Un nuevo tipo de ciudad está comenzando a desafiar los mercados tradicionales y más establecidos de real estate comercial del mundo, según el último Investment Intensity Index de JLL, un índice que compara el volumen de inversión inmobiliaria directa en el segmento comercial en una ciudad durante un período de tres años en relación con su tamaño económico actual, proporcionando una medida de la liquidez del mercado y un barómetro de la salud económica general de una ciudad.
Tras estudiar 150 ciudades de todo el mundo, esta última edición identifica las 30 primeras clasificadas y muestra como las ciudades que ha denominado “New World Cities» ocupan los primeros puestos del índice, y representan 21 de las 30 ciudades principales. Se trata de poblaciones habitables, de tamaño pequeño a mediano, con infraestructura sólida y mercados transparentes, y su contribución a los volúmenes globales de inversión ha aumentado de 12% en 2006 al 23% en 2016.
«Las New World Cities son cada vez más atractivas para los inversores internacionales, y ahora representan más de una quinta parte de la actividad transaccional internacional global, frente al 14% de hace una década», dice Jeremy Kelly, director global de Investigación de JLL. La tecnología y la innovación están impulsando el atractivo de las este tipo de ciudades en Estados Unidos, con Silicon Valley, San Francisco, Boston, Seattle, Austin, Denver, Raleigh-Durham, Phoenix y San Diego colándose en el Top 30 mundial.»Muchas de estas New World Cities están logrando alcance global a través de la especialización y de mostrar su capacidad para adaptarse a las cambiantes demandas económicas y tecnológicas», añade Kelly.
El resto de puestos de este listado de 30 está ocupado por las llamadas “Established World Cities” -aquellas localidades con economías más globalizadas y competitivas y concentraciones más profundas de empresas, capital y talento-, por cuyos activos los inversores siguen mostrando un fuerte apetito.
En la última década, un conjunto de 40 New World Cities ha aumentado su participación en los volúmenes globales de inversión inmobiliaria, pasando de 12% en 2006 a 23% de los volúmenes globales en 2016, superando el porcentaje invertido en “los seis grandes” mercados: Nueva York, Londres, París, Tokio, Hong Kong y Singapur. «El apetito de los inversores por activos de primer nivel en los mercados más globalizados del mundo continúa siendo sólido y las Established World Cities acaparan los primeros puestos por volúmenes de inversión absolutos, con 8 ciudades entre los 10 principales mercados», dice Kelly.
Sin embargo, con algunas excepciones notables, el tercer grupo de ciudades, las ciudades emergentes -aquellas capitales empresariales y políticas de economías grandes o medianas que funcionan como puerta de entrada para firmas internacionales, comercio e inversiones- siguen luchando por llamar la atención de los inversores pero ninguna de ellas ha conseguido estar en el índice presentado ahora.
Sin ciudades emergentes del mundo entre los 30 primeros, los inversores parecen centrados firmemente en ciudades maduras en mercados transparentes.»A pesar de estar entre las ciudades más globalizadoras del mundo y actuar como puerta de entrada para el comercio internacional y la inversión en economías en rápida expansión, las ciudades emergentes aún representan sólo el 6% de los volúmenes globales», dice Kelly. Sólo Shanghai y Pekín han acumulado una masa crítica de actividad inversora, y aparecen consistentemente en el Top 30 por volúmenes absolutos. Sin embargo, ninguna de las dos ciudades alcanza el estatus de `Established World City’.
«A pesar de su atractivo, las ciudades emergentes necesitarán mejorar la transparencia del mercado y la supervisión reguladora, y construir plataformas financieras sólidas, para atraer volúmenes de inversión que se correspondan a su creciente peso económico», dice Kelly. La baja disponibilidad de existencias, las condiciones de entrada en el mercado y los desafíos de infraestructura son también factores importantes para estas localidades.
«Sin embargo, con las asignaciones inmobiliarias por parte de los inversores institucionales en alza, y nuevas fuentes de capital apuntando al sector, los inversores buscarán cada vez más satisfacer sus necesidades en las ciudades emergentes del mundo, que acaparan el 60% de los desarrollos de oficinas previstos hasta 2020 en mercados emergentes».
