La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta su último informe de inversión inmobiliaria con datos que corresponden al último trimestre del año pasado (hasta el 20 de diciembre de 2021) y a la inversión anual que el sector ha copado. Así, la consultora se muestra optimista ante los datos, destacando que la actividad en el sector inmobiliario ya está volviendo a niveles pre-pandemia, observándose un incremento de actividad notable en el segundo semestre del año. De hecho, los sectores que estaban considerados como más afectados por la pandemia (oficinas, retail y hoteles) están volviendo paulatinamente a sus niveles de actividad, con perspectivas de futuro más positivas.
Los niveles de actividad inversora del sector inmobiliario se sitúan cerca de los del año 2019, periodo en el que se percibió un pico del mercado. Las perspectivas positivas de la economía española para los próximos años, el elevado capital existente en los mercados y las rentabilidades menos atractivas que siguen ofreciendo otros productos financieros, continúan dirigiendo a los inversores al sector inmobiliario.
Estas inversiones ponen de manifiesto la confianza de los inversores en la demanda de aquellos sectores más boyantes actualmente, además de la recuperación de los más impactados por la pandemia en el corto-medio plazo.
El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos en el último trimestre del año se situará entre los 3.300 y los 3.500 millones de euros, teniendo en cuenta las operaciones firmadas hasta la fecha y las que actualmente están en exclusividad para firmarlas durante los próximos días.
En el acumulado del año, la inversión se aproxima a los 11.800 millones de euros, suponiendo un incremento del 30% respecto al mismo periodo de 2020. Este dato se aproxima a los máximos niveles históricos, registrados en 2019 (concretamente un 6% por debajo).
El sector logístico registra una inversión récord histórica
Después de casi siete trimestres desde la llegada de la pandemia, desde BNP Paribas concluyen cuáles han sido los sectores más dinámicos que han canalizado una gran parte de la inversión registrada.
Desde abril de 2020 hasta el 20 de diciembre de 2021, se han realizado operaciones de inversión por un volumen aproximado de 17.120 millones de euros. En este punto, el sector logístico sigue siendo el que más capital invertido ha concentrado, alcanzando el 25% del total del periodo mencionado (T2 2020 – 20 diciembre 2021).
De hecho, si se analiza la inversión en el 2021, también este sector se ha situado en la primera posición, registrando una cifra histórica récord en términos de inversión, copando 2.920 millones de euros, representando el 25% de la inversión total de 2021 y un 36% de la inversión en el último trimestre. Estos niveles reflejan un incremento del 89% si se compara con el año 2020 y del 58% respecto al anterior pico del mercado (2019).
La actividad registrada en el último trimestre ha sido también muy elevada, copando un volumen de inversión de 1.100 millones de euros. Como operaciones destacadas, sobre salen la compra por parte del fondo Aberdeen de una cartera de plataformas logísticas de nueva construcción y la adquisición por parte del fondo de inversión EQT Exeter de un portfolio logístico de Logicor, por un importe cercano a los 280 millones de euros.
Barcelona concentra gran parte de la inversión anual en oficinas, copando el 68% del volumen total nacional
Considerado como uno de los segmentos más afectados del COVID-19, la actividad registrada del sector de oficinas se está acelerando notablemente durante los últimos meses. Un mayor dinamismo en la demanda, derivado de la visión más precisa respecto a las necesidades de superficies de las empresas, está generando un aumento en la contratación. Esto se traduce en un volumen de inversión que se sitúa en los 646 millones de euros en el cuatro trimestre, mientras que, en el agregado del año, se alza hasta los 2.330 millones de euros, cifra similar a la que se registró en 2020, a falta de las operaciones que se firmen estos últimos días del año.
En el último trimestre, destaca la inversión que ha registrado Madrid, donde se han firmado operaciones por un volumen total de 256.5 millones de euros, siendo la venta de Retama 3 en Méndez Álvaro una de las operaciones más destacadas. En cuanto a Barcelona, la ciudad y su corona metropolitana han concentrado gran parte de la inversión anual, concretamente el 68% del volumen total nacional con operaciones como la compra de la Torre Diagonal por parte de Hines por 90 millones de euros o la adquisición de Tánger 66 en el 22@.
La inversión en el sector hotelero de 2021 se incrementa casi un 100% respecto a 2020 y un 49% en 2019
El sector hotelero ha sumado el 14% de inversión del cuarto trimestre, el más bajo del año, con 445 millones de euros. Destaca la adquisición por parte de Blasson Property del Hotel Punta Negra en Mallorca (90 millones de euros), la adquisición del Hotel Barcelona 1882 (60 millones de euros) y la venta del hotel Alexandra Curio en Barcelona (32 millones de euros). El volumen de inversión anual acumulado se sitúa en 2.390 millones de euros, cifra que representa un incremento de casi el 100% al total del año 2020 y del 49% sobre el 2019.
El mercado residencial se consolida como uno de los sectores más atractivos impulsados por el BTR
Es indudable negar que el sector residencia haya sido uno de los más atractivos para los inversores. Esto se debe al potencial crecimiento de la demanda en España y la elevada profesionalización que se está llevando a cabo con la entrada de fondos institucionales y el conocimiento local.
