Las previsiones de Urban Land Institute (ULI) contemplan que la economía de Estados Unidos y la industria de real estate comercial experimenten, en general, un crecimiento moderado hasta 2019. El último “ULI Real Estate Consensus Forecast”, un pronóstico de consenso semestral, proyecta un crecimiento saludable del PIB; un crecimiento moderado del empleo; volúmenes relativamente altos pero moderados de real estate comercial; la continuada apreciación de los precios comerciales; el crecimiento del alquiler; resultados positivos, pero menores; porcentajes de empleo/desempleo relativamente estables para todos los sectores de real estate comercial; y crecimiento continuo de las viviendas unifamiliares.
Entre las principales conclusiones, la encuesta muestra que después de un máximo en el volumen anual de transacciones en real estate comercial de 547.000 millones, se espera que el volumen de ventas continúe cayendo desde los 489.000 millones de 2016 hasta 450.000 millones en 2017 y 2018, para situarse en 430.000 millones en 2019. Se anticipa una caída similar en la emisión de CMBS (títulos respaldados por hipotecas comerciales), una importante fuente de financiación para el real estate comercial. Su emisión creció consistentemente desde 2009 para llegar a 101.000 millones en 2015, disminuyó hasta 76.000 millones en 2016, y se espera mantenga este nivel en 2017. La previsión contempla aumentos hasta 80.000 millones y 85.000 millones, para 2018 y 2019, respectivamente.
Además, se prevé que los precios de los activos comerciales crecerán a ritmo moderado (5% en 2017, 3,5% en 2018 y 3% en 2019), quedándose por debajo de la media del 5,7% que se registró entre 2001 y 2016; y que los activos inmobiliarios institucionales proporcionen rentabilidades totales del 7% en 2017, moderándose a 6% en 2018 y manteniéndose en ese nivel en 2019. Por tipo de propiedad, se espera que las rentabilidades 2017 oscilen entre el 9,8% para el segmento industrial y el 6% para oficina y apartamentos. En 2019, se espera que las rentabilidades oscilen entre el 7,9% para activos industriales y el 5,5% para los apartamentos.
Los porcentajes de disponibilidad y desocupación continuarán mejorando en 2017 para propiedades industriales, oficinas y locales comerciales, y permanecerán esencialmente estables en 2018 y 2019. La excepción es el sector de los apartamentos, que tras estar cerca de mínimos históricos en 2015, se espera aumente otra vez en 2017 a 5,2%. Se espera que la tasa de ocupación del sector hotelero se mantenga estable en 2017 y disminuya ligeramente en 2018 y 2019. Por otro lado, los alquileres de propiedades comerciales continuarán aumentando hasta 2019 en todos los sectores, aunque a ritmo más moderado que en los últimos años.
En 2017 el alquiler de los cuatro tipos de propiedad principales aumentará entre el 4,6% del sector industrial y el 2% de los apartamentos. Los aumentos de alquiler en 2019 oscilarán entre el 3% del sector industrial y el 2% del comercio minorista, oficinas y apartamentos.
Por lo que respecta a los datos económicos, los encuestados esperan que el PIB aumente al 2,3% en 2017 (superando el 1,6% de 2016), y al 2,6% en 2018 antes de caer al 2% por ciento en 2019; que se creen 2,2 millones de puestos de trabajo en 2017; que la tasa de desempleo mantenga su tendencia descendente de los últimos siete años, llegando al 4,6% a finales de 2017, al 4,5% en 2018, y al 4,6% a finales de 2019.
Según William Maher, director de estrategia e investigación de LaSalle Investment Management para Norteamérica, miembro de ULI y participante en la encuesta, aunque esperanzadores, los resultados solo sugieren un moderado optimismo. «La última encuesta de economistas de real estate estadounidenses mostraba un marcado incremento en las expectativas de medidas económicas, probablemente debido a las propuestas del presidente Trump de reformar el código fiscal, reducir las cargas regulatorias e invertir en infraestructuras», señala. «Sin embargo, mientras que un mayor crecimiento del empleo y los ingresos será positivo para los mercados inmobiliarios de EE.UU., los evaluadores se muestran reacios a mejorar la calificación de los fundamentales del real estate o los beneficios”.
Estas previsiones se basan en una encuesta a 53 de los principales economistas y analistas de la industria, que representan a 39 de las principales empresas de inversión, asesoría e investigación del país. La encuesta, realizada en marzo de 2017, proporciona pronósticos de indicadores económicos amplios; mercados de capital inmobiliario; rendimientos de la inversión inmobiliaria para cuatro tipos de propiedad; y desocupación y porcentajes de alquiler para cinco tipos de propiedad.