos en los parques comerciales está mejorando el atractivo para el consumidor y alargando el tiempo de permanencia, transformando los parques de almacenes minoristas en un destino de gasto diario, ofreciendo resistencia operativa y una sólida demanda de inquilinos en un entorno de baja desocupación.
En el caso del segmento residencial, el informe explica que la vivienda se está transformando por los cambios demográficos, pero la oferta no se ajusta a la demanda en cuanto a número, tamaño y ubicación. «El coste de la compra ha aumentado por encima del crecimiento salarial y la difícil asequibilidad de la vivienda en propiedad sigue haciendo que aumente la demanda del sector del alquiler», indican el documento. Por último, destaca que el subsector del alojamiento para estudiantes ha evolucionado rápidamente, pasando de una estructura de propiedad a menudo fragmentada, un parque obsoleto y parcelas de menor tamaño a una clase de activos institucionales consolidados que ofrecen rentas y un potencial de valor añadido.
Por último, el informe prevé que una nueva revalorización de los activos en algunas regiones y sectores presentará una atractiva oportunidad de compra para los inversores lo suficientemente valientes como para realizar transacciones en un entorno que aún no ofrece total transparencia. «Las adquisiciones selectivas son cruciales, teniendo en cuenta la geografía, la calidad y el sector tanto a nivel macroeconómico como microeconómico para aprovechar la dislocación del mercado. Las decisiones deben guiarse por tendencias a largo plazo que respalden las opciones sectoriales generales, pero también será crucial prestar atención a las diferencias y oportunidades dentro de los sectores, subsectores, ciudades y submercados, así como entre ellos. La selección de valores sigue siendo una habilidad importante para rentabilizar las tendencias estructurales», concluye el informe.
Por Funds Society, Madrid
