AEW, uno de los principales gestores de activos e inversiones inmobiliarias del mundo, afiliado de Natixis Investment Managers, ha publicado su informe ‘Perspectivas europeas de mitad de año de 2024’, en el que examina los sectores y mercados inmobiliarios que previsiblemente registrarán las mayores recuperaciones, a medida que la revalorización del mercado llega a su fin.
Dado que la inflación ha descendido a niveles próximos al objetivo en los últimos seis meses, se espera que los bancos centrales comiencen a revertir algunas de sus subidas de tipos en el segundo semestre de 2024. El escenario base de AEW, especializada de Natixis IM, prevé que la inflación, los rendimientos de los bonos y los costes de los préstamos inmobiliarios disminuyan. A pesar de que algunas de las mayores economías europeas –en particular Reino Unido y Alemania– se encuentran en recesión técnica, las modestas previsiones de AEW sobre el crecimiento del PIB se mantienen prácticamente sin cambios con respecto a su último informe sobre las perspectivas de 2024 publicado en noviembre de 2023.
Hans Vrensen, director de Investigación y Estrategia para Europa de AEW, comentó: «Incluso con los continuos riesgos geopolíticos mundiales, nuestras últimas perspectivas confirman que la reciente mejora de la confianza de los inversores está justificada. A pesar de la persistente preocupación por el segmento de las oficinas prime, nuestras previsiones de rentabilidad para las nuevas inversiones en este subsector lo han situado en el primer puesto. Esto debería permitir que más inversores adopten un enfoque selectivo y más proactivo en el sector inmobiliario europeo y que vuelva la liquidez al mercado. Se espera que el coste de la deuda descienda, lo que debería permitir que gran parte del déficit de financiación de la deuda restante se resuelva en los próximos años».
Continúan los signos de mejora del sentimiento hacia el sector inmobiliario
El diferencial de los rendimientos inmobiliarios sobre los rendimientos de la deuda pública se amplió en 80 puntos básicos en los dos últimos trimestres. Aunque es posible que los inversores no puedan volver a los diferenciales excesivos observados en el periodo 2014-2021, el atractivo relativo del sector inmobiliario ha mejorado y está en línea con la media de los últimos 25 años.
Sobre la base de la última encuesta trimestral de Expectativas de Activos Reales, confirman que el sentimiento sobre las expectativas de valor del capital ha mejorado de forma constante desde el cuarto trimestre de 2022 en todos los sectores, con la excepción de las oficinas.
El último análisis de valor relativo de AEW respalda la mayor proactividad de los inversores
La última evaluación de AEW sobre el valor relativo respalda un giro positivo en el sentimiento del mercado, con más del 93% de los 168 mercados europeos cubiertos clasificados como atractivos (101) o neutrales (55), sobre la base de sus previsiones actualizadas. La valoración de AEW implica una tasa de rentabilidad esperada ligeramente inferior, del 8,7% anual, y una tasa de rentabilidad exigida del 6,9% anual, lo que se traduce en un exceso positivo de 185 puntos básicos de media en los 168 segmentos de mercado principales cubiertos.
Por países, Alemania sigue a la cabeza en términos de valor relativo con los mercados más atractivos. En cuanto a los mercados individuales, el residencial prime británico ocupa el primer puesto, mientras que el logístico prime español y belga, y el de oficinas prime holandés y alemán ocupan los primeros puestos en sus respectivos sectores. Además, España ocupa el tercer puesto en centros comerciales después de Bélgica y Alemania. El análisis de valor relativo incorpora las últimas previsiones de renta y rentabilidad de AEW.
Previsión de crecimiento medio de los alquileres prime del 2,1% anual para los próximos cinco años
La previsión base de AEW muestra una pequeña reducción en su estimación de crecimiento medio de los alquileres prime, del 2,2% previsto en el último informe sobre las perspectivas para 2024 –publicado a finales de 2023– al 2,1% anual para 2024-28. Con un 2,7% y un 2,5% anual, los sectores logístico y residencial siguen siendo los más dinámicos en cuanto al crecimiento de los alquileres prime, mientras que las oficinas se sitúan en el 2,2% y el comercio minorista en el 1,6% anual. Estas previsiones de crecimiento de los alquileres confirman que, en general, los mercados europeos de ocupación se han mantenido en buena forma.
