En un entorno de retornos inciertos, alta inflación y volatilidad en los mercados financieros, los clientes han estado poniendo cada vez más atención en las inversiones inmobiliarias, especialmente en los mercados más profundos. Este es el contexto en que la latinoamericana HMC Capital está lanzando su nuevo fondo de renta inmobiliaria global.
Esta estrategia, llamada HMC Global Real Estate Income, fue presentada por la firma como una opción para diversificar portafolios y resguardar el patrimonio en el largo plazo, con el foco puesto en la entrega de flujos frecuentes y la liquidez.
“Este fondo tiene como objetivo principal dar acceso al mejor pool de activos inmobiliarios de renta a los inversionistas”, de la mano de reconocidos gestores del mundo de las inversiones alternativas, según describió Juan Pablo Hernández, socio y Head de Real Assets de HMC Capital, en el desayuno de presentación del vehículo.
El vehículo está denominado en dólares y tiene un tamaño objetivo de 100 millones de dólares, con el objetivo de invertir al menos un 90% de su patrimonio en proyectos inmobiliarios y fondos de inversión.
En asociación con BlackStone, KKR y DWS, la firma apunta a darle acceso a sus clientes –independiente del tamaño, y sin un monto mínimo de inversión– a una cartera de más de 3.000 propiedades, principalmente en Estados Unidos.
La estrategia
El corazón del nuevo fondo de HMC está en los activos inmobiliarios core, es decir, activos en ubicaciones estratégicas que no necesitan inversión adicional y que ya tienen flujos estabilizados. “Este fondo no va a salir a buscar. Son activos que ya existen, que ya están en renta y ya son parte del portafolio de inversión de estos gestores”, explicó Hernández.
En esa línea, la presentación de la gestora recalcó dos puntos fuertes de sus estrategia, de cara a los clientes: la repartición de dividendos y la liquidez.
“La idea es repartir el 100% del flujo operacional”, destacó el Head de Real Assets de la firma, con una repartición trimestral de dividendos a los inversionistas. Con todo, en HMC anticipan que la mitad del valor del fondo venga de los flujos entregados a los inversionistas, sin enfocarse en el componente de plusvalía de la cartera.
Hernández explicó que, después de seis meses de realizar la inversión, los aportantes del fondo tendrán la posibilidad de realizar rescates mensuales sin costos adicionales.
Eso sí, el ejecutivo aclaró que “esto no significa que tenga período de bloqueo”, ya que los clientes pueden rescatar desde el minuto en que inviertan, aunque antes de los primeros seis meses, tiene un costo asociado, de 1%.
HMC Global Real Estate Income es un fondo público domiciliado en Chile que ya está operando al momento de escribir este artículo, pero a futuro también tendrá alternativas offshore. Según señaló Hernández, en HMC están trabajando en la estructuración de fondos en el extranjeros, que esperan tener disponibles en unos seis meses más.
El vehículo está denominado en dólares y tiene un retorno neto esperado de entre 8% y 9% en el largo plazo, con un dividendo trimestral esperado de entre 4% y 4,5%, con un apalancamiento total que, esperan, no supere el 55%.
La cartera
“Vamos a buscar una exposición que sea relativamente equilibrada. La exposición es principalmente a EE.UU., que es el mercado más profundo, pero también vamos a tener exposición global y estamos tratando de buscar ciertos gestores que nos den esa diversificación”, indicó Hernández.
Se espera que el portafolio del vehículo tenga un 36% invertido en activos del sector oeste del país norteamericano, un 30% en el sur, un 16% de la zona del medio-oeste y un 15% en el este. Esto incluye un activo residencial en Denver, Colorado, y un edificio de oficinas médicas en Dallas, Texas, detalló el ejecutivo.
El 2% restante de la cartera estaría en otros mercados inmobiliarios, como es el caso de un centro de fabricación de repuestos de Mercedes Benz en Seúl, Corea del Sur.
En términos de las clases de activos, en HMC tienen una preferencia por los sectores industrial y residencial, que concentrarán un 35% y 34% de la cartera del fondo, según indicó Hernández.
Otro 22% irá destinado a activos con un único arrendatario, y el remanente irá destinado a los sectores que tienen al mercado más escéptico: un 7% a oficinas y 5% a retail.
“Vamos a tener principalmente inversión en estructuras tradicionales, es decir, vamos a ser dueños de las propiedades, pero también hay una porción de deuda”, indicó el Head de Real Assets de la gestora. Este componente se llevaría un 15% del portafolio esperado, frente al 83% destinado a real estate equity.
“Vamos a invertir en deuda mezzanine, porque hoy en el escenario de tasas también se hace interesante y nos mejora el yield”, explicó Hernández.
Por Javiera Donoso
Por Magdalena Martínez
Por Marcelo Soba