El volumen de inversión registrado en el último trimestre asciende a 320 millones de euros, mientras que en el acumulado anual la cifra se sitúa en 1.670 millones de euros. Este dato supone un incremento del 33% sobre los registros de 2020. Destacan como últimas operaciones la adquisición por parte de Grupo Lar y Primonial de un proyecto de BTR en el ámbito Mahou-Calderón de Madrid. Como ciudades que más atraen el apetito inversor, sobresalen Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Palma de Mallorca, Valencia, Murcia o Pamplona, entre otras.
Se prevé que la actividad a inicios de 2022 continúe siendo elevada, con operaciones de gran volumen que se encuentran en fase final de negociación.
El sector retail gana dinamismo con 432 millones de euros invertidos en el último trimestre
La actividad que el sector retail ha registrado en el último trimestre muestra el dinamismo con el que está avanzando, copando 432 millones de euros. Si se analiza la inversión anual, vemos cómo ésta se sitúa en 1.320 millones. Las operaciones de mayor volumen se continúan firmando en la tipología de puntos de venta de alimentación, que han concentrado el 49% del volumen registrado en 2021 hasta la fecha, como es el caso de la compra de Realty Income Corporation de 30 supermercados Caprabo a Merlin Properties, por un importe que se sitúa alrededor de los 110 millones de euros.
Como activo que se está recuperando, al sufrir en menor grado la pandemia, han sido los parques comerciales. En primer lugar, porque en términos de rentas son mucho más sostenibles, y en segundo lugar porque en la mayoría de los casos, los parques están asociados a alimentación o actividades que no han tenido restricciones demasiado severas. Destaca la reciente adquisición del Parque Comercial Las Mercedes compuesto por 22.000m2 de SBA, por parte de LaSalle Investment. En cuanto a locales comerciales o High Street, su actividad poco a poco empieza a recuperarse gracias a la recuperación del turismo y las afluencias en las calles, dos claves que empujan a aproximarse a los volúmenes de ventas registrados en años anteriores. Durante este último trimestre, destacan operaciones de inversiones realizadas en los principales ejes comerciales de ciudades como Madrid, Barcelona o Sevilla.
Los mercados alternativos registran un 32% más de inversión que en 2020
La inversión realizada en otros mercados alternativos representa el 5% del volumen registrado en el último trimestre del año. Si se analiza el total anual, la inversión asciende a 850 millones de euros, un 32% más que el volumen registrado en el total del año 2020. Por su parte, este segmento ha conseguido atraer en el cuarto trimestre 141 millones de euros. En esta categoría se incluyen residencias de estudiantes, que han concentrado el 48% del volumen contabilizado y las residencias de la tercera edad, que representan el 52% restante.
Los fondos institucionales de inversión continúan siendo los mayores protagonistas en tipo de inversores
Representando prácticamente la mitad del volumen contabilizado en 2021 con un 47% de cuota, los fondos institucionales de inversión continúan dominando el mercado si se analiza el tipo de inversor. Durante los últimos meses, destaca la elevada actividad realizada por las socimis.
Si se analiza el origen de los inversores, se observa cómo durante el cuarto trimestre del año el inversor estadounidense ha ganado una cuota de mercado muy elevada, solo por detrás del inversor nacional. En el cómputo global del año, el inversor nacional vuelve a destacar por encima del resto, con una cuota de mercado cercana al 40%, recuperando así el pulso de años de prepandemia.
Destaca también el capital alemán, que sigue teniendo protagonismo en el mercado español, alcanzando cuotas del 15% y doblando su aportación comparada con el año 2019.
El inversor privado o family office cada vez está más presente en operaciones de inversión. Hasta el 1 de diciembre, se han protagonizado operaciones de inversión por un volumen total de 622 millones de euros, representando un crecimiento de un 58% sobre la inversión registrada en 2020.
Por volúmenes de inversión, estos se mueven generalmente entre los 7 y 35 millones de euros, pero en los últimos tiempos se está observando un aumento en la participación de procesos de compra con un ticket de mayor volumen. En este punto, juegan un rol muy importante la banca de inversión, que ofrece esta posibilidad a los patrimonios privados. En 2021, la cuota de mercado de los bancos asciende a más del 11%, tan solo superado por las inmobiliarias y fondos de inversión.
Otro trimestre más, destacan las operaciones de Build to Rent dentro del residencial, con especial atención en Barcelona. A día de hoy representan un 50% de las transacciones de portfolios residenciales.
Los principales fondos de inversión presionan las rentabilidades de los sectores más demandados
El elevado capital con el que cuentan los fondos de inversión, destinado a invertir en el sector inmobiliario, se está trasladando a los procesos de venta y está presionando las rentabilidades en los sectores más demandados.
En el mercado de oficinas, por ejemplo, la rentabilidad Prime se ajusta alrededor de 15 puntos básicos en los últimos tres meses. En el sector logístico vemos que es donde más se están reduciendo las rentabilidades en los últimos meses, hasta situarse en 3,9% en el último trimestre del año. Incluso, se han registrado operaciones con rentabilidades inferiores, en operaciones con situaciones contractuales que transmiten mayor seguridad a los inversores, como periodos de obligado cumplimiento más extensos que la práctica habitual.
Por último, la rentabilidad prime de los locales comerciales prácticamente se han mantenido en niveles similares a los del trimestre anterior, situándose en el 3,5% en ciudades como Madrid y Barcelona.
Por Funds Society, Madrid