El índice de Nivel de Activos de INREV –asociación europea de inversores en vehículos inmobiliarios no cotizados–, que realiza un seguimiento del rendimiento de las carteras inmobiliarias de los inversores institucionales, muestra que el sector de oficinas ha experimentado el mayor aumento de vacantes desde la pandemia, con un 9,1%, aunque sigue estando por debajo del 12,0% registrado en 2014. La desocupación residencial se sitúa en el 4,3%, seguida de la minorista (4,0%) y la logística (2,1%), según INREV.
La rentabilidad prime se estima en un 8,8% anual, con el mayor repunte para las oficinas (9,6% anual)
El volumen de inversión inmobiliaria europea se redujo a 150.000 millones de euros en 2023, algo más de la mitad del volumen total en 2022. AEW prevé que los volúmenes de inversión europeos de 2024 se sitúen sólo ligeramente por encima de esa cifra, en 160.000 millones de euros, ya que los diferenciales entre los precios de compraventa se mantienen elevados. Dado que se espera que la revalorización continúe hasta mediados de 2024 y que el escenario base de AEW asume unos rendimientos de los bonos proyectados más bajos, la predicción de AEW de que los rendimientos de los inmuebles prime aumentarán entre 20 y 65 puntos básicos en todos los segmentos durante los próximos cinco años se mantiene sin cambios. Sin embargo, como los rendimientos se ampliaron más de lo previsto en el segundo semestre de 2023, este ajuste de los mismos se produce a partir de un nivel más alto que antes.
Se prevé que las nuevas inversiones en oficinas prime generen la mayor rentabilidad de todos los segmentos, con un 9,6% anual en los próximos cinco años. Esto se debe a la magnitud de la revalorización del sector, que fue mayor de lo previsto tanto en 2023 como en el primer trimestre de 2024, y se prevé que continúe en el segundo trimestre de 2024. Se espera un mayor repunte para las oficinas en comparación con otros sectores. El momento exacto de la recuperación de las oficinas sigue siendo incierto, ya que persiste el sentimiento negativo hacia esta clase de activos y siguen existiendo problemas de refinanciación. Además, continúa la divergencia entre oficinas prime y secundarias, impulsada por la demanda de espacios de mayor calidad por parte de los ocupantes.
Las rentabilidades prime en todos los sectores para 2024-28 se estiman en un 8,8% anual, lo que supone una modesta reducción respecto al 9,2% anual previsto en el informe de AEW Perspectivas 2024 de noviembre de 2023. En el escenario base de los analistas para 196 mercados europeos, el Reino Unido ocupa el primer lugar en cuanto a rentabilidad total prime prevista, con un 10,5% anual, impulsado por los mayores rendimientos actuales y la mayor compresión de rendimientos prevista en comparación con otros países. La logística prime sigue siendo uno de los sectores más atractivos, ocupando el segundo lugar con una rentabilidad del 9,5% en los próximos cinco años, mientras que el residencial se sitúa en el 8,3% anual y el minorista en el 7,9% anual.
La deuda sigue en camino de volver a aumentar
Basándose en las últimas estimaciones disponibles sobre el rendimiento de la deuda pública, AEW prevé ahora que los costes de endeudamiento del sector inmobiliario de la zona euro alcancen un máximo del 4,5% en el primer trimestre de 2024 y se estabilicen en el 4,25% a mediados de 2025, dados los elevados niveles históricos de correlación entre los rendimientos de la deuda pública y los tipos swap a cinco años. Esto hará que la deuda vuelva a ser rentable para algunas inversiones prime de mayor rendimiento.
Persisten los problemas de refinanciación
El análisis de la brecha de financiación de la deuda europea (DFG) de AEW, que abarca todos los sectores y 20 países, aumenta hasta los 99.000 millones de euros, frente a los 90.000 millones de euros calculados en el informe Perspectivas 2024 publicado en noviembre de 2023, siendo los préstamos respaldados por oficinas y con sede en Alemania los que presentan el mayor déficit. El aumento se debe principalmente a un descenso del valor del capital mayor de lo previsto en el segundo semestre de 2023. Sin embargo, dado que se prevé que el 17% de todos los préstamos originados en 2018-21 se enfrenten a una DFG en Europa, el impacto permanece prácticamente inalterado.
Por Funds Society, Madrid
